バブル崩壊を告げる「馬喰町戦争」勃発

残暑が続きますね。
この原稿を書いている時点(1日昼)で、事務所内摂氏32度。
来客の予定もないので、シャツもズボンも靴下も脱いで仕事しています。
「冷房を入れればいいじゃない？」
私、冷房って嫌いなんですよ。別に冷え性ではないのですけど・・・
どうもあの人工的な冷気に嫌悪感がありまして。

と言いながら、自宅では毎日冷房の部屋で過ごしています。
朝なんか、冷房のおかげで毎日10時まで寝ています。
アポイントはだいたい午後にしていただいています。
まあ、メディアの方も朝はそんなに早くないようなので。

ここ最近、またぞろメディアからの取材が増え始めました。
「マンション暴落」的なテーマが多くなりましたね。
来週月曜発売の週刊現代にもガツンとしたのが出ますよ。
ここのところ、オラガ総研の牧野先生と重なることが多いですね。
お会いしたことはありませんが、ベクトルにズレはないようです。
先生にあやかって私の新著も売れないかなー、と妄想しております(笑)。

さて、今日は真面目にマンションを語りましょう。
「暴落」をテーマにいろいろな取材を受けますが、
あまりにもローカルなのでどこも取り上げてくれなかった話題。
実は、先日送信した有料メルマガでは一部ご紹介しました。

表題にもあるように、日本橋のJR総武線「馬喰町」駅。
現在、この地下駅から「徒歩1分」というベネフィットな立地で、
実に3物件もの新築マンションが販売中。まさに三つ巴の戦い。
そして、これが「価格で勝負」になっているのです。

その3物件とは
■レフィール日本橋馬喰町
売主/安田不動産　総武線快速「馬喰町」駅（4番出口）より徒歩1分
全39戸　　2018年2月完成予定　RC14階地下1階建

■GREEN PARK 日本橋馬喰町
売主/坂入産業　総武本線「馬喰町」駅徒歩1分
全39戸　　2017年07月完成予定　地上14階建

■オープンレジデンシア日本橋横山町ステーションコート
売主/オープンハウス・ディベロップメント　総武本線「馬喰町」駅徒歩1分
全75戸（店舗2戸含む）　2017年12月完成予定　地上14階地下1階建

ざっと見ていただければお分かりの様に、似たような物件。
竣工が最も早いのがグリーンパーク。遅いレフィールでその半年先。
商品の内容も、まあ似たり寄ったりです。

最近の日本橋エリアは、条件の良い物件で坪単価400万円を超えます。
まあ、普通の物件で300万円台中盤でしょうか。背伸びしているのは後半。
そんな中で、グリーンパークとレフィールは平均坪単価が
300万円台前半ではないかと推測される表示をしています。
それって、アベノミクス以前の相場観です。

JR総武線というのは、東京や新橋駅乗り換えは使いにくいのですが、
そこは腐ってもJRです。しかも、駅徒歩1分。スペックは抜群ですね。
その3物件がどうやら三つ巴の「価格で勝負」を行う気配。
3番目のオープンハウスDは、いざとなったら値引きをも躊躇しません。
グリーンパークは、つい数か月前まで八丁堀の物件で
派手な値引き提案をしていた実績のある地場ブランド。
傍目で見る限り、これは随分と面白くなってきたものです。

私が以前から「局地バブル」と呼んできた現象は、崩壊しつつあります。
今後、この崩壊の流れに揺り戻しがあるとすれば、
黒田君の「バズーガ４」、つまりマイナス金利の拡大。
「やる、やる」という気配は見せていますが、まさかやらんでしょう。

今年1月に決めたマイナス金利はほとんど効果がなかった、
というのが今や定説になりつつあります。
物価は上がるどころか下がりました。円安効果も一瞬。
株価は日銀のETF買いでもっているような状態。
それでいて、銀行は経営が圧迫されています。

黒田君のバズーガ4がないとすると、今後ははっきりとバブル崩壊。
といっても、今のままだとダラダラとしか不動産価格は下がりません。
オフィスビルにはリートという強い買い勢力があります。
マンションはジリジリ下がるでしょうが、まあゆっくりペース。

最近よくいただくメディアからの質問。
「オリンピックの前と後でどうなりますか？」
基本的に、マンション市場とオリンピックはほとんど関係ありません。
晴海の選手村跡地がマンションになって、さらに供給過剰になるくらい。
マイナスにはなってもプラスにはなりません。

つまり、これからのマンション市場では、あちらこちらで
「馬喰町現象」が起こってくるのです。価格競争の時代が再び・・・
郊外でも、都心でも「価格を下げてでも売る」季節に突入。
これって、デベロッパーには受難の時代。
一方、みなさんのようなエンドユーザーには僥倖。
ここ2年ほどのバブル価格よりかは安く買えます。
しかも史上最低金利水準は当面続きそう。
黒田君、マイナス金利を拡大する気配は見せていても、
縮小するお考えはまったくなさそうです。
2018年の3月までは、史上最低金利水準が確定したようなもの。

これからの1年は、じっくりと優良物件を選ぶ時代です。
そして、値引き交渉を上手に行う方が、いい買い物をする時代。
あのリーマンショック後と少し似たような様相になるはずです。

先日、売却相談会に訪れたあるお方は、７年ほど前に都心の
好立地に新築マンションをご購入されました。
その時、値引き交渉について私にご相談いただいたそうです。
私は、あの時期は毎日2，3件のペースでそういう無料相談を
こなしていたので、個別案件については記憶がございません。
しかし、その方がおっしゃるには
「榊さんがアドバイスくださったとおりに交渉して、値引きを引き出しました」

