「ららぽーと」型開発は今や時代遅れ

さて、みなさん考えてください。
あなたが一か月で使うお金の内、食品や飲食を除いた
何かモノを買うお金はどれくらいあるでしょう。
例えば、2月にはどんなモノを買いましたか？

そのうち、自分の足で歩いてお店に行って買ったモノは
何だったでしょう。おいくら使いましたか？
他にアマゾンや楽天など、ネットでお買物をしませんでしたか？
リアル店舗とネット上のバーチャル店舗の、
どちらで買った額の方が大きいですか？

私の場合、すでにバーチャル店舗でのお買物の方が多いですね。
特に、金額の大きなお買物ほどバーチャル店舗を使います。
その方が安く買えそうなイメージがあるからです。
他の多くの人もそうではないでしょうか。
だいたい、お店まで出かけるには時間とお金がかかります。

この傾向、今後強まりこそすれ弱まることはないはずです。
するとどうなるのでしょう？
分り切ったことですが、リアル店舗の売上が減ります。
真っ先にダメージを蒙るのは、ヨドバシカメラやビックカメラといった
主力商品が情報系機材になっている専門店ではないでしょうか。
なぜなら、ネットを使う人間ほどネットでの買い物比率が高まるので、
パソコンなどの情報機器はネットで買うようになるからです。
そう言ったお店は、すでに店舗数を減らしているようです。

そして、売上減という流通業にとっては背筋の凍る現象は、
物販店すべてに広がっていくはずです。
すでに大型のスーパーマーケットやデパートも慢性的に売上不振です。
最近、一部の流通店舗が中国人の爆買いに支えられて
好業績をたたき出したようですが、すでに潮目は変わりました。
今後、一部の高級ブランド系や高級品以外の物販店の多くが
日に日に売上不振で閉店を強いられていくはずです。
資本の大小は関係ありません。

さて、このことはマンション市場にどう影響するでしょう？
実はかなり深刻ではないかと思っています。
特に「ららぽーと系」のマンションの価値を下げそうです。
なぜなら各「ららぽーと」も、そのうち閉鎖される
可能性が高まりそうだからです。

三井不動産は「ららぽーと」という大型の商業施設と
その周辺に自社開発の分譲マンションを販売する
ビジネスモデルを創り上げ、見事に成功させました。
「近くにららぽーとがある」というだけで、
そのマンションには付加価値が生まれたのです。

そういうマンションに「ららぽーとがなくなった」となったら
果たしてどういう影響があるでしょう。かなりのマイナスです。
ことは「ららぽーと」だけに限りません。
今でも郊外ではイオンやヨーカドーの出店に合わせた
マンションの開発分譲が行われています。
また、すでにそういった方式で開発分譲された物件も多数あります。

今やそういった物販店舗との複合開発は「時代遅れ」だと思います。
住まいの近くにあるべき店舗は食品スーパー、飲食などの「食」関係の
他は金融、美容理容、医療系、学習塾、不動産仲介などのサービス系に
限られたものとなりそうです。つまりそれ以外は不要になります。
逆に言えば、それら以外は売上が立たなくなるのです。

この流通業にとっての恐ろしい現実は、徐々に具体化しています。
イオンやヨーカドーの店舗販売が不振なことがその証拠。
ヤマダ電機などの大型電機店やTSUTAYAなどにも勢いがありません。
そうでなくても、15歳から65歳までの生産年齢人口が減っています。
何もなくても、日本国内の個人消費額は減少していく運命にあるのです。

さらに恐ろしい現実があります。
物販店舗の床面積が不要になると言うことは、
不動産としての価値も減少させることにつながります。
つまりは、物件価格そのものや賃料の値下がりを招くのです。
すでに、地方では起こっている現象ですね。
それがやがて、東京や大阪、名古屋、仙台、福岡、札幌といった
大きな都市の郊外でも見られるようになるはずです。
「ららぽーと」にも押し寄せることは間違いありません。

これからマンションを買う方も、
この現象に気を付けた方がいいと思います。
身近なところでデンジャラスなケースを挙げましょうか。
現在、江東区の有明で住友不動産がトリプルタワープロジェクト
というのを行っています。複合開発案件です。
これはららぽーとではありませんが、完全に「ららぽーと型」。
トリプルタワーエリアに隣接して大型商業施設が計画されているそうです。
詳しいことはまだよく分りません。
例のごとく、計画は延び延び。五輪には間に合わないかもしれません。

仮に間に合ったとしても、五輪が終わったらどうなるのでしょう？
豊洲のららぽーとは周辺のぶ厚い人口が支えるので、当面は大丈夫。
人口が希薄な有明エリアにあんなに大きな商業施設が必要ですか？
そうでなくても大型商業施設は時代遅れになりつつあります。
あの場所に必要なのは、周辺の住民が日常生活に必要な程度の
「食」と「サービス」関連の店舗だけで十分ではないでしょうか。
逆に、あの場所に大きなイオンができても、おそらく初年度から赤字。
イオンやヨーカドーも、それを容易に推測できるので
おいそれとは出てこないと思います。

