マンション市場に異変アリ

たまにはマンションのことも書きましょうか。
これでもおそらく都心とその周辺におけるマンション市場と
個別物件についての資産価値評価については、
日本一のインテリジェンスを備えているのが私。
私のヨタ話を面白がってくださる方は多いのですが、
本来の専門分野のお話もたまにはしないとね。

このブログ、始めてから約10年になります。
私が始めるまでにマンションをテーマにした
ブログがあったのか、どうも記憶にございません。
多分、まだ続いている中では私がいちばんの古手でしょう。
まあ、自慢にもなりませんが。

私は荒川葛飾足立以外の東京20区と川崎市の半分以上、
さいたま市の浦和区で供給される新築マンションの
現地はくまなく調査しています。現場に行くのです。
モデルルームにはほとんど行ったことがありません。
その理由は、意味がないからです。

マンションの資産価値は9割が立地で決まります。
首都圏の新築マンションのクオリティが均質化している今、
9割を「9割5分」まで引き上げてもいいくらいです。
つまり、そのマンションの資産価値を評価するうえでの
必要な情報の9割以上が「現地」にあります。

残りの1割弱はオフィシャルページを見ていれば十分。
モデルルームでしか得られない情報など2％もあるかないか。
まあ、あるとすれば売り出し価格でしょうか。
ただ、デベロッパーが恣意的に決める販売価格は
そのマンションがもつ本来の資産価値とは異なります。

例えば、住友不動産はたいてい市場価格よりも高く出します。
竣工後、2年程度の販売が続きますね。
つまりは「高く出して売れ残っている」状態です。
それでも、時々そういうマンションを買う輩がいます。
分かりやすく言えば、住友不動産はマンションの
資産価値評価に疎い素人さんをじっと待つビジネスモデル。
それで、この局地バブルが幸いして相当な利益を上げました。

最近、住友不動産のマンションは竣工2年程度で
きれいに完売していくようになりました。
竣工後1年半を過ぎると値引きもしていますね。
しかし、値引きだけで完売させているとも思えず。
まあ、どなたに売っても完売は完売です。

さて、最近はこのマンション市場について様々な
情報がネットで見られるようになりました。
私は、資産価値レポートを作成するにあたって、
ヤフー不動産とスーモで物件を抽出します。
その二つで、市場に出ている物件の98％はカヴァー出来るはず。

実のところ、ヤフー不動産だけにしたいのですが、
物件の網羅率はスーモの方が高いようですね。
私にとってスーモは本当に使いにくいサイトです。
「完成予定」「階数」「総戸数」「売主」など、必要な情報が
取れないので、結局はオフィシャルページにいきます。
まあ、それはどうでもいい話ですが。

ヤフーとスーモ、それにオフィシャルページ以外の
サイトを見ることはほとんどありません。
たまーにあるのは、すでに「第2期」以降なのに
「予告広告」と称して価格を表示していない物件の場合。
すでに一度は表示された価格をネットで探し回ります。

そういう時に思うのは「いろんなサイトがあるなあ」。
いやはや、ビックリしますよ。
10年前にこのブログを始めた時、新築マンションに
関する情報サイトなんて知れたものでした。
しかし、今は到底網羅できないほどありますね。

そこで思うのは、エンドさんも迷うだろうな、ということ。
私にすれば、私がカヴァーしている範囲内にある物件なら、
結局私の資産価値レポートを読めばそれで十分です。
ネット上で見ることのできる無料の情報をいくら集めても、
そこにはエンドさんが欲しがるような内容はまずありません。
無料は、しょせん無料。無責任な情報ですね。

私は1回10800円で有料相談を実施しています。
ここに来られる方は、ほとんどがレポート購入者。
まあ、私の資産価値レポートは1物件について1000字程度。
1億円以上の物件を検討されている方にとっては
「もっと突っ込んだ話が聞きたい」となりますわね。

前に何回も書きましたが、私は10800円が欲しくて
有料相談をやっているわけではありません。
相談はたいていが2，3時間かかりますが、追加料金なし。
2時間やれば時給5千でしょ。やっと年収1千万円ペース。
1時間で終わる場合はほとんどありませんが、
仮に時給1万円でも年収換算で2千万円。

やや脱線しますが、弁護士会の定める弁護士の日当って
5万円らしいですね。250日働いて1250万円。やす！
お医者さんのバイトは首都圏なら半日5万円、1日10万円。
まあ、こっちの方がマトモですわね。それでも高くない。

まあ、お金の話はいいのですが、マンションは1億円です。
港区や千代田区のいいところで普通に買うと2億円以上。
そういうマンションが10年後、20年後どうなっているのか。
そういうことを年がら年中考えているのが私です。
自分の考えは本や記事、資産価値レポートに書きます。

私からすれば「そういうのを読んだらええやん」と思いますが、
「直接会って話が聞きたい」という思いも分かります。
また、私も人と会うのは嫌いではありません。
だから、有料相談は10800円が目的ではないです。
まあ「時間の無駄をしない」保険料をいただいているようなもの。

