2010年02月
近畿圏で買ってはいけない大規模マンションは、現在２７物件！

私は東京に住んでほぼ四半世紀たちますが、
この関東というところには、各都県に
さほどの県民性の違いというものを感じません。
というか、流入者が多すぎて、
「東京生まれ」はもちろん、
「横浜っ子」や「千葉出身」「さいたま育ち」などは、
私の周りではどちらかといえば少数派。

時々、「俺は浦和だ」とか「横浜だから」という人が
いることにはいますが・・・私のようなよそ者には
その地域による人間の気質の違いを感じません。
たまに「江戸っ子」にお会いして、
あのシャキシャキした話しぶりに接すると
「お・・カッコイイ」と思うことはありますが。

いつか書いたように、私の生まれ育ちは京都。
この京都という町は「京滋」と呼ぶように、
滋賀県の湖西エリアは裏庭のようなもの。
私は学校を出てから２年間、神戸に住みました。
そして、両親は共に大阪出身。大阪には親戚が多くいます。
さらに、母方の田舎は奈良。父方は和歌山と播磨。
共に親戚があり、多少の交流がありました。

何がいいたいかというと、
おおよそ近畿各県のほとんどにゆかりがあった、ということ。

その各府県、街の人間の気質の違いは、かなり強烈です。
例えば、大阪人はよく「京都の人間は腹黒い」といいます。
これは、ある程度正解。
いつか書いたように、京都人は言葉と本音に大きな違いがあります。
その京都人から見ると、大阪人の半分は単純なアホ。
しかし、その大阪。秀吉の時代まではただの田舎。
この400年の間によそ者が集まってできたところは江戸とさして変わりません。
その大阪人の単純さは、多分に紀州（和歌山）人の猪突猛進的な
気質を引き継いでいると思います。
いっぽう、アホではなく計算高いアキンド的なところは
秀吉がこの地に集めてきた
近江（滋賀）や伊勢松坂（三重）商人の遺伝子でしょう。
一方、街の形成が江戸末期の開港時と新しい神戸（兵庫）は
同様の関東の横浜とよく似ていて、さっぱりと垢抜けています。
奈良は、コセコセしないのんびり人が多いように見えて
実際はしっかりと損得勘定を働かせて結構したたか、という印象。

マンション分譲企業でいうと、
日本一の施工を誇る長谷工コーポレーションの発祥は、兵庫県姫路市。
この街は「ガラが悪くて、知性に乏しい」と、
神戸人が蔑んでいるところがあります。
また、プレハブから始まった大和ハウス工業の発祥は奈良県の吉野。
義経が隠れたり、後醍醐帝が南朝の御所を設けたりと、
すごい田舎の割には中央権力との縁がある場所。
そのせいか、私の知っている吉野人は、結構うまく世間を立ち回ります。
奈良県は、過去にひとりの総理も出していませんが、
そんなこと「どーでもええやろ」と思っているような
ところがあるのが、何とも面白く感じるところです。

私が神戸に住んでいたのは、あの震災前。
社会人の第一歩を記した街なので、とても印象的です。
その頃、私に仕事のイロハを教えてくれた一人が、
今や榊マンション市場研究所・関西支部長となっている三田弥生さん。
彼は、先日その「神戸市垂水区」のマンション市場について
すばらしいレポートをまとめてくれました。

参考レポート
「榊淳司×三田弥生　近畿マンションレポート01
  神戸市垂水区　この混迷の市場を見極める」
そして今回、三田さんの協力も仰いで
近畿のマンションレポートを新たにふたつリリースします。

一つめは、昨年の夏に出した
「買ってはいけない大規模マンション　近畿編」
の、リニューアルバージョン。
そもそも18物件を取り上げていたのですが、
リリース半年を経過して内容を精査したところ、
3物件が完売していました。
これらは、ほとんどが竣工済み物件です。
半年たっても、全体の2割も完売しないのは
いかにこれらの大規模マンションが、
市場から見放されているかということ。
ところが、こういう「買ってはいけない」マンションを
時々フラフラと買ってしまう方がいるのです。
だから、この完売3物件を除いて、残り15物件に
新たなコメントを付け加えて再リリース。
お値段は、少し安くして１８９０円です。


