マンション市場の地殻変動を知るには？

世間は三連休ですね。
私は、実質一日も休んでいません。
でも、昼までは寝ていました。
それは平日も同じ。事務所に着くのは11時から13時の間。
それで7，8時間は仕事をします。主に原稿書き。

「資産価値レポート」というのを書いています。
東京23区の内、20区で供給される新築マンションについて、
現地を見たうえでアレコレと好き勝手なことを書きます。
いちおう、自分の中に決まりがあって「資産価値」目線で見ます。
「10年後に売る場合、貸す場合」を考えます。

おそらく、私ほど多くの新築現場を踏査している人間はいません。
誰も言ってくれませんが、首都圏都心部で新築マンションの資産価値を
個別に語るとすれば、私が第一人者です。えへん！
そうやって毎月何十物件も見てきた中で「これは面白い」という
マンションを選りすぐって配信しているが「有料メルマガ」。

実は、購読者はものすごーく少ないのです。
何といっても1か月に1590円と言うエクスペンシブな価格設定。
800円も出せば雑誌が何誌もタダで読める時代に1590円ですから。
でもまあ、少ないから価値があるのですよ。
だって、このメルマガの読者で「自分で住むために」という方は
私の想像では2割もいないのではないでしょうか。
8割以上が「投資目的」。あるいは「資産形成」。

実際、私が納得した上でお奨めしたマンションをご購入になって
今まで買値よりも下回った事例があるのでしょうか？
今はバブル局面でありますが、それも手伝ってほぼないはず。
何人かのお方からはものすごーく感謝されています。
でも、このバブルが崩壊した後は知りませんぜ(笑)。

最近、豊洲に関する取材をよく受けます。
「豊洲のマンションはこの事件で暴落しませんか？」
カンタンに言うとそういう内容。
私は、豊洲のマンションはここ数年のブームで
下駄を履いたと思っていますから、その分は下がるでしょう。
特に駅から離れたベイズやスカイズは分不相応な価格になっています。
駅に近いマンションも2，3割は下駄を履きましたね。

でも、すぐに価格は落ちませんよ。そういう意味では「暴落」しません。
5年10年と言う時間が経過すれば、自然と実力値に収斂します。
ただ、夕刊紙のタイトルとかは過激ですからね。
まるで僕が「豊洲のマンションは暴落する」と言っているようにイメージされます。
10年で半額になるのが暴落になるのであれば、暴落でしょうが。

5年半前の3.11のあとで、新浦安のマンションは暴落しませんでした。
しかし、この5年で着実に評価は下がっています。
もっと顕著なのは海浜幕張ですね。こちらは暴落に近い状態。
実力以上に上がった場合は、確実に揺り戻しが来ます。
その「実力」がどこにあるのかを、私は自分のレポートで語ります。
おっと、宣伝が過ぎますか(笑)。

話題を変えましょう。
都心の新築マンション市場は高くなりすぎました。
そもそもは港区や千代田区で始まったバブルが、目黒区、世田谷区へと伝播。
武蔵小杉に飛び火した後は横浜のMMにも横っ飛び。
でも、今は売れていません。またぞろ、値引きの季節がやってきました。

品川区や目黒区、世田谷区の条件の悪い物件の多くが値引きに突入。
都心の物件でも、一部では始まっていますね。
そもそも、実力値以上の価格がついているのですから、
バブル的な空気でもない限り売れないのが当たり前。

在庫がたまりつつあります。特に住友不動産。
じつはこれから、バブル期最高潮の価格で仕込んだ物件が出てきます。
私はこれを「2015物件」と呼びましょう。
昨年、事業用地はキチガイみたいに値上がりしました。
実は今もホテルと競合すると、価格はキチガイになります。

注目すべきは「2015物件」がどういうカタチで玉砕するか。
リーマンショック後の不況では独立系デベロッパーが軒並み倒産。
今回、彼らのゾンビは残っていますが、いうほど無茶はしていません。
目立ったのは財閥系大手や野村不動産などのメジャーな連中。
2015年には相当買っていましたよ。どーするの？

この「2015年物件」の後始末が、業界の数年先を占います。
住友不動産がもっとも注目の企業。
3年連続の供給日本一は確実。在庫日本一もほぼ確定。
それは前回のブログ更新で申し上げた通り。