さて、そうやってエンドさん側に動きを知りながら、
日々新築マンションの現地を見て回って思うこと。
「あかんやん」
市場に元気がありませんね。いい物件もなかなか出てこない。
最近、世田谷、目黒、品川の現地を見て回りました。
売れ残り物件が目立ちます。駅から遠いのはダメ。
新規参入もありますが、小ぶりなものが多いですね。
それぞれ「面白い」と思った物件はいくつか。
のちほど、有料メルマガで配信しますね。

いつも思うことは「こんな時期に買わんでもいいのに」。
前述のように住友不動産のビジネスモデルは、
たまさかふらっとやってくる市場に無知な客を
パクッと捉まえて契約してしまうこと。
この業界、全体にそういうところがあります。

今の都心は説明がつかないほどに高くなっています。
こういうときにエンドさんがこぞって買わなければ、
市場は自然に下落へと向かいますね。
なのに、中にはこういう時期にも買いたがる人がいます。
何なのでしょうね。脅迫概念ですか。

横浜の北仲にタワーが出来ていますね。えらく評判。
「抽選に落ちた」という人を三人ほど知っています。
そのうち二人は「キャンセル住戸が出ました」という
連絡を受けたそうです。結果は言いませんが(笑)。

私から言わせれば、悪くない物件で今時としては
高くもないけれど、無理に買いに行くようなものでなし。
日本人というのは「みんなが申し込んでいる」と聞くと
ついつい「自分も」となるようですね。
アホかいな、といつも思います。

ここ10年、マンション市場を見てきましたが、
北仲より「買うべき」理由があった物件なんて何十もあります。
また、「買うべき」でないのにエライ人気で売れた物件も数多。
そういう物件の資産価値評価は、それぞれの時代で分かれます。
まあ、築20年くらいになるとやっと定まるのでしょうね。
迷った場合はお気軽にご相談を。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
世田谷区と目黒区のタイトルを最新情報化。
両エリアとも、半分以上の物件が完成在庫です。
そういう物件は、まず値引きをしています。
市場価格は明らかに下落を始めています。
こういう時のご判断は「くれぐれも慎重に」。

世田谷区
価格　9,290円

1　シティタワー駒沢大学ステーションコート
2　プラウド弦巻三丁目
3　ブランズシティ世田谷中町
4　プラウド世田谷千歳台前
5　プレシス北沢公園
6　ザ・グランプルーヴ上馬　 1
7　ザ・パークハウス 二子玉川碧の杜
8　オープンレジデンシア駒沢
9　ブランズ二子玉川テラス
10　シティハウス自由が丘
11　ディアナコート用賀
12　THE 桜新町 TERRACE
13　セイガステージ世田谷烏山
14　ロイヤルシーズン二子玉川
15　オープンレジデンシア桜新町テラス
16　ルネ世田谷千歳台 AYUMI
17　リーフィアレジデンス 世田谷砧
18　パークナード経堂
19　グランドメゾン等々力レジデンス
20 トワイズ成城
21 ウエリス世田谷砧
22 芦花公園 ザ・レジデンス
23 サンクレイドル学芸大学
27 オーベル世田谷上町
25 THEパームス祐天寺マスタープレイス
26 エラヴィオ等々力
27 ウエリス下北沢
28 ラグシスヒルズ三軒茶屋
29 プレシス三軒茶屋

目黒区
価格　5,690円

1　サンクレイドル目黒林試の森
2　ローレルアイ目黒大橋 ザ・テラス
3　グラン レ・ジェイド自由が丘
4　ディアナコート目黒
5　シティハウス目黒ザ・グランド
6　ザ・パークハウス 碑文谷三丁目
7 シティハウス中目黒レジデンス
8 シティハウス中目黒テラス
9　(仮称)目黒三丁目計画
10　シティハウス中目黒ステーションコート
11　シティハウス目黒ザ・ツイン
12　クレヴィア碑文谷一丁目
13　グランドヒルズ目黒一丁目
14　プロスタイル学芸大学
15　ザ・パークハウス アーバンス 目黒平町
16　プレシス都立大学
17　エクセレントシティ自由が丘
18　パークホームズ自由が丘

4月21日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：4月21 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

4月21日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間はゼロでしたが
次回も同じようになるかどうかは分りません。

上の住戸、私の提携しているいつものセトルさんが専任で預かっています。
「榊さんに案内して欲しい」と言うことなら、
私が現地をご案内することも可能です。
どうぞ、ご遠慮なくお申し出ください。

窪町小通学区のクレアホーム

 

早稲田大学市民講座「マンションと日本人」

さて、早稲田大学エクステンションセンター八丁堀校での
私の講座が、5月に再び開講されます。
なんと90分を1日に2回。それが2日間の集中講義。
5月12日と19日。いずれも土曜日。13時から16時30分まで。
ビジター受講料13,413円。みなさーん、ぜひご参加を。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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2018/4/2 13:50 Comments (0)

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