東京はお休み、世界は普通

連休に入ってから、ずーっとアメリカの株式市場に注目しています。
別にダウなんか見ていませんよ。CMEの日経平均を見ています。
みなさんご存知かと思いますが、これはシカゴ・マーカンタイル取引所で
取引されている日経平均先物の取引相場。
翌日の東京市場・日経平均に大きな影響を与えます。

おりしも、日本はGWで市場は3日もお休みでしょ。
でもCMEは毎日開いていますから、そこで相場が形成されます。
現時点で、どーも弱含みですね。まだ、明日明後日は分りませんが。
このままだと6日には16000円を割りそうです。

株価と言うのは、基本ファンダメンタルズで動きます。
不動産価格は、株価ほど敏感にファンダメンタルズを反映しない、
と私は思っています。特に、平成バブルの直前から現在にかけては。
かなり、人間の思惑に左右されてきましたね。
特に参加プレーヤーが少ないから、人為的になりやすいのです。
しかし、中長期で見ればやはりファンダメンタルズです。
分りやすく言えば、不動産は生み出す果実相当に値が動く。

宅地建物取引士という、不動産屋の資格試験があります。
私も9年くらい前に2か月間・のべ60時間ほどお勉強して受かりました。
けっこう手こずりましたよ。センター試験の国語6割取るくらいの難易度。
そこでお勉強した内容は、中々役に立っていますよ(笑)。
もしかしたら、大学受験の国語よりも有用だったりして。
それはまあいいとして。

不動産の価値を決める３つの方法があります。
１　収益還元法
２　取引事例比較法
３　原価法

「不動産は生み出す果実相当に値が動く」というのは収益還元法。
私は、東京都心の不動産ならグロス利回り5－8％が適正と考えます。
現状、中古物件を探すとよくて６％くらいでしょうかね。
業者間では時々８から９％も出てきます。
でも、一般投資家には中々回りませんね。そういう物件は。

新築マンションだと表面で3％台。グロスで2％台のもあります。
ただし、それは賃貸人がついたとしての話。
借り手がいないと、だいたい購入額の1％くらいの出費があります。
管理費や修繕積立金、固定資産税に都市計画税。
借り手がつかなければ、マイナス金利を払っているのと同じです。

私が常々バブルと言うのは、都心でもグロスで4％切る物件が
新築中古を問わずに続出しているからです。
例えば、2015年の秋ごろまでは表面で3.5％、
実質2.5％の新築タワーが飛ぶように売れました。
買っている人のほとんどは「住むため」ではありません。

「値上がりするから」「資産として」「相続税対策で」。
あるいは「見栄で」なんてのもいるかもしれませんね。
アホです。でも、今売ればアホではないかもしれません。
今なら、買った時よりも高く売れます。
だから、多くの人が売りに出しています。

最近、売却の相談をよく承ります。
メールでチャラチャラやるだけではなく、現物を見に行きます。
レインズで調べて、謄本を上げます。まるで不動産屋(笑)。
じつは昨日もある現場を見てきました。

「値上がりするから」というので買った人は、早急に売るべきです。
2年ほど前に、短期間で完売した富久クロスという物件がありました。
そのマンションを数十戸単位で買いたい、という相談がありました。
「いいですよ。でも、引き渡しを受けたらなる早で売ってくださいね」
まさに、今がその時です。早く売りましょう。

年間2.5％の賃料収入しか得られないマンションは、元を取るのに40年。
その間、どれくらいの期間が空室になってしまうのでしょう。
もしかしたら50年かかるかもわかりません。
50年後に元を取った後で残るのは、築50年の物件。
だいたい、あと50年を確実に生きる人って、今何歳。

もちろん、テガネで不動産投資をする人はほとんどいません。
ほとんどが、銀行融資を受けて利ザヤで稼ぐパターン。
よく「サラリーマン大家で資産・・億、家賃収入月額000万円」
という本が売られていたりしますが、中身はほとんどが借金です。

現在、銀行融資は歴史上ないほどユルユルで、金利はないも同然。
それだけ考えれば、不動産投資の千載一遇のチャンス。
例えば、リートは2％台の物件に手を出し始めました。アホかいな。
でもマイナス金利同然で金が引ければ、2％台でも理論上はあり。
何といっても、リートは買い増すのが仕事です。

しかし、不動産も中長期的にはファンダメンタルズです。
2％台の不動産投資なんて、経済成長国でしかありえません。
上海や香港は1％台になっているそうです。
でもまあ、あちらは経済成長国。値上がりすればOK。
（私は無理だと思いますが）