静かに、しかし確実に業界の地図は変わろうとしています。
みなさんにとっては「マンション格差」の勝ち組になるのか、
負け組の悲哀を味わうのかも、ここ数年の激変と関連します。
変化はすでに起こっています。私は、その最前線にいます。
その状況は、このブログでお伝えします。
時々の注目マンションは、メルマガでお知らせします。

さて、その資産価値レポートの更新情報です。
「品川区」と「目黒・五反田・大崎」のタイトルを最新情報化。
品川区ではちょっと「高値疲れ」が見えます。
しかし、これからがデベにとっても辛いところ。

品川区総集編
価格　5,490円

■シティタワー品川パークフロント、■シティタワー目黒、■クレストタワー品川シーサイド、■ブランズシティ品川勝島、■ザ・サンメゾン西大井金子山エルド、■インプレスト コア 武蔵小山、■グランドメゾン品川シーサイドの杜、■オープンレジデンシア南品川、■オープンレジデンシア大井町、■シティテラス品川イースト、■クレストフォルム大井町サウステラス、■ザ・パークハウス 白金長者丸、■ザ・ガーデンテラス目黒、■Brillia（ブリリア）品川戸越 耀邸、■プライムパークス品川シーサイドザ・タワー、■品川イーストシティタワー、■バースシティ東五反田、■ロイヤルシーズン池田山

目黒・大崎・五反田
価格　4,790円

■シティタワー目黒、■ザ・パークハウス 白金長者丸、■ザ・ガーデンテラス目黒、■バースシティ東五反田、■ロイヤルシーズン池田山、■リビオ目黒 ザ・プレイス、■シティハウス目黒ザ・グランド、■シティハウス目黒学芸大学、■シティハウス中目黒レジデンス、■シティハウス中目黒テラス、■シティハウス目黒ザ・ツイン、■ルジェンテ目黒、■ロイヤルシーズン白金台、■プレミスト白金台

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2 Comments

まろたんさん、こんにちは。

トキオの今朝、ちょっと寒いですよ。
現在23度、朝はもっと寒かった・・・
今日は珍しく早起きしました。
といっても９時かな(笑)。

大学の講座受講、楽しそうですね。
私にもそんな時代が来るのかしら。
だいたい、我が家はどの大学にも遠い。
私はあまり出かけるのが好きではないので、
大学へ毎日行くことはないでしょうね。
お金をもらって何かを教えに行くのなら、
ホイホイ出ていくでしょうが。

しかし、私の10年先輩はほぼリタイアの歳を迎えるわけですな。
私はなーんも準備していません。
まあ、サラリーマンではないので生活が急変することはないでしょう。
徐々に徐々に、仕事を減らしていくのでしょうね。
今はいっぱいオファーが来ても「ハイハイ」と
ほとんど受けてしまいますが、
そのうち断ることも出てくるのでしょう。
まあ、お声がかかるうちが華。
そのうち世間から忘れられるかもしれませんが。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/10/11 10:40 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

今、地元大学で受講している宮本常一の一般講座。
講師の男性教授は１９５１生まれ。来年春で定年。
宮本常一の講座は今年が最後になると聞いて、
私は受講を決めたのでした。

この教授、京都大学を卒業したものの進路が決められなくて、
モラトリアム状態となり、あれやこれや漂流していたとき、
偶然、或るところで宮本常一本人に出会った。

イッパツで、ニンゲン・宮本に「魅了された」そうです。
で、専門とは異なる「民俗学」へ、とのこと。
やはり、人生出会いですね。

教授、真っ黒い顔をしていますよ。(笑)
フィールドワークが多いからでしょうか。
何故か老眼鏡を頭の上に乗せて、訥々と喋る。(笑)
これが講義スタイルのようです。
６５歳。初老学者の風情ですわ。

奥さんも同大学の教師だと。
専門は異なり、また肩書きは不明ですが。
本講座では「アシスタント」をやっておられる。
夫唱婦随でしょうか。経費節減でしょうか。(笑)

ま、国公立の地方大学は「のどかー」ですよ。(笑)
全・２０回の講座。
来年の２月まで。始まったばかりです。

以上、ローカル大学レポートでした。

ごきげんよう。

2016/10/11 05:47 | by まろたん

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