そもそも、あのトリプルタワープロジェクトは住友不動産です。
坪単価は300万円を大きく超えるとか。まず売れませんね。
ほとんどの住戸に人が住むようになるまでに、少なくとも
竣工後5年はかかるような気がします。値引きしませんから。
その間に金利が上昇して市場が右肩下がりになったら、
その時の「昔の価格」で販売を続けているであろうトリプルタワーは
中国の「鬼城」みたいになってしまうかもしれません。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
渋谷区のタイトルを最新情報化しました。
いくつか注目物件があります。
有料メルマガで配信しますね。

渋谷区総集編
価格　6,290円

■グラン レ・ジェイド渋谷富ヶ谷■ウエリス渋谷本町、■サンウッド代々木西参道、■アトラス恵比寿、■ブランズ渋谷常盤松、■シティハウス恵比寿伊達坂、■シティハウス神宮北参道、■アトラス代々木上原、■Brillia(ブリリア)Tower代々木公園CLASSY■シティハウス広尾南、■イニシアクラウド渋谷笹塚、、■ザ・エクセレントシティ 松濤、■パークリュクス渋谷西原、■デュオヴェール渋谷初台、 ■ルジェンテ幡ヶ谷、■シティタワー恵比寿、■ザ・パークハウス 渋谷笹塚、■シティハウス渋谷神山町、■センチュリー初台

さて、4月にも「売却相談会」を行うことにいたしました。
3月に来られなかった方はぜひいらしてください。
開催場所や時間はいつもの通りです。


4月8日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：4月8日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

4月8日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加は5名様で、待ち時間が多少ございました。
今度はどうだか分かりませんが、
「押すな押すな」ではなさそうだと思います。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください

メルマガ

2017/3/8 0:14 Comments (4)

4 Comments

まろたんさん、こんにちは。

今日の東京はちょっとだけ暖かいですね。
そちらはいかがでしょう。
こちらよりも春は早かったはず。

まあ、おとなりの韓国も日本以上に愚民が多いようですね。
朴君の罪状が上げられていますが、
あれは弾劾されるほどのことでしょうかね。
国家に5か月の司令塔不在を強いるだけ、
重要なこととはほとんど思えません。
ほっておいても彼女の任期はあと1年弱。
さて、どうなることやら。

まろたんさんは高みの見物ができる立場でしょ。
うらやましい。
私はまだ10年くらいは社会の一員ですからねえ。
うんざりしますよ、いろいろと。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2017/03/10 15:14 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

「嫌いな人の真実よりも、好きな人の嘘がいい」
と言いますよね。
結局「好き嫌い」なんですよ。ニンゲンは。

国会議員に投票するのも「好き嫌い」だけ。
特に「オナゴはん」は。(笑)

ですから、
国会議員たるもの「わが美容」に余念がない。
好きになってもらわんといけんからね。
好きになってもらえれば、
「嘘」でもＯＫじゃけんね。(笑)

衆愚政治。グーミン。
あーあ。書いててイヤになったわ。
このへんで。

ごきげんよう。

2017/03/10 13:34 | by まろたん

まろたんさん、こんにちは。

確かに、アマゾンは金融に手を出しそうですね。
ただ、物販とはすこーしノウハウが違うように思えますが。

この10年はアマゾン・・・ですか。
確かに、そちらに越されてもアマゾンさえあれば
モノを入手する利便性は変わりませんね。
特にまろたんさんはネットを使いこなしおられるようで、
いつもながら感心しております。

そろそろ三寒四温でしょうか。
ご自愛ください。

ごきげんよう　榊淳司

2017/03/09 16:29 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

私、この１０年。
ほとんどの物を、アマゾンで買っております。
肉サカナなどの生鮮以外は。ね。

４－５年くらい前の、或る経済誌に。
当時の三菱東京ＵＦＪの頭取へのインタビュー記事。

インタビューア、問う。
「この先、ライバルは、
やはりモルガンなど外資系銀行ですか？」

この頭取、答えて曰わく。
「いや、違います。アマゾンです。
アマゾンは必ず金融業に出て来ます」
と。

さてさて。如何でしょう。
ジェフ・ベゾス・アマゾン。

「平成」。
まもなく終わりそうですね。

ごきげんよう。

2017/03/08 19:43 | by まろたん

RSS feed for comments on this post.


Leave a comment

※こちらへ書き込みいただいたコメントは、承認後全て表示されます。
マンション購入に関する個別相談等こちらへ表示させたくない場合は、
専用フォームからお願いいたします。