現在、彼のマンションを売却すると、少し弱気の値付けでさえ
十分な売却益が得られる状態になっています。
今後、相場がダラダラとさがっても、買値を割るまでに数年。
買値の8割以上で売れる状態が10年以上続きそうです。

マンションを購入するのなら、そういう選択をすべきです。
江東区湾岸エリアの様に「五輪後は半額をめざす」みたいな
デンジャラスエリアで選ぶべきではありません。

もちろん、こういった考え方は私の価値観に基づきます。
すべての人が私の価値観に合わせる必要は何もありません。
それぞれ、お好きにお選びください。
私は「資産価値」という面でのみしかマンションを評価しません。
それ以外は、それこそそれぞれの人生の価値観の問題です。

参考レポート

日本橋・銀座
価格　8,190円

10月1日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：10月1日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

10月1日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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8 Comments

二児の母様　では、無料相談でお待ちしております。

2016/09/06 17:44 | by Sakaki Atsushi

榊様、コメント返信ありがとうございました。
個別の質問に該当しないと思い、コメント欄よりご質問させていただきましたが、大変失礼しました。
どうぞお許し下さい。

2016/09/06 13:30 | by 二児の母

２児の母様

恐れ入りますが、ご質問は「無料相談」からお願いします。
こちらはいちおう公開されますので、
ご相談にはふさわしくありません。

榊淳司

2016/09/05 10:29 | by Sakaki Atsushi

榊様、ご無沙汰しております。今年の酷暑によるダメージが大きく、暑中見舞いどころか残暑見舞いすら申し上げる余裕もなく9月に突入しちゃいました・・・失礼をどうぞお許し下さい。

さて「今後、相場がダラダラとさがっても、買値を割るまでに数年。買値の8割以上で売れる状態が10年以上続きそうです。」とのことですが、これは「都心」の「新築」の場合に限られるのでしょうか？
地方の中古マンションの場合だと、どのように予想すればいいでしょうか？

私が6年前に購入したマンションは、今年ちょうど築30年になるにもかかわらず、購入時から2〜3割程価格が上がっていることが分かりました。今すぐにでも売却したいところですが、子供の受験や進級とタイミングが合わず、少なくとも2年は動けそうにありません。バブル崩壊がヒタヒタと迫っているのは感じているのですが・・・今後どのように値が下がっていくと考えておけばダメージが少なくて済むか、御知恵を拝借できると助かります。どうぞよろしくお願いします。

2016/09/05 09:43 | by 二児の母

まろたんさん、こんばんは。

確かに、帝国陸海軍は完全に負けました。
しかし、よく戦ったと思います。
お父上を初めとした軍人さんたちが強かったので、
GHQは日本人の「大和魂骨抜き政策」を懸命に行い、
それを日教組が馬鹿の一つ覚えに踏襲しているわけですがな。

プーチンは歯舞、色丹以上は渡さないつもりですよ。
安倍君、分っているのでしょうかね。
下関にプーチン呼ぶことに何の意味があるのやら。
まあ、明日からのG２０が楽しみですね。

今日は家の中でよー働きました。
流した汗の量だけ、ビールがうまい。
さて、もうすぐお神酒タイムです。

それではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/09/04 20:03 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

先の大戦で、日本人は木っ端みじんに敗れました。
太宰治が書いたように、あのとき、
「日本は負けたのではなく、ほろんだのだ」
のでしょう。
あの「負けかた」は、七〇余年後の今も日本人の精神を蝕み、
日本人の精神は「ほろびたマンマ」です。

北方領土。竹島。尖閣。
北朝鮮拉致問題はどうなっているのでしょう。
昨今、北はミサイルをぶっ放し、スゴンでおる有り様。

この年末、プーチンが、わがウエスタンを訪問するそうな。
安倍晋三閣下。
まさか、内政不振を湖塗するための「政治ショウ」
を企んでおるのでは、ないでしょうねえ。(笑)

それにしても、あの完膚無き「負けかた」で、
ニッポン男子、
「キンタマを抜かれた」マンマ。(笑)
三島由紀夫の「憂国」を思う、今日このごろですわ。

失礼致しました。
ごきげんよう。

2016/09/04 02:43 | by まろたん

まろたんさん、こんばんは。

あやや、と思ったらもう9月2日ですね。
昼間は暑かった。今は多少マシ。
そういえば、バリ島に常駐している仲間は
常に車で移動しているので、全然歩いていません。

昔の事務所は4階まで階段。
やってくると30分は機能しませんでした。
まあ、おデブちゃんですからね(笑)。
私は一日30分近くは歩きますよ。
ご存知の通り、数年前から普通体型。

津軽海峡・・・行ったことがありません。
北海道にさえ行ったことなし。
もしかしたら、一生いかないかも。
札幌のマンションを持っていたことはありますけど(笑)。

それではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/09/02 21:16 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

＞ きみはアムステルダムにいる。
＞ ぼくは思い出す。
＞ 三日をそこで過ごしたと。

はい。アポリネールでした。

えーと。
馬喰町といえば、馬喰横山駅を思い出します。
何という駅でしたか、乗り換えにエライ歩きましたなあ。

地方暮らしの人が、ゆうてました。
「トキオの人は、よう歩く」と。
地方では、ドアツウドア、車ですけんね。歩かんよ。

津軽海峡冬景色、は、石川さゆり。
うーん。思い出しますわ。
青函連絡船で渡った日のことを。
そう、あれは、夏だっけ。

とりとめのない話。
お後がよろしいようで。
ごきげんよう。

2016/09/02 18:26 | by まろたん

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