榊淳司ｵﾌｨｼｬﾙｻｲﾄ

マンション産業、5年後の市場は今の半分！

Sakaki Atsushi — Sun, 05 Sep 2010 08:14:22 +0000

ちっとも秋がきません。
今週も最高気温35度の日が続くそうです。
もう9月ですよ、9月！　なのに、まだ毎日が真夏日。
夕立さえも降りません。
海の家を開けてくれたら、今からでも行きますぜ！
まあ、私の人生でもっとも暑い夏かもしれません。

さて、景気は円高もあってさらに低迷しそうです。
ところが、マンション産業ではやや薄日がさしています。
というのは、昨年よりかは若干供給が増えたにも関わらず
そこそこの「契約率」となっているからです。

不動産屋さんという人種は、こういった好材料に飛びつきます。
彼らの解釈は「溜まっていた需要が出てきた」ということ。
つまり、2009年は新築マンションが
いつもの半分以下しか市場に出ませんでした。
だから「買いたい人も買えなかった」状態・・・
そういう人たちが、今年になって一気に出てきた、あるいは出てくる。

まあ、確かにそういう面もあります。
今年の前半なんか「何でこんなものが売れるの？」と
思うようなつまらない物件でも、値引きさえすれば売れていました。
そういうマンションは一通り売れつくしてしまい、
今市場に残っているのは「昔の価格」のままがんばっているＫＹ物件と、
新たに「逆新価格」で新規分譲を始めた物件。
ごくたまに、「昔の価格」に近いラインで売り出して、
大失敗に陥っている新ＫＹ物件もありますが・・・

ただ・・・もしかしたら、この1,2年は
マンション産業にとって「最後のひと花」になる可能性があります。
というのは、団塊ジュニアと呼ばれる方々の最後尾が
あと3年もすればほぼ40代に到達するのです。
つまり、住宅を購入するボリューム層が4年後にガタっと減るのです。
そして、その頃の30代の方々は今の27歳～36歳くらいの方。
この層は、物心付いてから一度も「好景気」を経験していません。
そして、様々なマーケティング調査で浮かび上がるところでは
「もっともモノを買わない世代」といわれています。
近頃、若者が車を買わなくなった、といわれている中心層。

そうでなくても、日本国中で住宅は余っています。
家賃相場もジリジリと下がってきています。
中古住宅・マンションにしたところで、
長谷工が好んで大規模マンションを開発しているような郊外では、
新築マンションが10年でほぼ半額になっています。
今後、この下落カーブはもっときつくなるかもしれません。

つまり、新築マンションが曲がりなりにもビジネスになるのは
ひょっとしたらあと1,2年。
せいぜいがところ、5,6年。
それ以降は、首都圏で年間2万戸未満まで市場が縮むのではないかと思います。
ちなみに、今年の予想は４万４千戸。去年が３万９千戸。
５,６年前の「最盛期」は９万戸を超えていました。

ただ・・・マンション産業の側からすると、「頼みの綱」がひとつあります。
それは、日本人の「新築信仰」。
「家を買うなら、新築でこそ一人前」みたいな、奇妙な価値観。
新築が中古より２割３割、場合によっては２倍高くても、
お金さえあれば買ってしまう・・・という妙な購買行動。
私からすれば、何とも不思議です。

ちなみに、「１０００世帯あたりの新設住宅着工数」という統計があるのですが、
日本はアメリカの１．５倍、イギリスの３倍、ドイツの４倍です。
これは２年ほど前の数字なので、多少差は縮まっているでしょうが、
まず「異様」といっていい状態。
また、アメリカ人が家を買う場合、９０％が中古です。
日本は去年の統計で、やっと５０％になったかどうか。

日本人がこの「新築信仰」を持ち続けていれば、
マンション産業はマーケットが半分近くに縮小しても
今の８割くらいの規模を維持できるかも知れません。
しかし、賢いコンシュマーとなりつつある
ポスト団塊ジュニア世代が「欧米並み」の「住まい観」を持てば、
５年後には今の半分の規模を維持できるかどうか・・・

楽観的に見ても、マンション産業の危機は確実にやってくるのです。
それを分かっているのかいないのか・・・
少し売れただけで、また性懲りもなく調子に乗りそうな気配です。

次回セミナー9月12日（日）開催迫る！

テーマはズバリ「幸せな住まいと出会う」
内容は前回を基本に、最新のマンション市場情報を盛り込むつもりです。
ただ、今回の特長は
●多くの方がご参加いただけるよう、日曜の昼3時30分からです。
●講演は私の他に、前回好評だった大友さん、
そして今回はニューフェースとして建築家の大村龍一さんが登場します。
●以下は私の講演の内容です

１　不動産の市場の長期トレンドをどう読むのか？

２　住宅市場の本当の姿とは？　

３　賃貸ＶＳ持ち家　この永遠の課題をどう考えるか？　

４　家を買うための目的意識とは？

５　住宅を買うための最大の障害とは？

６　マンションブランドは信用できるのか？

７　成功するために最も必要なこととは？

●さらに、十分に時間を取って、この3人が「無料相談」をさせていただきます。
●にもかかわらず、参加費は2500円に据え置きました。
●前回「品切れ」続出となったマンションレポートの廉価販売も
今回は十分に取り揃えて、みなさんのニーズにお答えしたいと思います。

前回は突然にテレビの取材が決まったりしましたが、
今回はいまのところそういう予定が入っていません。
映りたくない方も、どうぞ安心してご参加ください。

くわしくはこちらをご覧ください。

マンション選びに「ＰＥＲ」は必要か　＆　「大津市」レポートをリリース

Sakaki Atsushi — Wed, 01 Sep 2010 08:56:40 +0000

とうとう9月になってしまいました。
なのに、この暑さ・・・いったい何なのでしょう？
きっと何分の１かは小沢一郎君のせいだと思います(笑)。

この暑さでやや更新をサボっておりました。すみません。
今日は、久しぶりに「マンション特集」を組んだ「週刊東洋経済」について。

ダイヤモンドやアエラもたまにやってくれますが、
やはり主役は東洋経済でしょうね。
わりあいキチンと取材していて、あまりヘンなことはいっていません。
「この秋が買い時で需要爆発！」なんて煽りも一切なし。
ただ、「都心回帰」や「底入れ」観測はちょっと平凡。
まあ、エンドユーザーさんには読み応えがあるかもしれませんが。
「ライバル沿線　人気対決」の企画は、シングルヒットでしょうか。

「貸しても売っても損しない駅　3大都市圏主要604駅」
データ元はあいかわらず東京カンテイ。
うーん、こういう企画、どっかで見たよな・・いや、いつも見るよなァ。
あとはお決まりの管理が大切ですよ、という話と管理会社のランキング。
これもいつものことで、もう決まりごとみたいですね。

それにしても・・・この「貸しても売っても損しない・・」という企画。
エンドユーザーさんはこれを見ながら「やっぱり・・駅にしようか」
なんて感じで、マンション選びに活用されるのでしょうか？
ＰＥＲなんて株価を計るみたいにマンションの価値を云々なさっています。
あのねー・・・マンションって基本的に一物一価だから、
そうカンタンに「高い」とか「安い」といえるものではないんですよ。

それに、過去「数年」のデータを基に出している数値のようですが、
これから新築マンションを買おうとする方のほとんどが「数年」後に
中古で売却しようとか、賃貸に出そうなんて考えていないはずです。
まず、10年以上。たいていが20年、30年というスパンでお考えです。
だいたい、ほとんどの人が35年という無謀なローンを組むわけですから。
だから数年先しか読めないような指標は、ほぼ無意味なのです。
では、なぜそんな数値を出して記事にしているのか？
それは、専門家といえども、せいぜい数年先くらいまでしか読めないからです。
例えば、「マンションＰＥＲ」とやらが最低の京急線「子安」。
家賃16.年分ちょっとでマンションが買えるから「割安」駅だそうですが、
10年後に「賃貸」に出したときにはどうなっているのでしょう？
20年後は、あるいは30年後は？
今と同じ家賃がいただけるのでしょうか？
そんなことはありません。
こういうのは、いたって「一時的」な指標。
「私は30年住むのだ」という方は、
こんな指標を参考にする必要はありません。

東洋経済さんはまだ一度もありませんが、
雑誌社がこういう特集を組む場合、
私のところにも時々「編集協力」の依頼があるので
作り手側の事情もある程度は推測することが出来ます。

彼らはまず、最初に「編集方針」なるものを決めます。
つまりマンションは「今が買い時だ！」と煽るのか、
単純に「上手な選び方」を指南するのか、
はたまた「掘り出し物件」を紹介するのか・・・あるいはそれら全てか。
この場合、重視されるのは現実のマーケットの姿よりも
いかにたくさん「雑誌が売れる」か、ということ。
つまり、読者が飛びつきやすいテーマをぶち上げるワケです。
その方針に従って、「どこ」の「誰」に取材するのか、
編集協力を求めるのかを決めていきます。
まあ、最初にある程度結論が決まっていて、
それに沿ったデータを集め、協力者を求めるワケです。