２つめは、この再リリースバージョンに、
2ヶ月ほど前に出した
「買ってはいけない大規模マンション　近畿編第2弾　12物件」
を、合体させたもの。

ここには、今近畿で販売されている
「買ってはいけない大規模マンション」が、合計27物件紹介されています。
つまり、これから読んでみたいという方は、
この「総集編」をご購入いただければいいわけです。

お値段も、本来なら２つで３４８０円のところ、

お買い得なセット価格の２９８０円に設定。
「２つ買うさかい、安して」と言われる前に勉強しておきました（笑）。



2010/2/27 21:50 Comments (0)

お金がなくても幸せマイホーム　＆　葛西レポート

この人間社会は、一見不平等に見えて、案外公平なものです。
神様なんて信じませんが、人間にとって最も大切な２つのモノは
富める者にも、貧しき者にも、ほぼ平等に配分されています。

それは「時間」と「健康」です。

いくらお金を払ったからといって、寿命を延ばすわけにはいきません。
お金があれば、最新の医療技術による治療を受けられますが
かといって健康そのものをお金では買えません。

そして、お金で買えない最大のものは「幸福」だと思います。
貧しくとも、幸せな人は幸せ。
豊かでも、不幸な人は不幸。

なーんて・・・貧乏な榊のヒガミです(笑)。

では、「幸福」とは何なのでしょう？

なーんて・・・これを始めたら、本を何冊も書けそうですね。
でも、この命題には至極カンタンな答えがあります。

「幸福」とはつまり、「幸せ」だと思えること・・・です。

話を「住まい」に転じましょう。
ほとんどの人は、家を買うと「幸せ」な気分になります。
家は、そこに住む人を幸せに導く、と多くの人が信じているからです。
実際、その通りになることはよくあります。
でも、時々その逆になります。

多くの日本人にとって「家を買う」ことは、
幸せへ近づく大きな一歩なのです。
でも、それには多くのお金が必要でした。
だから、家を買うのはお金がある人だけ。

家は、高いものです・・・多くの人は、そう信じています。
お金がなければ、家が買えない・・・これも、当たり前。
また、家を買うのなら、新築でなければいけない・・・
と、考える人たくさんいます。
新築でなければ幸せになれない、と思い込んでいるのです。

実は、こういったことは全部、ウソです。
お金がなくても、収入が低くても、家は買えます。
新築よりも、中古の方がずっと住みやすくて安全であるケースは
それこそ掃いて捨てるほどあります。
というか、その方が多いくらいです。

これらは、すべてみなさんの勝手な「思い込み」
すなわち、マインドコントロールです。

お金持ちだから、豪邸に住んで、幸せになれる。
一見、当たり前ですが、そんなことはありません。
確かに、豪邸に住めますが、それで幸せでしょうか？

お金がないから、一生借家暮らしで、不幸な人生？
いいえ、狭い家に住んでいても、心は豊かで、
幸せそうな人はたくさんいます。
それに、これからの世の中、お金がないから
狭い借家に住む必要は、まったくないのです。
そのことについては、この本で詳細に語りました。

本を書くに当たって、何件か取材をさせていただきました。
大金を払って、豪邸を購った方ではありません。
みな、ご自身と家族の住まいにこだわり、
営々とした努力を積み重ねてマイホームに辿り着いた人々。

この方々が、どなたも実に幸せそうなのです。
それはもう、うらやましいくらいに。
お金を払って業者に任せるのではなく、
自らが主役になって得た家は、そこに住む人をいかに幸せにするか・・・・
それらは、決して豪邸なんてものではありません。
逆に、慎ましい住まい、といっていいでしょう。
でも、そこに住む人の底深き満足感といったら・・・

彼らは、神から全人類に等しく与えられた「時間」を、
深い満足感に包まれながら過ごすことになります。
何たるシアワセ・・・
きっと、心も身体も「健康」に過ごせることでしょう。