私は2回の不動産バブルを経験していますが、
いずれも後から考えれば「クレイジーだったよね」の世界。
東京都心には実質3％前後で購入されたマンションが
山のように空家になっています。
アレが市場原理で取引され始めたらどうなるのか？

みんな、バブルのことしか言いませんが、
2002年がどうだったのかについても語りましょうよ。
山手線沿線の新築マンションの相場観が坪単価200万円。
勝どきの東京タワーズが、安いのは160万円で販売されたのですよ。
アレもひとつの市場価格なのです。

2002年と今を比べて、個人所得は上がるどころか下がっています。
GDPだって、ほとんど変わりません。
変わったのは、人々の心を支配する空気。そして金利。
ファンダメンタルズは、時間をかけて結果を出します。
もしかしたら、いまは潮目ですね。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
葛西と船堀・一之江のレポートを最新情報化。
この両エリアとも需要の先食いがあった後。
建築費高騰で価格は上昇気味ですが、需要側が追い付きません。
今後、バブルの崩壊で市場バランスが危惧されるエリアです。

葛西・西葛西
価格　3,690円

■プレシス西葛西ペイサージュ、■レ・ジェイド南葛西、■レ・ジェイド葛西、■ヴェレーナ南葛西、■イニシア葛西、■ローレルコート西葛西、■パークホームズ西葛西 清新町、■ガーラ・レジデンス西葛西、■エクセレントシティ西葛西駅前、■オーランドコート南葛西

船堀ー篠崎
価格　3,690円

■ライオンズ篠崎駅前レジデンス、■エクセレントシティ船堀、■プレシス瑞江、■ヴェレーナ船堀、■ザ・パークハウス船堀、■エクセレントシティ船堀ステーションアヴェニュー、■アデニウム篠崎、■プレシス篠崎、■アーデルレジデンス一之江、■リリーゼ瑞江

5月21日 榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時：5月21日（土）12時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月21日土曜日の12時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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2016/5/4 14:13 Comments (4)

4 Comments

井上様

日本も平成バブルの時はそうでした。
利回りなんか、だーれも気にしていませんでした。
でも、２％や１％の物件が永遠に値上がりすることもなく・・・
やってきたのは金融恐慌と失われた２０年。
中国は何年失いますかね。
日本でマンションを買った中国人も
「もう値上がりしない。今後は値下がりする」と気付いたら
どうするのでしょうね。
上がったものは必ず下がる、のが相場の原則です。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/05/04 21:06 | by Sakaki Atsushi

まろたんさん、こんばんは。

了解しました。
そろそろ状態がよくなったはず。
連休明けからダッシュでやりますね。

ここのところ、風が強い日が多いですね。
春には嵐が似合います。

黒田君、やめませんか。
6月にやりますかね。
バブル、いよいよ大阪進出。
京都もえらいことです。

東京・・・見えにくいですね。
こんど、最前線をじくっと取材してきます。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/05/04 21:03 | by Sakaki Atsushi

難しい話は抜きにして、いや、私、難しい話出来ませんから・・
利回りいくらになるか・・ってなことは、中国人投資家は全く無視でしょうね。
2・3年後値上がりするか、値上がりする魅力があるエリアなのか、どうか・・
それですよ、彼らが問題にしてるのは・・
その辺の感覚は私は大いに分かってるのです。
日本人的感覚で彼らを見ちゃうと、見誤るのです。

2016/05/04 18:32 | by 井上＠打浦橋＠上海

榊さま。

我らが日本、最大の「貧困ビジネス」の主は、

「日本共産党」です。

と言うことで。
次に行きましょう。

「マイナス金利」
黒田閣下、かれ、眼の黒いうちは止められんでしょう。
なんちゅても、オトコは「メンツ」ですけんね。(笑)
で、この先、どうなりますか？
と。

しばらくは「バブル」でしょう。
が。
逃げ腰の、疑心暗鬼、左右を見つつの、
バブリーでは有馬温泉？

で、さて、わが結論。わが希望は･･･。
わが物件。Ｈさん、よろしくねえー。
ま、それだけでーす。(笑)

東京五輪大宴会にのあと、
「大暴落来たる」って。
「ちりまちぇーん」
と、何故か幼児コトバ。(笑)

逝きし春。
満開に咲き乱れる桜花を見ると、
悲しくなるのは何故でせうか。

＞ 海ゆかば、みずくかばね。
＞ 山ゆかば、くさむすかばね。

西部戦線、けふは春の嵐です。

ごきげんよう。

2016/05/04 17:29 | by まろたん

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