最近の傾向としては
「マンション市場は落ち着きを取り戻し、値ごろ感が出てきたよ」
「だから、みなさんも本格的に検討してみてはどう？」
というスタンスが多くなりました。
その背景には、この春あたりから「即日完売」するような
「話題の」マンションがいくつか出始めたことがあります。

もっともよく引き合いに出されるのが
野村不動産の「プラウド池袋本町」。
785戸の内、729戸を5回に分けて販売し、すべて「即日完売」
今は「最終期」だそうです。
でもね・・・あの物件、「TOKYO UPPER WEST」というワードで
華々しく広告をぶちかまし出したのは、
去年のまだ早い時期だったと思います。
ということは、1年以上かかって、やっと完売が見えてきたということ。
低迷しているわけではありませんが、
とんとん拍子というほどでもなさそうです。
野村不動産は「今年に入り、首都圏で12物件、関西で5物件が即日完売」
だそうですが、首都圏なら「金町」、関西なら「におの浜」なんていう
「問題物件」も抱えていることは、一言も書かれていません。

それに、かの住友不動産は豊洲の「ザ・シンボル」も「出足はいい」
なんてコメントしていますが、本当でしょうか？
だいたい、デベロッパーが「このマンションは販売が不調」などと
マスコミに向かってコメントするはずがありません。
「不人気物件」なんて、誰も買いたがらないのですから。
だから、基本的にマンションデベのコメントは「大本営発表」なのです。

こういう雑誌のマンション特集というのは、
取材先の協力なしには成立しません。
だから、取材に協力してくれた企業には、ついつい甘い内容になりがち。
この東洋経済の記事では野村不動産と長谷工コミュニティが
「好意的」に紹介されているような印象を受けました。

あと、ご注意いただきたいのは、マンションについては
信頼できる｢統計数字｣が意外に少ないということです。
特に、新築マンションについては「実勢価格」を表す統計はどこにありません。
表に出ている数字は、デベロッパーが付けた「定価」であり、
実際には値引きされていても、それは統計数字には出ません。
したがって、実勢価格とは1割以上も違う事だってありえます。
そういった表だけの数字で、様々な指標を出して
「割安」とか「割高」といっても、ちょっと虚しいところもあります。

マンションを選ぶ場合に大切なことは、次の２つ。
●自分にとって、家族にとって、住みやすいのか？
●そこに住んで、家族が幸せになれるのか？
マイホーム選びの基準の第一はそこにあって、
「貸しやすい」「売りやすい」などというのは、その次でいいのです。

そんなお話をさせていただく
「幸せな住まいと出会う」セミナーを9月12日(日)の
お昼3時30分より市ヶ谷で開催します。
まだまだお席に余裕がありますので、
どうぞお申込みになってください。
参加費2500円です。
参加者には私のレポートの中でもかなり過激な
「買ってはいけないタワーマンション東京都心編」（3960円相当）
のモノクロプリント版を進呈します。
そのほか、私や大友さん、建築家の大村さんの「無料相談」も
受けていただけるので、かなりのコストパフォーマンスです。

詳しい内容とお申し込みは　コチラから。

もうひとつお知らせ。
先ほど野村不動産の関西での「問題物件」でチラっと触れた

「プラウド大津におの浜」についても詳しく書かせていただいた

榊淳司のマンションレポート０１１
「大津市」買っていいマンション買ってはいけないマンション
価格2,990円

をリリースいたしました。
今回は私の故郷「京都市」のおとなり、滋賀県の「大津市」。
こちらは近畿エリアの「穴場」的な存在。
風光明媚にして、気候温暖。
それでいてマンション価格は京都市の半分から7割程度・・・
だったのですが、ここ数年のミニバブルとその崩壊で
市場はちょっと混乱気味。
そんな中での「買っていい」「買ってはいけない」を
私なりに明解に判断させていただきました。
大津でマンション購入を検討されている方は
ぜひお読みになってください。

熱い・・京都のマンション市場を冷徹に分析

Sakaki Atsushi — Fri, 27 Aug 2010 05:21:21 +0000

「もうええんちゃうの・・・いいかげんにしてーなァ」
京都弁で言うと、こうなります。
何が、というとこの「暑さ」と「小沢一郎」君。
どちらもとっくに旬が過ぎて、みなにうとまれているのに
まだ世間にドッカと居座っているところが同じ。

まあ「暑い」のはそのうち収まると思いますが、
小沢君の「トチ狂い」はしばらく続くかもしれません。
まかり間違って総理大臣にでもおなりになったら・・・・
ケチな不動産屋まがいの脱法行為をしているオッサンが
我らの総理になるかもしれないのですぜ！
そうでなくても暑いのに、もういい加減にして欲しいですね。

民主党が末期症状を呈しているのに、自民党は妙に静かです。
野党慣れしていないのか、もうダメになってしまっているのか。
総裁の谷垣君は京都府の福知山市が地元。
京都市内の出身者から見れば「京都人」とはいえないけれど、
文化的には同じ系統といっていいエリア。
もうちょっと「しっかりせんかい！」といいたくなります。
一方、民主党の前原君は私の生家のご近所出身で、選挙区も同じ。
今の民主党の中ではマシな存在とは思いますが、
いまひとつ押し出しが弱いですね。

今月の初めに京都へ出張したことは前にも書きました。
以前と変わっているところもあれば、相変わらずというところもあります。
ビックリしたのは堀川高校。
実はここ、私も手続きミスで入学しかけたところです。
今年は東大に9人、京大に45人進学されたそうな。
一方、我が鴨沂（おうき）高校は、ここ3年間で京大ゼロ。
日教組の跳梁跋扈がここまで悲惨な結果になるとは・・・

京都というのは、人口140万人という規模の割には、
京都大学をはじめとして、大学がいっぱいある街です。
東京で言えば、文京区と港区をくっつけたようなところ。
それだけに、「学校」にはウルサイのです。
首都圏なら「東大に何人入ったか」というのが基準ですが、
これが京都なら当然「京大」になります。
私が高校生の頃は、京都の公立高校で京大に二桁の進学者を出すところは
せいぜい洛北高校ぐらいだったと思います。
私の鴨沂高校の同期生は現役で5人でした。
それが、今の堀川高校は・・・・
時代が変われば変わるもの。憎むべきは日教組です。

さてローカルな話題はみなさん退屈でしょうから、この辺で切り上げます。
最後にご紹介したいのが、私が暑い京都を走り回ってまとめたレポート。
合計48ページの大作です。

榊淳司のマンションレポート010
「京都市」
マンション市場に異状あり
ダウンロード版価格4,490円(税込)

今、京都で販売されている11のマンションについて
私の「忌憚ない」意見を書かせていただきました。
11物件は以下の通り。
イニシア京都太秦　
パラドール嵯峨野三条通　ﾐｯﾄﾞ･ｲﾝ･ﾋﾟｰｽ　
パークホームズ嵯峨嵐山　桜邸　　
アトレ西院エルステージ　　　
ファインフラッツ京都西院　　
イニシア中京丸太町通り　　
ブランズ京都御池通り　
パークホームズ烏丸御池　　
イーグルコート御所南　　
四条烏丸クロスマーク　　
リビオ四条大宮　

今、京都でマンション購入をお考えの方は
ぜひご購読いただければと思います。

この秋、ヘンなマンションを買わないために

Sakaki Atsushi — Tue, 24 Aug 2010 06:30:11 +0000

ここで何回か話題にしている「女性のための・・・研究会」では、
どんな時でも「今がマンションの買い時です」とアドバイスするそうです。
まあ、彼らの組織は会員がマンションを買えば、
その１％がキックバックされる不動産業者さんみたいなものなので、
それも仕方ない、といえば仕方ない話。
要は、そんなインチキアドバイスに乗せられて、
ホイホイ買ってしまう方がおバカなのです。

この秋、新築マンションの供給は少しだけ増えそうです。
それこそ「今が買い時」と騒いでいるマスコミや
ちょうちん評論家先生もチラホラいらっしゃいます。
何を隠そう、我が「日経マネー」でも販売中の最新号で
「売れる、貸せるマンション選び最前線」
なんていう特集を組んでいたりします。
誤解なきように言っておくと、私は編集に協力していません。

さて、それで私がどう考えているかというと、
このブログの常連読者さんはお気づきだと思いますが、
「今は買い時ではない」。
というか、この先「買い時」と呼べる時期がやってくるのかどうか・・・・
チャイナバブルが本格上陸でもしない限り、
この国の不動産市場はダラダラとした下落が続きます。
要は、その下落カーブには大きな地域差があるので、
急降下するようなところでは買わない方がいいけど、
なだらかに降下するような所だと
「まあ、買ってもいいかな」ということです。
「なだらか」なのは、だいたいが都心エリア。
でも住友不動産や三井不動産レジデンシャルが
「昔の価格」でがんばっているところは、
健全な市場価格とはいえないので、当面は敬遠すべし。
みたいなことは、このブログでずっと主張してきました。
今度のセミナーでは、より詳しく解説するつもりです。