まさに、幸福とはその人の心の中にあるのです。

さて、今日はもうひとつ別の「幸福」の話題を。

そのテーマは「家族」です。
これも、幸福のため重要な要素ですね。
特に、「子ども」。
そもそも、人間は子孫を残すために存在するといっていいもの。
もっとも、ヒトに限らず、あらゆる生物がそうなのですが。
だから、子どもを生み育てるのは、大いなる歓びです。
小さい子どもが元気に遊ぶ姿を見るのは、楽しいものです。
それは、子孫を残すという人間の本能の表れだからです。

ところが、今の日本人は、一人が一人の子孫を生み育てることさえしません。
だから、人口が減るのです。
ちょっと郊外に行くと、それこそ歩いているのはジジババばかり。
何とも寂しい情景です。

ところが、東京の郊外といっていいある街の中では
あちこちに小さな子どもがたくさんいて、元気に走り回っています。

そんな街、あったっけ？

誰もが、そう思われるでしょう。
あるのですよ、それが。
しかも、結構都心へのアクセスが便利なのにも関わらず
マンションの価格がさほど高くない街が・・・
だから、多くの若い家族が集まってくるのですね。
最近は、インド人まで大勢移り住んでいます。
彼らの合理的な感覚に見合っているのでしょう、その街は。

それは、江戸川区の葛西エリアです。

東西線で大手町へ直通１４分という近さ。
公園がいっぱいあって、子どもたちの遊び場がたくさん。
ジャスコにヨーカドー、その他中小の食品スーパーが
入り乱れて競争しているので、物価は格安。
しかも、江戸川区の手厚い子育て補助があるから
多くの若年層が流入しています。

しかし、このミニバブルでマンション市場はやや混乱気味。
そこで、このエリアについてのレポートをまとめました。


今回は結構ボリュームが合って、３９ページ。
お値段は３９６０円になりました。
葛西エリアでマンション購入をご検討になっている方は
ぜひお読みいただきたい、内容盛りだくさんのレポートです。



2010/2/25 12:22 Comments (0)

マイホームの買い方をズバリご提案

最近、ここであまり告知しなくなったのですが、
私はずっとこのブログでマンション購入に関する「無料相談」というのをやっています。
もし相談を希望される方は、どうぞ
こちらからお寄せください。
ただし、「無料」なのは初回のみ。
2回目は3150円をいただくことになっています。
私の出している有料レポートの中で、

「マンション値引交渉術」（12600円）か、

「中古マンション値引交渉術･無料相談付」（8960円）を

ご購入いただいた方には、3ヶ月間は無料です。

首都圏にお住まいのＳ氏には、昨年末に「マンション値引交渉術」を購入いただき、
この2ヶ月ほど何度か「ご相談」を承っていました。
検討されていたマンションは、いかにも「値引き」しそうな
物件だったのですが、いかんせん事業主が大手財閥系。
「年内にご契約いただければ・・・の条件でいけます」
「1月末までにご契約いただける方には　　％、来月は分かりません」
先方は、チビリチビリと値引き条件を出してきて、契約を迫ったそうです。
その度に「榊さん・・・そろそろ契約しようと思うのですが」
と、ついつい弱気になりがちなＳ氏。
「焦らず、粘り強くいきましょう。
3月決算をにらむ頃には、きっと焦って値引き幅を広げてきますから」
私は、そのようなアドバイスを行なってきました。
目安としてお伝えした値引き幅は２０％。
大手としてはギリギリ出せる限度。でも、その物件ならあり得るとにらんでいました。

そして、先日Ｓ氏から「契約しました」というメールが入りました。
「おかげで１８％の値引きに成功しました」という結果。
まあ、目標の２０％には届かなかったけれど、まずまずの数字。
「よかったですね。Ｓさんの粘りがちですよ」
と、祝福申し上げました。

去年の年末に、あわてて契約していればせいぜい５，６％。
それが、粘ると１８％ですから、まず値引き幅は3倍に拡大しています。
金額にすると500万円以上。
私のレポートに1万円ちょっとお支払いいただきましたが、
十分に元が取れましたね。
今時めずらしいローリスク･ハイリターン商品です（笑）。

マンション業者というのは、大手中小ワケ隔てなく
「お金を払いやすい客には高く売る」というのが原則です。
つまり、こちらがおとなしくしていると、高く買わされるのです。