私のように「今は買わない方がいいよ」という趣旨の発言をしている
住宅ジャーナリストや評論家は、ほとんどいません。
というか、私は知りません。
マスメディアで発言している住宅関係の「専門家」は、
大学の先生のように収入が安定している方でもない限り、
どちらかというと企業からお金をもらうことが多いので、
あまり彼らに都合の悪いことは言えないワケです。

私は、自分の立ち位置を完全に「エンドユーザー」側に置いています。
つまり、マンションを購入される方の側に立って、
その利益を守るために様々な発言をし、行動をしかけます。
だから、マンション分譲企業に正面から立ち向かう
「買ってはいけないマンション」などという
「過激」なレポートを世に出せるのです。

「それじゃあ、榊はマンション分譲企業から
　まったく金をもらっていないのか？」

と、問われれば、答えはＮＯ。
直接にはもらっていないけれど、間接的には・・・・
何かというと、広告代理店を通してもらっていることになります。
これは、「榊淳司」がマンション分譲のキャンペーンに
参加しているのではありません。
私は、広告作りの「一技術者」として専門技能を提供いているのです。
その技能とは、コピーライティング。
つまり、マンション分譲広告に使われている様々な文章を書く仕事です。

「榊淳司」としての活動が多くなった関係で
それほど多くのオーダーはきませんが、
今でもコピーライターとしての仕事は続けています。
最近はかなり少なくなりましたが、
それでも年間１０冊ぐらいのパンフレットを書いているでしょうか。
みなさんがモデルルームでもらっている、あのマンションのパンフレットです。
実は、私はこの仕事をもう25年も続けています。
書いたマンションのパンフレットは優に1000冊を超えるでしょう。
ひょっとしたら、1500冊くらいになっているかもしれません。
忙しいときは、1日に2冊や3冊分のコピーを書いていましたから。
もちろん、チラシやホームページ、
その他様々な媒体に使うコピーも死ぬほど書いてきました。
不動産広告の世界で生きている現役コピーライターの中で
ボリューム実績とライティングのスピードでは
おそらくトップクラスだと自認しています。

ところで、「榊淳司」にマンション購入のご相談くださる方は、
有料・無料あわせて年間1000人くらいはいらっしゃいます。
「このマンションを買いたいのですが」と持ってこられたパンフレットが
（オオ、これは・・・・）
自分がコピーを書いたものだったことも何度か。
もちろん、そんなことをわざわざ相談者に伝える必要がないので、
淡々とアドバイスをさせていただいています。
当然、物件のことはパンフレットを書くぐらいに良く知っているので(笑)、
その方にとってより有益な内容をお伝えできていると思います。

コピーライターというのは、私のような正直者（？）にとっては、
いささか罪悪感を抱かざるを得ない職業です。
ご存知のように、広告というのはエンドユーザーに
「誤解」や「幻想」を抱かせるのが半ばの目標。
おバカなクライアント（広告主）ほど、
実際の商品とかけ離れたイメージ作りを要求してきます。

ですから、法律上「嘘」ではないけれど、誰がどう見ても
「それはないだろう」みたいなコピーも作らざるをえません。
そういう時は、もう割り切るしかありません。
印刷屋さんに渡す最終原稿を見ながら
「ああ、こんなバカな広告に騙される客がいるんだろうな、きっと・・」
なんて考えるのは日常茶飯事。

でも、時には「これはいいマンションだ」と思える物件の
パンフレットやチラシを作ることもあります。
担当者の理解や協力があると、かなり精度の高い広告物が作れます。
出来上がったパンフレットをパラパラとめくりながら
「これはかなりの自信作だな」なんて
自己満足１００％のニンマリ顔になったことも・・・・
そして、そんな時には驚くようなことが起こります。
「この前モデルルームにやってきた方が『このパンフレットを読んだので説明は要りません。よく分かったので私は買います』といって、申し込まれました」
エエッ・・・まさか！
そのマンションは、かなり特異な考え方とシステムを
理解してもらわないと買ってもらえない「難しい」物件。
現場の営業マンが様々なツールを使って必死に説明しても、
大半の方にソッポを向かれていました。
それが、送ったパンフを読んだだけで申し込み・・・現場も私もビックリ仰天。

もし、「自分たちの作るマンションには絶対の自信がある」
という事業主さんがいらっしゃったら、どうぞご連絡ください。
もし、本当にすばらしい物件だったら、
私が「読めば必ず買いたくなる」というパンフレットをお作りしますから。

ただ、広告制作でそういう「いい仕事」ができる機会はほんのわずか。
大半は貧弱なボキャブラリーのクライアント担当者から
「もっとインパクトを」「登場感or誕生感が足りない」「カッコよくして」
などといわれて、くだらない原稿を作っていました。
不思議なことに、ほとんどの担当者はこの３つのワードを順番に
繰り返すだけで、他に何も意味のあることを話さないのです(笑)。

この秋にも「インパクト」や「登場感・誕生感」を備え、なおかつ「カッコイイ」
マンションの分譲広告がたくさん世の中に出てくるでしょう。
でもみなさん、くれぐれも広告なんて信じちゃいけませんよ。
この世界の格言は「信じるものは騙される」ですから。

参考レポート

「買ってはいけないタワーマンション」3960円

「買ってはいけない　神奈川編」2290円

「近畿編第３弾　２５物件」　2590円

「千葉・茨城編　第２弾　１７物件」　 1890円

「首都圏編２５物件」　2690円

「ただ今値引き販売中首都圏編２１物件」 2980円

楽天が社内公用語英語化だって・・・冗談でしょ！

Sakaki Atsushi — Fri, 20 Aug 2010 09:27:35 +0000

私が不動産投資についてのコラムを連載している
月刊誌「日経マネー」の10月号が21日に発売されます。

ここんところの私のコラムのテーマは「Ｊ－ＲＥＩＴ」。
収益不動産を証券化した金融商品で、株のように流動性をもたせたもの。
なんて書いていると、
いかにもよーく理解いているように思えるかもしれませんが、
実のところ、目下勉強中（汗）。

「日経マネー」というのは、株式投資を主なテーマとした雑誌で、
いってみれば「金融」の一般向け専門誌みたいなもの。
私は不動産のことは多少分かるにしても、金融については門外漢。
ところが「Ｊ－ＲＥＩＴ」は不動産を扱っているけれど、
完全な「金融商品」なのです。
だから、金融についてのお勉強は避けて通れないものと覚悟しています。
この前も書きましたが、幸いにして指導者に恵まれているので。

昨日も、その先生方から金融の専門用語をいくつか教えてもらいました。
例1　「ジェー・ジー・ビー」
クレジットカードのＪＣＢならしっているけれど・・・
何ですか、それ？　と恥も外聞もなく質問。
「ＪＧＢ・・・日本国債のことです。Japan Government Bond」
ああ、しらなんだ(笑)。
例2　「ボラが大きい」「ボラが小さい」
ボラというのが「価格の振れ幅」だとは理解していました。
でも、私は魚の「鯔」か、駄「法螺」が語源の
「株屋さんの隠語かいな」と想像していたのです。
実は金融工学用語で「ボラティリティ（volatility：英　変動）」だった・・・
これは失礼いたしました！
ついでに　例3「タイボー」
金利の話題で出てきたワードなので「低金利への待望かいなあ」と思ったら
“Tokyo Inter-Bank Offered Rate” の略で、東京の銀行間取引金利のこと。
日経新聞に毎日出ているそうです（汗）。

まあ、専門世界が違えばコトバも違うワケで、いろいろ勉強になります。

そんなことを考えながら新聞を読んでいたら、
「楽天が社内公用語を英語に」なんて記事が載っていました。
これは、私が金融用語を勉強するどころの話ではありません。
まるっきり、違う言葉を使わなければいけなくなるのですから・・・

へえー・・・楽天の社員は大変だなあ、なんて考えながら
内容をよく読むと、楽天の海外比率は２０％なんだそうです。
とすると役員も社員も、大半が日本人ですよね。
日本人同士が日本国内での事業について
打ち合わせや会議を英語でするの？
三木谷さんというお方は、
銀座に繰り出して一晩で何千万円も散在するような
「話題づくり」では事欠かない人物ですが・・・・

でもね・・・日本人同士が英語で話すことはないでしょ、いくらなんでも。

そもそも、日本人は「英語」に変な幻想を抱きすぎです。
多くの方は、誰かが英語で話していると、何だかその内容まで
レベルが高いように感じてしまっているのではないでしょうか？

現在、英語が「世界語」であることに異議は挟みません。
しかし、50年後も100年後もそうであるとは限らないでしょう。
50年後の世界語は北京語になっている可能性さえあると思いますよ。
日本語が「世界語」になっていることは１００％ないと思いますけど。

英語が「世界語」の地位を確立したのは、高々この100年。
第一次世界大戦が終わり、米・英などの英語圏の勢力が優勢になってから。

日本がペリー来航で鎖国から「開国」後、
坂本竜馬らが活躍することで明治維新を迎えたとき、
まだ確たる「世界語」というものはありませんでした。
例えば、陸軍は明治10年代までフランス軍に学んでいました。
したがって、陸軍内ではフランス語が共通語。
その後、学ぶ先をドイツに乗り換えたので、ドイツ語が主流に。
終戦まで、陸軍士官学校の第一外国語はドイツ語。
第2外国語で人気があったのはフランス語やロシア語、支那語で
英語は3位以下だったことがほとんど。
海軍は創設当初から英語が主体でしたが。

その頃の、ヨーロッパ人の教養語はラテン語です。
というかローマ時代から2000年ほどこの方、
ヨーロッパの教養人たちの世界語はラテン語。
知識人たちは、お互いの言葉が通じない場合はラテン語を使いました。
ラテン語とは、古代ローマ人の言葉。
では、古代ローマ人の教養語は・・・古代ギリシャ語です。
カエサル(シーザー)やブルータスも、おそらくギリシャ語を解したと思います。

実は、我々東洋世界にも教養人たちの世界語はあります。
それは、「漢文」。漢民族の古代文語です。
漢字文明圏の教養人たちにとって「漢文」は必須科目。
清朝や李氏朝鮮では、政府の正式文書はみな「漢文」だったくらいです。
だから、漢字文化圏の教養人同士は、言葉が通じなくても
漢文の「筆談」を行うことで十分に意志は通じ合えたのです。

私たちの高校時代は、まだその名残りなのか
週に1時間くらい漢文の授業がありました。
私は、大学に入って楽をするために第二外国語に「中国語」を選択。
現代中国語は、単語は変わっても文法は漢文と基本的に同じ。
発音はできなくても、ペーパーテストはスイスイとこなせました。
まあ、どうでもいい話ですが。

ヨーロッパ文明は、その源泉がギリシャとローマです。
ローマ時代「ブリタニア」と呼ばれたブリテン島（現英国）は
帝国領土の最果てにある、とてつもない辺境。
しかも、当時は未開のガリア人(ケルト人)が住んでいました。
その後、ローマ世界から見れば野蛮人集団である
ゲルマン人の一派であるアングロ族とサクソン族がかの島を占拠。
そのあとでノルマン人やデーン人などが
一時的に征服したりもしましたが、基本はこのアングロとサクソン。
連中の話していたゲルマンの一方言が、現在の英語なのです。
「イングリッシュ」とは「アングロ人」という意味です。

そして、ブリテン島はアングロ・サクソンが
その南半分を支配するようになっても
長らくヨーロッパの「ド田舎」でしかありませんでした。
モノなりが悪い痩せた土地と、雨と霧のジメジメした気候の「島」。
ヨーロッパの中心は、基本的に旧ローマ世界でした。
それが16世紀頃から、国を挙げて「海賊業」に精を出し、
広く海外に進出し始めたのが、後の大英帝国の始まり。
オランダ、スペインとの海上覇権の争いに次々と勝利し、
度々にわたるフランスとの戦争で勢力を拡大。
北アメリカ大陸にも広大な植民地を築きました。

ただし、文化的にはヨーロッパの片田舎であることには変わりません。
イギリス人貴族の子弟は、成人前の儀式として「グランドツアー」なる
ヨーロッパ旅行をして本場の「ヨーロッパ文明」を身につけるのが慣わし。
彼らは当時の文明語たる「イタリア語」や「フランス語」を懸命に学んだのです。

その後、２つの世界大戦を経て、地球は「パクスアメリカーナ」の時代へ。
イギリスは衰えましたが、英語の一方言を話すアメリカ人が
世界を支配し、その平和に責任を果たすこととなりました。
ちなみに「パクスアメリカーナ」はラテン語で「アメリカ人による平和」の意。
したがって、我々は「世界語」としての英語を学ばざるを得ないわけです。

でも、大方のヨーロッパ人は、英語を「文明語」だなんて思っていません。
便宜的に「仕方なく」英語を身につけているだけです。
そして、それは我々日本人ほど困難ではないのです。
旧ローマ世界（イタリア、スペイン、ポルトガル、フランス、ルーマニア等）の言葉は、基本的に方言レベルの違いしかありません。
さらに、英語の単語の6,7割はフランス語と共通です。
したがって、ヨーロッパ人が英語を身につけるのは、
日本人がそうするための3割程度の労力しか必要ないはずです。
韓国人が日本語を学ぶのも、その逆もひどくカンタンなのと同じ理由。
ただし、特にフランス人などは知っていても英語を話したがりません。
なぜなら、ローマの後継者たる自分たちの言葉こそ「文明語」だけど、
海賊業で成り上がったブリテン島の野蛮人や、
新大陸で一山当てて成金になったその親戚たちが話す言葉は、
単なるヨーロッパの田舎方言だとみなしているのです。

これを戦国期の日本に例えれば、京の都に住んでいる人が、
新しい天下人がたまたま２代続けて尾張人（信長、秀吉）だったとしても、
それに媚びて「ミャーミャー言葉」を真似たりしないようなもの。
御所で話されている言葉こそが、もっとも雅なるものなのです。

フランス人は、いい加減なイタリア人よりも自分たちこそ
「ローマ文明の正統なる後継者」だと思っています。
そして、いずれはフランス語を「世界語」にしようと
未だに本気で考えているようです。無理だと思いますが。

三木谷さんの楽天は、そういう「英語」を社内公用語になさるのです。
それも、ほとんどその必要がないはずなのに・・・・
楽天がフランスの会社だったら、
三木谷さんは国全体から総スカンですよ、きっと(笑)。

「国家の品格」という平成の大ベストセラーをお書きになった
藤原正彦さんという数学者は、ご本人は大の英語達者であるにもかかわらず
「祖国とは国語」という本の中で、
英語教育よりも国語教育に力を入れるべし、と主張しておられます。
そのご意見に私は諸手をあげて賛成します。

私は、日本人の日本語能力は、大変危険な状態にあると思います。
自分でモノを考え、整理し、それを他人に理解してもらうために
筋道を立てて話したり、書いたりする、
というマトモな言語能力に欠ける方があまりにも多いからです。
でも、時々そういう方が、流暢に英語を話されたりします。
２つの中途半端な言語を話すよりも、
まずしっかりと母国語を使いこなせるようになるのが先決。
知性や教養はそこから深まると思います。
教養人にとっては「何語で話す」のかよりも、
「何を話す」かが大切なのです。

英語を話す人々が７世紀頃に移り住んだブリテン島の西北には
アイルランドと呼ばれるさらに小さな島が浮かんでいます。
ここには、かつてブリタニアに住んでいたけれど、
英語を話すアングロ・サクソンに追いやられた先住民の末裔が、
今も小さな国を作って地味に暮らしています。
土地が貧しいので、そう多くの国民を養えません。
この島に暮らす人々は生活が苦しくなると、
「それじゃあアメリカに行って、大統領にでもなるか」
と、新大陸に移住していきました。
そういった人々の子孫がJ・F・ケネディやレーガン、クリントンです。

彼らも、もともと自分たちの言葉を持っていました。
今でも僅かに残っています。ゲール語というケルト語の一種。
でも、大半のアイルランド人は征服者の言葉である英語を話しています。
祖国の一部と共に、言葉が死に掛けているのです。
ただし、アイルランド人が英語を使って作り上げた「文学」には
かなり優れたものがたくさんあります。
ノーベル文学賞受賞者も4人ほどでています。
もともと、言葉には鋭敏な感覚をもった民族なのでしょう。

かつて英国に支配されたインドやアメリカの植民地だったフィリピンは、
一応は西欧風の選挙を行う民主主義国です。
時々、その選挙運動が日本のテレビニュースでも報道されています。
それを見ると、候補者は英語で国民に話しかけているのです。
全国民に通じる「国語」がないばかりに、
かつての征服者の言葉を使わざるを得ない現実。
これも、ちょっと悲しいですね。

日本は１９４５年から７年ほどアメリカ軍に占領されました。
でも、幸いなことに日本語は立派に生き残っています。
何を今さら英語を優先する必要があるのでしょう？
日本人にとって、英語は文法体系の異なる遠い外国語。
子どもの頃から英語圏に住んだような完全なバイリンガルでもない限り
後天的に身に着けた英語でのコミュニケーション能力は
母国語を使うよりも幾分か確実に劣るはずです。
日本人同士の会議なら、日本語を使うほうが理解も深まり
伝達もスムーズなはずだと思うのですが。

まあ、あまり他人の会社にケチばかりつけても仕方ありません。
ただとりあえず、楽天の株は買わないことにします。

この秋の住まい探しを強力にサポート

Sakaki Atsushi — Thu, 19 Aug 2010 10:38:16 +0000

まだ夏は終わりませんが、もうすぐ秋が来ることは確かです。
そして、秋は住まい探しのオンシーズンでもあります。

昨日、私の事務所に6月24日に行ったセミナーの
参加者の一人がひょっこりと訪ねてこられました。
本筋の話の他に、あれやこれやの世間話をしていたのですが、
「あのセミナーは○○○○の話を聞けただけで
1万円くらいの価値はありますよ」とか
「ヤフーの・・・を・・・する話だけでも参加費2500円のモトが取れます」
「あのＤＶＤはもっと高くてもきっと売れますよ」
などと、真剣な顔でおっしゃるので、私は思わず絶句。
「あの・・・あなた、もしかしたらセミナーマニアみたいに
　いろんなところで、いろいろな内容を受講されていませんか？」
そうお聞きしたら、まさしくその通り。
様々な分野にわたり情報収集されるのがご趣味のようです。
もちろん、今はご夫婦でマイホーム購入を検討されているので
私の本を買い、セミナーにも真剣な表情でご参加くださいました。