この前も書きましたが、
「ウチは値引きなど一切しません」
などといった舌の先が乾かないうちから、
大幅値引きを始めたりするのが、この業界。
たとえ、今は値引きしなくとも、何ヶ月か先は分かりません。
気をつけなければいけないのは
間違って高く買ってしまわないこと。
一度の失敗を一生引きずることになってしまいます。

この「無料相談」をしていると、時にため息をつきたくなる時があります。
「5年後に売る予定で買いたいのですが、資産価値はどうでしょうか？」
といった内容の相談をいただくような時です。
たいていが、都心のタワーマンション。
そして、だいたいの方が「5年後には値上がりしている」という
あまーい予想を立てていて、私にそれを肯定して欲しがっているのです。
まあ、仕方が無いといえば仕方がありませんね。

マンション市場が底値だった2002年頃に、
都心のタワーマンションをご購入になった方は、
今ではたいてい「含み益」にニンマリされています。
ここ1年ほど、多少は値下がりしましたが、
それでも原価を割るところまでいっていせん。

そういうのを横で見ていて「私も」とお考えになるのですね。
残念ながら、今買ったマンションが5年後に
値上がりしているなんてことは、ほぼ無いと思います。
少なくとも、今の日本の経済状況からはありえません。

この前のミニバブルで不動産価格が高騰したのは
外国からの投機マネーという「特殊要因」がキッカケです。
今後、絶対に投機マネーが来ないかというと、
断言はできませんね。
日本の不動産が投資対象として「オイシイ」状態になれば、また来るでしょう。
現に、今でも一部のチャイナマネーは日本の不動産を漁っています。

しかし、そういうのは結局「特殊要因」でしかありません。
日本の中で、不動産に対する需要が高まらない限り、
中長期的に価格が上昇することはありえないのです。

だったら、マンションはいつ買えばいいのか？
だったら、どんな住宅を選べばいいのか・
だったら、マイホームを諦めなければいけないのか？

そういう疑問に、ぜーんぶお答えしたのが、
私の　↓　この本です。


「年収200万円からの・・」なんてタイトルになっていますが
300万円の方でも、500万円の方でも、1000万円を超える方でも・・・
どなたがお読みいただいても「うーん、そうか」と
ご納得いただける内容を書いたつもりです。

少なくとも、このブログよりも数倍は興味深く
読んでいただけるハズです。
いまなら、アマゾンで送料無料です。
品切れにならないうちに、早めにお申し込みください。



2010/2/21 0:51 Comments (2)

年収２００万円からのマイホーム　＆　神戸市垂水区　＆　女性自身

最近、電話やメールでコミュニケーションする方に、片っ端から
「今度、本を出しますから買ってくださいね」とお願いしています。
たいていの方は「はあ・・・そうですか」と鈍い反応。

まあ、仕方が無いですね。
近年、私のまわりで本を出した方が何人もいらっしゃいました。
というか、この日本という国は一人当たりの出版点数は世界一ではないですか？
つまりは、本を出すなどということは、なーんにも珍しくないのです。

「へえー・・・榊さんもNさんみたいになるの？」

と、複数の方に言われました。
N氏というのは、面識こそありませんが、同じ業界人。
まずまず名の知れた会社のオーナー社長で
しかもお出しになった本は「ベストセラー」。

（ちょっと違うんだけど・・・・）と、思いつつ
「いやー、まあ、その・・・住宅の本ですから」とか何とか。

そんなわけで、私の近しい人は誰も買ってくれないかもしれませんが（笑）、
榊淳司の本が今週の末頃から書店に並ぶことになりました。
この本の自慢は「参考文献」が一冊もないことです。
というか、今まで誰も考えなかった、書かなかったことを
本にしたので、参考にできる本がほとんどなかったのです。

「ぜーんぶ、私のアタマから出てきました」と言いたいところですが、
実は編集者のOさんの有益なサジェッションがだいぶ入っています。
でも、この本に書いたことは、誰かの「ウケウリ」や「二番煎じ」ではなく
すべては、オリジナルと胸を張れます。
そのことは、お読みいただければお分かりいただけるでしょう。