やっている本人としては、参加特典を付けた上に無料相談も行うので、
「まあ6000円分くらいの価値はあると思うけれど・・・」
というところですが、1万円はさすがに。
しかし、そのセミナーマニアさんによると、あの時の内容は
参加費1万円や2万円のセミナーに引けを取らないそうです。
ホントかしら？

そこで、封筒に入れてたまましてあったアンケートを
もう一度読んでみました・・・みなさん、ありがとうございます。

　　
まあ、あまり自画自賛してもしようがないので、もう一度マジメに次のセミナーの募集をさせていただきます。

次回セミナーを9月12日の日曜日に開催。

テーマはズバリ「幸せな住まいと出会う」
内容は前回を基本に、最新のマンション市場情報を盛り込むつもりです。
ただ、今回の特長は
●多くの方がご参加いただけるよう、日曜の昼3時30分からです。
●講演は私の他に、前回好評だった大友さん、
そして今回はニューフェースとして建築家の大村龍一さんが登場します。
●以下は私の講演の内容です

１　不動産の市場の長期トレンドをどう読むのか？

２　住宅市場の本当の姿とは？　

３　賃貸ＶＳ持ち家　この永遠の課題をどう考えるか？　

４　家を買うための目的意識とは？

５　住宅を買うための最大の障害とは？

６　マンションブランドは信用できるのか？

７　成功するために最も必要なこととは？

●さらに、十分に時間を取って、この3人が「無料相談」をさせていただきます。
●にもかかわらず、参加費は2500円に据え置きました。
●前回「品切れ」続出となったマンションレポートの廉価販売も
今回は十分に取り揃えて、みなさんのニーズにお答えしたいと思います。

前回は突然にテレビの取材が決まったりしましたが、
今回はいまのところそういう予定が入っていません。
映りたくない方も、どうぞ安心してご参加ください。

くわしくはこちらをご覧ください。

生き物として最も健全なのは「沖縄人」

Sakaki Atsushi — Mon, 16 Aug 2010 11:38:56 +0000

それにしても、暑さが和らぎませんね。
連日「これでもか！」とばかりに、陽光がギンギン。
先々週出かけた京都も暑かったけれど、東京も全然負けていません。
その京都・・・四条通という繁華街を車で通り抜けたのですが、
何とシャッターを閉じた店がチラホラ。
「エエッ、四条通もシャッター商店街？」
まだそういうには早いのでしょうが、兆しはありましたね。

京都市というのは、あの規模の割には
地場産業がしっかりしているので、まだマシだと思います。
しかし、いわゆる「支店経済」に頼っている街は、もう目も当てられません。
新潟、福島、郡山、岐阜・・・
関東の身近なところでは前橋、高崎、宇都宮、水戸・・・
そして、その衰退の波はヒタヒタと首都圏の郊外に向かって
押し寄せてきているように思えます。

「人口の自然減」というのは、日本の歴史始まって以来の現象。
当然のように、今、日本中で「住宅」が余っています。
実は、オフィスも余っています。
不動産全体が、余っているといっていいでしょう。
もちろん、こういった現象もかつてなかったこと。
その割には、この国の不動産業や住宅産業の連中には
危機意識が見られません。
長谷工は相変わらず郊外に大規模なマンションを作っているし
住友不動産はタワーマンションをせっせと計画しています。
そして、ハウスメーカーは住宅展示場にきらびやかな「見本」を飾り、
大東建託やレオパレス、旭化成といった企業は
地主にアパートを建てさせようと、その耳元に口を寄せて
「家賃保証」というワードをちりばめた甘い囁きをおこなっています。

いってみれば、みんな「景気はいずれ回復するだろう」という
あまーい期待を胸に、なんにも体質改善をせず、
事業の基本方針も見直さず、古い体制と考え方のまま
とりあえず今の危機をやり過ごそうとしているのです。

ここで問題です。

１　では、景気が回復すれば不動産業や住宅産業は、元気を回復するのでしょうか？
２　そもそも、景気は回復するのでしょうか？
３　日本の人口減少に、いつか歯止めはかかるのでしょうか？

以下は、私の答え。（但し、私は「榊」であって「神」ではありません）

１　景気が回復すれば、少しは元気になるでしょうが、元に戻ることはあり得ません。なぜなら、総需要量が減り続けるからです。

２　現状、企業業績は回復しつつあります。しかし、円高などで株価は低迷したまま。おまけに、左翼出身者が中心の菅政権は経済オンチ。つまり、国内要因で景気が回復することは期待薄。アメリカ、中国、新興国の景気回復頼みといったところです。

３　人口減少に歯止めをかけるのは、今のところ無理だと思います。

で、今日のテーマは「なぜ、人口が減るのか」。

榊らしく、最も根源的なところから始めましょう。
何度か書いたとおり、人間という生き物はサルの亜種です。
亜種といってもサルには違いなく、生き物としての本能は備えています。
その本能の基本的なところは「種の保存」もしくは「発展」。
社会的な言葉に直すと「子孫繁栄」でしょうか。
要は、「子どもをたくさん作って自分の遺伝子をできるだけ多く残そう」という
本能を誰しもが備えているワケです。
当然、日本人もこの「子孫繁栄」をめざす本能を持っているはずです。

ところが、最近の日本人には、この「本能」を無くしてしまったのか、
または無理に抑制しているのか、
はたまた逆の志向に陥っている人が多いですね。
整理すると、つぎの3パターン。
１.「子どもを欲しいとは思わないとする人」
２.「子どもは欲しいけれど、育てるのが大変だから作らないと考える人」
３.「子どもなんか大嫌い。自分の遺伝子は残したくないという人」

１の人は、結婚相手が「欲しい」といえばそれに従い、
できてしまってから大喜びすることも多いので、ここではスルーします。
もっとも、結婚という行為自体をしない人も多いのですが・・・
３の方も、本人がそう考えるのなら致し方ないので、これもスルー。
特に、都会に住んでいる人に多いのが２のパターン。
簡単に言えば「金がかかる」「競争社会に生きるのは大変」だから、
本当は欲しいのだけれど作らない。
または、２人以上欲しいけれどひとりでガマンみたいな・・・

合計特殊出生率（一人の女性が生涯産む子どもの数）を
都道府県別に見ると東京が最低で、最高の沖縄の約半分です。
これは「お金」と｢競争｣が大きな要因だと思います。
その東京の中で、最も出生率が高いのは「江戸川区」。
なぜでしょう？
それは、行政（江戸川区）の育児へのサポートがかなり手厚く、
また様々な支援システムも整っているからです。

では、江戸川区のように、子育て環境のハードとソフトを整えれば、
女性がたくさん子どもを産んでくれるようになるのか、
というとその答えは幾分イエスで、大半はノーでしょう。
なぜなら、江戸川区の出生率は東京２３区の中では高くても、
せいぜい全国平均をちょっと上回るくらい。
目標の「2.0」に近い沖縄県に及ぶべくもありません。
それに「沖縄県の育児サポートが全国一手厚い」なんて話も聞きません。

では、なぜ沖縄の出生率は高いのでしょう？
それはつまり「気持」の問題だと思います。
沖縄には何事もおおらかで、優しい人が多いですね。
それに南国らしく「なんとかなるさ」という感じで生きている人も多そうです。
東京に住んでいる沖縄出身者は違うようですが・・・

東京と沖縄・・・同じ日本ですから公教育の制度は同じ。
物価は沖縄の方が若干安いでしょうが、大幅に違うことはないはずです。
なのに、出生率は2倍近く違うのはなぜでしょう？
その原因は、東京の人間に心の「ゆとり」がないからだと思います。

我々は、競争社会に生きています。
それ自体がいけないとは思いません。
子どもをいい学校に入れようと思ったら、お金がかかります。
いい学校を卒業して社会に出ると、さらに厳しい競争が待っています。
「他人よりたくさんお金を稼いだり」
「他人よりエラくみえる肩書きを持ったり」
「他人よりスゴイと思われる何かをする」ためには、
ある程度競争を勝ち抜かなければなりません。
でも、だからといって、今の日本では「そんなものどうでもいい」という
価値観をもって生きることも可能です。

人間というのは、長く生きても所詮100年。
どんなにお金があっても、高い地位についても、
スゴイことをやってのけても・・・よく生きて100年。
そして、生きるために必要な健康も幸せも、お金だけで購えるわけではなく、
また、エラくなったからといって漏れなく付いてくるものでもなく、
もちろん、名誉名声があるから得られるものでもありません。

沖縄の方は「金・地位・名誉」という、競争社会の「ニンジン」を
東京の人間ほど「欲しい」とか「必要」と思っていないのかもしれません。
つまり子育てに関わる「お金」や「競争」を
東京人ほど深刻に受け止めていないから、子どもをたくさん作れるのです。
その結果、日本国内でダントツの出生率につながっていると想像できます。

私は、単純に「子どもをたくさん生むのがいい」とは思いません。
ただ、今の大方の日本人、特に大都市とその周辺に住んでいる人々は、
生き物が本来持っている「種の繁栄」という本能が、
不健康なカタチで減退しているのだと思います。
つまり、日本の都会人は生き物として
かなり不健全な状態(気持ち)に陥っているのです。
人間はやはり、自分たちよりも多くの子どもを作り、
育てようとする意欲をもってこそ、
生き物としては健全なのではないでしょうか？

しかしこのちょっと困った状況は、今後ますます強まっていくと思います。
これを改善するには
江戸川区やフランスのように「ハードとソフトを整える」
だけでなく、やはり最後は「気持」の問題です。
みんながみんな「競争」に背を向けてしまえば、
かつてのソ連圏が辿った衰退への道と同じ。
「競争」は必要だけれども、それ以外の価値観も否認しないで、
お互いに認め合う社会をつくることが必要であり、
今の日本はそうなりつつあると思います。
あとは、一人ひとりの心の中の問題です。

ここで、話を「住まい」に戻しましょう。
日本人にとって、長らく「家」というものは「人生の象徴」でした。
成功の証（あかし）、ともいえるし、その逆でもあります。
だから、いい場所に、広くて、ピカピカにカッコイイ家を建てて住む。
あるいは、誰もが見上げるようなタワーで、世間を見下ろしながら暮らす・・・
といったことが、競争社会を勝ち抜いた人の「成功の証」になっています。
まあ、確かにそういう面もあって、それもいいことです。
タワーマンションは別として、
広尾あたりの豪邸なら私も住んでみたいと思います。
でも、だからといって自動的に「幸せ」を手に入れられたり、
100年を生きる「健康」な身体に生まれ変わったりはしません。
タワーマンションなんか、健康面ではその逆ではないかと思えるほどです。

「年収200万円からのマイホーム戦略」という本を書いているとき、
様々な「家のカタチ」を取材させていただきました。
どちらかといえば、低予算で買われたり、リノベーションをされた家です。
これは前にも書きましたが、みなさんとても幸せそうでした。
彼らは「ピカピカの豪邸」や「タワーマンション」という、
凝り固まった観念からとっくに抜け出して、
実にのびのびと自分たちが「幸せになれる家」を、
世間の常識からするとかなりの「低予算」でゲットされていたのです。
なぜ、そんなことができたのか、というと、
彼らは「自由な発想」と「固定観念に囚われない価値観」を
家づくり、家探しを通して獲得されていたからです。

先ほど、日本の出生率を上げるためにはハードやソフトの他に
「気持が大切」と書かせていただきました。
「出費」や「競争」を恐れて子どもを作らない方と、
「ピカピカの豪邸」や「タワーマンション」が成功の証と考えて、
そこを目指して日々をアクセクとゆとりなく過ごされている方は、
幾分似ているのかな、と思ったりします。
つまり、自由な発想や価値観を持てず、
他人の決めたワクの中でもがいている・・・

この前のミニバブルのときに踊っていた東京のマンションデベが
調子に乗って大量にリゾートマンションを作ろうとしていた地域は、
この前ご紹介した「熱海」の他に、もうひとつあります。
それは、他ならぬ「沖縄」です。
そして、それらのマンションデベはほとんど倒産したか、その予備軍です。
沖縄の方で、彼らの作ったマンションを買う方など、
ほとんどいなかったと思います。
首都圏と変わらない価格のマンションをありがたがって買うほど、
沖縄人の心は不健康ではないと私は希望的に推測していました。
もちろん、資金力の有無が最大の理由ではあるのでしょうが・・・
でも、私から見ると、生き物としては東京人よりもかなり健全な沖縄人は、
東京資本が作るリゾートマンションに相当の違和感を覚えたと想像します。

さて、私が「幸せな住まい」とは何かを語らせていただく
セミナーを9月12日の日曜日に開催いたしますが、
お席にはまだまだゆとりがあります。

どうぞ、コチラから内容をお確かめの上、お申込みください。
参加費2500円で、「買ってはいけないタワーマンション」付。
希望者には、その場で「無料相談」も実施したします。

先人の散華に思いを馳せる季節

Sakaki Atsushi — Thu, 12 Aug 2010 06:57:12 +0000

もうすぐお盆、ということもあって、ちょっと脱線させてください。

毎年、この時期になるとテレビでは「戦争」の特別番組が放映されますね。
最近ではすっかり少なくなったようですが、
私の子どもの頃は結構たくさんあったように記憶しています。
よく覚えているのは「日本のいちばん長い日」という映画。
玉音放送をめぐる陸軍軍政部のすったもんだを見事に描ききっていました。
監督は、私の大好きな巨匠・岡本喜八。
三船敏郎演ずる阿南陸相が割腹するシーンなど、かなり印象的。
「阿南は漢（おとこ）だなあ」と子ども心に感心していたら、
数年前にその六男の惟茂氏が北京駐在の日本大使として
とんだ失態を演じていたのを見てゲンナリ。
まあ、親は親、息子は息子なのでしょうが。

岡本喜八監督は、戦争映画を撮らせたら随一だったと思います。
「独立愚連隊西へ」などは、傑作といっていいでしょう。
制作は1960年ですから、まだ人々の戦争の記憶が濃厚に残っていた頃。
モノクロ作品ですが、かなり面白いですよ。ぜひ観てください。

私の両親はそれぞれに戦争を体験しています。
母は昭和5年生まれ。15歳の時に大阪大空襲に遭いました。
父は大正5生まれ。石油関係の軍属としてシンガポールに赴き、
かの地で敗戦を迎えてイギリス軍の捕虜になりました。

1945年8月14日のポツダム宣言受諾後、
日本軍将兵はそれぞれ前面の「敵」に降伏したのですが、
もっとも虐待を受けたのはソ連軍の捕虜になった人々。
シベリアで何年もわたる奴隷労働を強いられ、
多くの方が非業の死を遂げました。
その次に悪辣な仕打ちを受けたのは、
イギリス軍の捕虜になった自分たちだと
私はさんざん父親から聞かされました。
一日に掌に載るほどの米しか支給されず、ほとんどが栄養失調になったとか。
日本軍の捕虜になったイギリス兵が飢餓に苦しんだので、
その仕返しに日本兵たちを故意に飢えさせたそうです。
その後、いろいろと調べてみるとオランダ軍の捕虜になった人々は
もっとひどい仕打ちを受けたそうです。
まあ、長年にわたり有色人種を猿の如く扱ってきた英蘭人が
黄色人種の日本軍に手もなく負かされて、
威張り散らしていた現地人の前で大恥を掻いたのですから
｢恨み骨髄｣という気持は忖度できますが・・・・

私は最近ほとんどテレビを見ないので、
この時期に放映されるその手の番組もスルーしています。
ただ、ここ10年ほどは大東亜戦争関連の本を読み漁っています。
大東亜戦争・・・というとちょっと分かりにくいかもしれませんね。
一般に、1941年の12月8日の真珠湾攻撃に始まった戦争は
「太平洋戦争」と呼ばれることが多いですね。
1939年9月にドイツがポーランドに侵入することで始まった戦争を
「第2次世界大戦」と呼ぶのは、誰しも異存のないところ。
ところが、日本は1937年7月に盧溝橋事件が起こって以来、
大陸で２つの勢力と戦争状態に入っていました。
1941年の12月8日以降は、さらに英米蘭との戦争になったわけで、
日本からすると「大東亜（東アジア全体）戦争」なのです。
でも、アメリカから見ると戦場はほぼ太平洋だったので「太平洋戦争」です。
戦後、おせっかいなＧＨＱがこの「太平洋戦争」という呼称を
占領下の日本に押し付けたので
その後の歴史教科書などには、この呼び方が使われたのです。
でも、日本からすれば戦場は大陸にも太平洋にもあったわけで、
私は「大東亜戦争」と呼ぶのがふさわしいと考えています。

おっと・・・説明が長くなりすぎました。
でも、言葉の使い方は疎かにしたくないもので。

何度か書いたように、生家は古本屋でした。
少年時代、読みたい本は棚から抜いて勝手に読み、また戻せばいいという環境。
父の話す戦争体験談に触発されたせいか、戦争関連の本を読み漁りました。
でも・・・何十冊も読むと、嫌になります。
子どもですから、負けた話より、勝った話が好きです。
ただ、あの戦争の中盤から後半、日本軍はボロ負けですから、
そういう本を読んでいると嫌になってしまうのです。
それで、高校に入る頃にはまったく読まなくなりました。

それが、ここ15年ほどブックオフの「１０５円コーナー」で
｢光人社ＮＦ文庫｣を見つけると片っ端から買っては読んでいます。
その他にも、大東亜戦争の体験記などは、ほぼ無作為に読んでいます。
少年期と違うところは、負けた話の方が興味深いこと。
ニューギニアやフィリピンで、それこそ死んだ仲間の人肉を食べながら
生き抜いた体験記などをむさぼり読むわけです。