本の題名は
「年収２００万円からのマイホーム戦略」

この題名を聞いた方は
「へえ・・・不動産屋をダマす方法でも教えてくれるの？」
とか
「オーバーローンの組み方？」
「住宅ローンから逃げる方法？」
はては
「宝くじの新しい買い方とか？」
などと、あらぬ予想を立てられます・・・嗚呼。
榊の周辺は、不動産関連の業界人が多いせいか、
どうしてもキワモノ系の発想に流れてしまうのです。

どうして、もっと真面目に住宅のことを考えないのでしょう！

誰一人として、年収２００万円でも立派なマイホームが
手に入れられるとは思っていないのです！

みんな、アタマが固すぎます。
これは、ウソでもキワモノでもありません。
ましてや、何か悪いことをするのでも、人を騙すのでもありません。
年収が２００万円であっても、
ごく普通の、誰にでもできるやり方によって、
マトモなマイホームを手に入れることができるのです。
みなさん、そのことに気がついていないだけです。

みなさんの大半は、マンションデベロッパーをはじめてとして、
世間の数多の不動産屋や住宅産業の人々から
「住宅は高価なもの」とマインドコントロールされているだけです。
もっとも、不動産屋どもも、自らマインドコントロールの渦中にいますが。

そうではないのです。
時代は変わり、価値観も変わり、不動産市場も変わりました。
日本人のほとんどすべてが、広々とした住まいを
マイホームとして持てる時代がやってきたのです。
そのことに、ぜひ気付いて欲しい。
あなたも、実践して欲しい。

この本は、そういう気持ちで書きました。
みなさん、ぜひお読みください。
そして、「住宅は高い」「私には買えない」という
馬鹿げたマインドコントロールから脱してください。

お値段も、私がこのブログで販売してきたいかなるレポートよりも、
実質的には安価な1470円。
これこそ、究極のお買い得レポートといっていいでしょう。


今ならアマゾンで送料無料だそうです。

さて、本の出版とともに、もうひとつ喜ばしいことがあります。
それは・・・
いよいよ「榊マンション市場研究所」の関西進出が実現したのです。
如月正雄さんに引き続き、関西方面を担当する三田弥生さんという
マンション調査員が新たに登場したのです！

そして、第１弾のレポートが出ました。

それは「神戸市垂水区」編。



なつかしい・・・といえば、懐かしい。
実は私、学校を卒業して最初に就職した先が
神戸市の垂水区にあったのです。
もう四半世紀も昔のことですが。
だから、神戸市の垂水区に１年、
さらに中央区に１年、住んだことがあります。

今は明石海峡大橋なんてのができて、だいぶ変わったようです。

しかし・・・ここのマンション市場はやや混乱気味。
マンションを買おうとなさっている方は
さぞかしお迷いになっていると思います。
そこへ・・・マンション市場を観察して２０有余年という
フリーライターの三田弥生氏が登場。

榊の見解も随所に取り入れた
「榊淳司×三田弥生　近畿マンションレポート01
神戸市垂水区　この混迷の市場を見極める」
が、いよいよリリースされました。
垂水エリアでマンション購入をご検討の方は、ぜひお読みください。
お値段は２９６０円と、かなりお手頃です。

そして・・・今日３番目の話題は・・・・



榊淳司、いよいよ女性誌に登場！
といっても、残念ながらグラビアではありません。
「実は妊娠していた筆談ホステスとの対談」みたいな
企画だったらさぞかし楽しかったのでしょうが・・・(笑)。


そんなワケはありませんよね。
中身は
「ワケあり物件の探し方」
取材に付き合って、いろいろな物件を見てきましたよ。
最果ては横須賀の山の上の一戸建て。
海が見えて、花火が見えて、通風採光いうことなし。
築２０年ですが、ぜんぜんキレイで、しかも家具付き。
さらに、菜園も利用できるので、野菜は買わなくてＯＫ。
そんな家が９８０万円ですよ！

まさに「年収２００万円からのマイホーム」にピッタリ。
そんな物件を紹介していますから
ご興味のある方は、ぜひ買ってみてください。

今日は、３つも話題があったので、長々と書いてしまいました。
みなさん、最後まで読んでくださってありがとうございます。



2010/2/16 19:29 Comments (3)