父の弟は、ニューギニアのウエワクというところで
昭和19年5月に「戦病死」したと当時の陸軍省から通知されています。
調べてみるとウエワクは日本軍の拠点で、さほど飢餓は酷くなかった様子。
叔父がどのように死んだのかは分かりませんが、
飢えに苦しんでなければよいと願うばかりです。

それで、どうして「負けた話」に興味深いかというと、
大人になって「ＧＨＱの呪縛」から抜け出したからです。
「ＧＨＱの呪縛」というのは
●日本軍は勝ち目のない無謀な戦いを始め
●アメリカを始めとする連合軍にまったく歯が立たず
●特に後半はボロボロに負け続け
●連合軍は易々と勝利した
というものです。
まあ、ある一面はそうです。
でも、実はアメリカ軍もかなり「必死」に戦って
日本軍の頑強な抵抗に相当手こずり、
ようようの思いで勝利にこぎつけた、というのも一面の真実。
日本を占領したＧＨＱの政策目標の第一は
｢日本人が二度と自分たちと戦争しないように洗脳する｣ことだったのが、
雄弁にその真実を証明しています。
そして、その洗脳政策は連中の思惑以上の「成果」を生み出しました。
今の「フニャフニャジャパン」の実態がそれを示しています。

まあ、戦後のことは置いておいても、あの戦争の後半、
武器弾薬どころか、食糧も欠乏する中でわが先人たちは実に良く戦いました。
負け戦の話を本で読んでいると「昔の日本人はすごかったのだ」と
本当に心の底から感動します。
何でもない普通の兵士が、拙劣な作戦指導の下、貧弱な武器を手に、
飢餓に苦しみながら己の責務を全うするために、
死ぬまで頑強に戦い続けるのです。
そして、大半の兵士が死んでいきました。
前途のある多くの若者たちが、花びらの如く命を散らしてしまったのです。
今、私が読めるのは生き残った方の体験記です。
生き残った方はみな「死んだ人間に申し訳ない」という慙愧と共に
その後の人生を送ってこられたようです。
ほとんどの体験記に、その苦しい思いを読み取ることができます。

そして、わが先人と戦った敵たちにとって、
降伏せずに死ぬまで戦い続ける日本軍は、理解しがたい集団だったと思います。
武器弾薬に乏しく、食糧も欠乏する中で、
日本軍の各部隊は信じられないくらいよく戦いました。
おそらく、あの時代の各国軍の中で最も士気が高かったのではないでしょうか。
もし、あの当時の日本軍が、アメリカ軍の3分の１程度でも
キチンとした武器弾薬食糧の補給を受けていれば、
多少作戦指導がまずくても負けはしなかったと思います。
多分、日本軍の前線に届いた補給は
アメリカ軍の1割に満たない貧弱なものだと推測します。

1944年、北ビルマにおいてアメリカ式の装備と訓練を受けた蒋介石軍が
日本軍に襲い掛かった「拉孟・騰越の戦い」というのがあります。
約３ヶ月の激戦後、日本軍部隊は玉砕して果てます。
ただ、この戦いにおける日本軍の兵力は１個連隊に満たない１０００人ほど。
対する蒋介石の国民党軍は最精鋭の第１師団を含めた５個師団、５万名弱。
この時、後に参議院議員になる「迷」参謀の辻政信は
「ここの支那軍は強いな」と感心して、
それまで「支那軍１個師団は日本軍１個中隊相当」という見立てを、
「支那軍１個師団は日本軍１個大隊相当」に改めたそうです。
それでも、人数にして２０倍です。
それまでは、約１００倍だったのですから、びっくりします。
このエピソードは、日本軍がそれまで大陸の各戦線で、
いかに蒋介石軍をナメていたかを如実に示しています。
実際、日本軍が国民党軍や八路軍に負けたという戦いはほとんどありません。

ヨーロッパ戦線では、ドイツの親衛隊（ＳＳ）が正規軍である国防軍よりも
３倍は強いといわれていました。
ＳＳには最優先で補給が行われ、最新兵器が供給されていたそうです。
実際、ＳＳは各戦線で赫々たる戦績を残しています。
アメリカ陸軍の最精鋭は第１０１と第８２の２つの空挺師団。
ノルマンディーやバルジの戦いで名を馳せました。
近くはイラク戦争にも投入されています。
マリンなら第一海兵師団。こちらもバグダッド一番乗りの精鋭。
かつては沖縄戦にも参加しています。
これらの「精鋭」は、ともにハリウッド戦争映画の常連です。
でも、もし同じ兵器と同じ条件で戦ったら、
帝国陸軍の普通の部隊の方が強かったかもしれない、と私は思います。
何といっても、日本軍兵士は死を恐れませんから。

航空戦でも、日本は相当よく戦いました。
開戦当初の零戦の活躍やソロモンでの消耗戦は良く知られています。
しかし、あまり知られていないのが、後半になってからの本土防空戦。
「本土空襲」というとマリアナ諸島から飛来するＢ２９になすすべもなく
爆弾や焼夷弾を落とされたイメージですが、
日本の航空戦力は実に果敢に防空戦を挑んでいます。
Ｂ２９の損耗率は、ドイツ各都市を空襲したＢ１７と比べて遜色ないものです。
「空の要塞」と呼ばれたＢ１７に比べて、
Ｂ２９はふた周りくらい大きなことを考えれば、
日本の防空戦は実に見上げた戦果を上げたといえます。
もちろん、日本側も多大なる犠牲を払ったことは事実ですが。

そして、南洋に、大陸に、本土防衛に、はかない命を散らした先人たちを礎に
今のフニャフニャジャパンが築かれ、我々は日々飽食しているワケです。
私は、せめて１年に一度、この時期だけでもいいので
今の我々のために命を賭して戦ってくれた人々のことを
マジメに考えてもよいと思います。
そういった意味で、自民党・谷垣総裁の靖国参拝を讃えます。

この夏、京都は暑い！　菅談話は寒い！

Sakaki Atsushi — Tue, 10 Aug 2010 03:37:00 +0000

すこし更新をサボってしまいました。
理由は夏バテと調査旅行。

先週末は京都と大津のマンション市場を見てきました。
といっても、誰かに会うためでもなく、
モデルルームを訪ねるわけでもなく、
ただひたすらに「どんな」マンションが
「どこに」できているのかを「確認」するのです。
今時、物件情報はネットでかなり集められるので「どんな」については
わざわざ現地を確認する必要がありません。
ただ、立地の狭域環境は地図や写真を見ているだけでは
分からないところがあるので、「どこに」についてはやっぱり現地。

しかし・・・主に7日の土曜に２つの街を車で走り回ったのですが、
暑さと慌しさに疲れました。
唯一の救いは、夜に「宴席」がなかったこと。
それでも寝酒を飲みすぎてグッタリ(笑)。
ただ、早ければ来週あたりに「マンションレポート」として
この調査の成果をご披露できそうです。

さて、今日は夏休み気分でもありますから、やや脱線。
このブログで、参議院選挙の前に
「菅首相はこれまでのようなひ弱な総理ジュニアでないから、
　ブン投げはなくて2年くらい続く」
という予想をしてみました。
でも、取り下げます。というか、取り下げるべきと思いました。
というのは、予想以上にＫＹな亡国政権であることが見えてきたからです。

今日のニュースで日韓併合を「反省とお詫び」する首相談話を発表することを
閣議で合議したと流れていました。
文化財を返還することについて、異議はありません。
元々韓国の王室が持っていたものなら、返してもいいでしょう。
もちろん、元々日本の領土である竹島を返してくれたら、という条件付です。
でも、植民地支配に対して「反省とお詫び」をするなど、
韓国人風のボキャブラリーを使えば、大いなる「妄言」です。

日本が朝鮮半島を「併合」して自国領として36年間統治したことについての
歴史的な評価は、まだまだ確定しているとはいえません。
統治が終了してから65年もたっているのに、
その評価が迷走を続けている原因は、
片方の当事者である半島の人々が、
歴史の事実を冷静の見直そうとしていないことにあると思います。
また、そういうことをするための「学問・言論の自由」という基盤が、
かの半島には、南北共に整っていないことも大きいでしょう。

こと日本においても、その昔
「朝鮮半島に日本はいいこともしてやった」
といった大臣が政治的理由で罷免されたことがあります。
ただ、数年前に発売された「嫌韓流」という本は大いに売れました。
著者が逮捕されるようなことは、考えられません。
また、逆に
「土地を奪い、自由を奪い、名前や言葉まで奪った」
という、朝日新聞流のかなり間違った主張をしていても、大方の識者に
「アホかいな」
と思われる程度で済みます。
日本擁護の本を出版したら職まで奪われる韓国とちがって、
この国には基本的に言論の自由があるのです。