「今後も一切値引きしません」なんて大嘘です

それにしても・・・盛り上がりませんね、今年の新築マンション。
去年の今頃はＤ社系を中心に、値引き、値引きのオンパレード。
それに比べて、今年は物件数が少ないせいか、派手な値引き話が聞こえてきません。
でも、実は水面下ではあちらこちらで値引きが行われています。

最近、このブログで告知をしなくなったのですが
私の行っているメールの「無料相談」には、
「○○○マンションで００％の値引きを引き出しました」という
声が数多く寄せられています。
多くの相談は「それで買ってもいいでしょうか？」というものです(笑)。

ご相談を寄せられる多くの方は、
「新築マンションは一律に・・％まで値引きができる」
という誠にミョーな固定観念をお持ちです。

少し考えれば分かることなのですが、
「・・％までだったら値引き可能」というような数値はありません。
みなさん、学校時代から苦しめられてきた（？）、
ペーパーテストの呪縛から開放されていません。

およそ、世の中の物事で「答え」があるものなど、ごく少数。
いつか書いたとおり、人間の科学ではこの世のことの５％も分かってないのです。

ただし、経験則や分かっている限りの科学的な法則に当てはめることは可能です。
まず、モノの価格というのは「需要と供給の関係」で決まります。
世の中にモノが余っている時には、買いたい人が「買ってもいい」と思う価格。
モノが足りない場合は、売りたい人が「売ってもいい」と思う価格。

これはマンションでも同じこと。
みなさんが間違う原因は、マンションが表向きは「定価販売」だからです。
もし、その定価で売れるのなら、何も値引きをする必要はありません。
売れないのなら、買う人が「買ってもいい」価格まで値引きしなければなりません。

このチョー当たり前のことを知ってか知らずか「いくらまで値引きできますか」と
単刀直入に私にお尋ねになる方が、あまりにも多い(笑)。

さらに、話をややこしくしているが、この｢需要と供給の関係｣に
真っ向から逆らった高値を付けているにも関わらず
ほとんど値引きに応じず、モデルルームにやってきた方に
「この価格が正当であり、今後も一切値引きしません」といいきる
マンションデベロッパーがいることです。
そうなると、買う方とすればその価格で買わなければなりません。
それで、全員がソッポを向いて「それなら買いません」とやればいいのですが
ごく少数、買ってしまう方がいるのです(笑)。

そうすると、売り手のマンションデベも「これが市場価格だ」と勘違いします。
全体の２０％しか売れていないのに、残りも８０％もその価格で「売れる」と、
あまり科学的でない強気の予想を立ててしまうのです。

ところが・・・市場は厳粛です。

そのままの価格では、残りの８０％は、多分半永久的に売れないでしょう。
なぜなら、周りに同じ条件でありながら、
なおかつ「市場価格」で売り出されるマンションが出てくるからです。
まさに、「市場化」という現象ですね。

そうなれば、どうなるのか？
当たり前ですが、残り８０％は値引きをしないと売れません。
実際、ほとんどのケースは値引きとなります。
ということは・・・「今後も一切値引きしません」という発言はウソだったことになります。

「大手の○社だから・・・」と信じて、最初の価格で買った方は、
とんだバカを見せられたことになりますね。
こういうことを、決して他人事だと思わないでください。
これは、現に今起こりつつあることです。
今後も、頻繁に起こることが予想されます。

そういう恐れのある地域は、だいたいが都心エリア。
特に、マンションがニョキニョキと立っているようなところはキケン。
みなさまをそういうエリアでのマンション購入で失敗させないために、
またもや如月さんが渾身のレポートをまとめてくれました。

今回の対象エリアは、何と・・・「東京都中央区」です。



今回は、全部で６０ページと、いつもよりボリュームアップ。
したがって、お値段も４９６０円とさせていただきました。
これを読めば、このエリアのマンションをどう選び、
どくくらいの価格を目安に買えばいいのか一目瞭然です。
どうぞ、ご活用なさってください。

他の参考レポート

マンションレポート　晴海・勝どき編

マンションレポート　有明編

マンションレポート　豊洲編

マンションレポート　麻布十番編

 マンション立地評価・豊島区編

マンション立地評価・品川区編

マンション立地評価・新宿編



2010/2/12 17:20 Comments (0)

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