道路、橋梁、鉄道、上下水道、電力などのインフラを整え、
国の末端まで法が行き渡る行政機構を整備し、
治安を守る警察組織を整えて国の隅々に行き渡らせ、
私有財産の保護制度を整えるための土地の登記制度を導入し、
学校を整備して教育制度を整え、なおかつハングルを復活・奨励し、
近代的工業施設を建設して技術者・職工を養成し、
新たなる土地の開墾と先進の農業技術を移入し、
結果的に大いなる食糧増産に成功すると共に
育成した近代産業によって雇用人員を拡大することで
人口を2倍以上に増大せしめた挙句、
米英との戦争に敗れたことを理由に、移植した全ての資産を奪われた・・・・
というのが日本側から見た半島統治36年である、と思います。

1900年前後にかの半島に食指を動かしていた
ロシアが同じことをなしえたとは、とても思えません。
その意志はもちろんん、能力もなかったでしょう。
そのことは、沿海州や、ウズベキスタンやカザフスタン、
トルクメニスタン、キルギス、アゼルバイジャンなどが
現在どのような状態に置かれているかを見れば一目瞭然です。

菅首相よ・・・日本は「反省やお詫び」をする必要など、何もありません。
日本と韓国の法的地位関係は1965年の基本条約によって
「完全かつ最終的に」解決しているのです。
あなたは、もっと歴史と法律を勉強すべきです。
首相になるのは、それからでも遅くはなかったと思いますよ。

予断ですが、この時期、かつての小泉首相は
毎年のように靖国神社に参拝しました。
当然、北京政府からは非難囂々の声が聞こえてきました。
しかし、日中貿易は拡大の一途を辿り、
さほどの悪影響があったとは思えません。
何よりも、国民からは高い支持率を得続けました。
私は、北京政府の面々が心底「靖国」を非難しているとはとても思えません。
連中には連中内の「権力闘争」という厄介な事情があって、
対外的なポーズも様々に「演じて」見せなければならないのです。

その後の安部総理。
小泉さん以上の保守派なのに、なぜか靖国へ参拝せず。
福田康夫君・・・これにははなから期待できず。
鳩山君・・・論外。
菅君・・・「反省とお詫び」を出して・・・
支持率が上がるとでも思っているのでしょうか？
国民の感情が那辺にあるのかよく見極めれば、
今回の談話が内閣崩壊の序章になるのが分かりそうなものですが。

さて、引き続き9月12日(日)
「幸せな住まいと出会う」セミナー
参加者募集中です。

セミナーでは、とうぜん「脱線」はありません。
私がお話しするのは、みなさんのお住まいについて、
日本の不動産事情についてのみです。

そのことは、6月に行ったセミナーＣＤを
ご覧になっていただければ分かります。

また、引き続き住まいのご購入に関する
無料相談を受け付けております、
榊がメールでお答えさせていただいています。
どうぞ、ご遠慮なくお申込みください。お申込みはこちら　からです。
ただし、私からのメール受信用のアドレスは
なるべくフリーメール以外になさってください。
「迷惑ボックス」に入ってしまうケースが頻出しています。

絶対に「買ってはいけないマンション」とは

Sakaki Atsushi — Thu, 05 Aug 2010 03:03:05 +0000

今日はFMラジオの「ＯＨ！ＨＡＰＰＹ　ＭＯＲＮＩＮＧ」という番組で
著書「年収200万円からの―」について電話インタビューを受けました。
自宅のベッドの上に胡坐をかいて座り、ほぼシナリオどおり喋るのですが、
それなりに緊張しますね。
でも、今度はスタジオに入って、もっとじっくり語りたいもの。
日本の住宅産業の構造変化や、今後の予想なども詳しく。
どこかのラジオ局が呼んでくれないものかと待っているのですが・・・

さて、今日は「何であんなものがあるの？」という話。
例えば、どこの会社にもいるでしょう？
「どうしてあんな奴が部長なのか？」みたいなのが。
会社自体も「なんであんな企業がまだ生きているの？」というのもありますね。

こういう「なぜ存在するのか？」といいたくなる
不動産の商品形態があります。
私にとって「なぜ、あれを買う人がいるのか」まったく理解できないシロモノ。
それは「リゾートマンション」。
元々は別荘を買うほど資金的に余裕のない方が
「それじゃあマンションでも」ということで出来た商品形態ですね、きっと。

そして、「リゾートマンション銀座」ともいえるのが、熱海。
大きな旅館が潰れた跡に、ジャカジャカと建設されています。
古い物もあわせれば、今や熱海という街には旅館・ホテルよりも
リゾートマンションの方が多いのではないでしょうか？

3,4年前のミニバブルの時は、
そのリゾートマンション群がご大層な値段で売られていました。
それこそ、今の東京都中央区で売られている新築マンションと同じ水準。
「そりゃ、いくらなんでも高いだろう」と誰もが思っていたら、案の定。
矢沢の永ちゃんを使って、不動産広告史上最強の「勘違い」広告を展開した
ジョイントコーポレーションという会社は、あえなく倒産。
かの企業が「re-life」できる可能性は、かなり低いと私は思っています。

今、彼らの「遺産」がいくつか再事業化されて売り出されています。
価格は当然にして「市場化」されて、かつての半分近い水準。
これを群がって買いにいっている方がいらっしゃるそうです。
不思議！

熱海の場合、ウリの一番は「温泉」です。
二番は「海」でしょうか？　泳ぐ人は多くないとは思いますが。
でも、この二つとも「熱海でなければ」というものでもありません。
なぜ熱海か、というと一重に交通の便ではないでしょうか。

それにしても、何が不思議かというと、コストパフォーマンス。
まず、いくら安くたって、新築マンションなら2000万円くらいはします。
次に、月々の管理費やその他諸々が4万円くらい。
熱海市は財政破綻寸前ですから固定資産税も安くないはずです。
そんなこんなで、年間の維持費は80万円近くになるはず。
さらに、購入したマンションを15年くらい「使う」と考えると、
年間の償却は単純計算の2000÷15としても133万円。
これに維持費80万円足して213万円。

年間213万円をつぎ込んでいるというのはどういうことか、考えましょう。
熱海あたりの温泉旅館だと一泊2食付で3万円も払えば、
それなりにリッチな気分を味わえます。
ご夫婦で6万円。年間213万円の予算があれば単純に35泊できます。
しかも、この213万円には飲み食いが含まれていませんから、
35泊分の飲食を1回2万円と想定すれば、予算は283万円に膨らみます。

観光ホテルなら、もちろん豪勢な食事や飲み物付き。
布団の上げ下ろしもしてくれて、浴衣や歯磨きも付いています。
そりゃあ、朝は早く起こされて「朝食を」なんてことになって、多少は不便。
それに、熱海ばっかりじゃ飽きますね。
たまには温泉旅館ではなく、リゾートホテルにも泊まりたいし。
そこで、気が向けば軽井沢でも、沖縄でも、北海道でも、海外でも・・・
年間283万円の予算があれば、かなり選択肢が広がります。

でも熱海にリゾートマンションを買ってしまえば・・・
「元を取ろう」なんてセコイことを考えるのは私のような貧乏人の発想？
でも、せっかく買ったのだから年に何十日かは利用したいですよ。
で・・・飽きたらどうするの？
売りますか？
熱海の中古リゾートマンション相場はおいくらぐらい？
お調べになると、きっとみなさんビックリしますよ。
だいたい、温泉というのはおそろしくメンテナンス費用がかかります。
かつては各住戸まで温泉を引いていたのが、今ではほぼ全滅。
そんな設備更新の負担もあって、中古マンションは結構値下がり。
今、いくら新築の値が下がったとはいえ、
中古になればそれよりも下がるのは眼に見えています。

しかも、熱海は行政がかなりいいかげんとの評判。
そうでなくても街はどんどん廃れていて、再生の見込みは希薄。
頼みはかつての「熱海」のイメージを引きずったまま
リゾートマンション開発で高い金を落としてくれる東京資本。
それに頼っているから、ちっとも再生の努力をしていません。
端で見ていると、行政も住民も「東京モノ」から
金を毟ることしか考えていない無気力＆無能なナマケモノ。

どうして、そんなところのマンションに何千万円も注ぎ込むのでしょう？
「熱海が好きで、そこに住む」というのなら分かります。
人の好みは十人十色。どうぞお好きになさってください。
また、1年の内の何分の１かを過ごす、というのも、なんとか・・・
でも、年に50日も利用しないのなら、ただの無駄でしかありません。
「マンションを持っていればいつでも思い立った時に使える」
なんていうのも理由にならないでしょう。
熱海の旅館･ホテルは、どこも年から年中ガラガラですよ。
正月やお盆でもない限り、「思い立ったら」いつでも予約できます。

そんなこんなを考えると、
まったく「成り立たない」のがリゾートマンション。
これは熱海に限らず、軽井沢でも蓼科でも同じ。
そこに「住む」のでなければ、ほぼ意味の無いシロモノ。
それが、なぜか売れる・・・・不思議でなりません。

でも、どこの会社にもいる「不思議な部長」と同じく、
「リゾートマンション」もなぜか生き続けているのです。
その最大の理由は、「買う人」がいるからです。
リゾートマンションなんてのを買おうと思われる方は、
どうぞ「騙された」と思って、私の本を一度読んでください。
「騙されている」のがご自身であると気付かれるはずですから。

「年収200万円からのマイホーム戦略」

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