湾岸の埋立地よりも歴史のある日本橋

何とも不安な2019年の開幕になりましたね。
日経平均というのは、ある程度不動産市場と連動します。
特に1億円以上の高額なマンションの取引においては
かなりのシンクロ度があると私は感じています。
新築マンションなら売行き。中古は価格に反映されます。

ただ、ここ5年ほど日経平均の価格形成はやや不自然。
ファンダメンタルズからいうともっと上がっていいはず。
PBRという指標があります。株価純資産倍率といいます。
カンタンにいうと、これが1を割っていると割安です。
今の日経平均、多分1を割っています。
つまり、日経平均ごと割安なのです。やや不自然。

さらに不自然なのは、ここ5年ほど日経平均に近い
ETFというものを日銀が買い続けているということ。
中央銀行が株を買う、ということ自体が異常です。
それも主要株の筆頭株主になるほど買い続けているのです。

おかしいのはそれだけではありません。
日本でいちばんお金を持っている日本銀行が
買い続けているにもかかわらず、日経平均のPBRは1未満。
なんなのでしょうね、この状態は。
今までの経済学では説明がつかない状態じゃないですか。
当然、私なんかにはさっぱり分かりません。

ひとつ、確実に言えることがあります。
それは、国内の投資家は日本経済の未来について
かなり悲観的な見方をしている、ということです。
なぜなら、日本人はあまり日本株を買っていないからです。
株式市場の主役は外国人と日銀、という状況です。

こういう異様さは、いつかどこかで是正の動きとなります。
株価は実力未満の状態ですから、爆上げもあり得るということ。
そのためには、早く日銀が手を引くことが重要です。
ああいう化け物がプレイヤーでいる間は、市場は不健全です。

さて、今日は久しぶりに中古マンションをご紹介しましょう。
実は昨年の暮れに全日本不動産協会という団体の
某支部で法定研修の講師に呼ばれました。
そのご縁で、地元の不動産業者さんたち何人かと
お知り合いになりました。ほぼ、個人経営者さんたち。


そんな彼らのひとりが専任で預かっている物件のひとつです。
物件名は「アスコットパーク人形町カーサビアンカ」。
場所は中央区日本橋人形町、私の事務所から歩いて5分くらい。
交通スペックは浅草線・日比谷線「人形町」駅徒歩3分。
半蔵門線「水天宮前」駅徒歩6分。「日本橋」駅徒歩10分。
東京駅へも16分で歩けます。交通スペックは申し分なし。
築16年半ですね。10階建ての4階。73.35㎡の3LDK。

近いですから、現地および住戸内を見てきました。
結論から言うと、わるくありませんね。
飛び切り上等、というわけではありませんが、
「これなら十分だろう」というレベルです。
リフォーム済みなので、室内はいたってキレイです。

難を言えば、若干日照時間が短いかな、というところ。
しかし、日本橋エリアで日照に優れた住戸は少数派。
私が見た限り、この住戸の日照条件はエリア内で
「中の中」くらいには評価できます。

このマンションの資産価値は、交通利便性の高さに加えて
通学区ではないでしょうか。日本橋小学校のすぐそば。
中央区には区立でも人気校がいくつかあるのですが、
このエリアでは久松小学校と日本橋小学校。
全国区で有名なのは久松小学校ですね。

でも、久松小学校は何年かに一度皇族がいらっしゃるのです。
また外国の報道機関からの取材も多いのが特徴。
そういう時に、日本を代表する公立の小学校として、
小汚い映像は撮らせない、という宿命を背負っています。

ちゃらいアニメキャラのカバンとか文房具なんてもっての外。
きちんと制服を着て、列は乱さず、きれいな言葉遣い・・・
そういう児童が通っているのが久松小学校なのです。
といって、周辺に住んでいる小学生がそういう
模範児童ばかりなはずがありません。ではどうするのか。
集められた優秀で厳しい先生方が強力な指導を行うとか。

それに対して、日本橋小学校は「のびのび」が校風と聞きます。。
だから、久松小学校の学区内なのに、わざわざ日本橋小へ
我が子を通わせている親御さんも多いそうですよ。
そして、このマンションはその日本橋小学校の隣の隣。
多分、徒歩2分くらいで校門に着くのではないでしょうか。

売出し価格は6,350万円。坪単価でいえば286万円です。
中古市場の相場観としては、ストライクゾーンですね。
私はこういう物件を見ていると、つくづくと感じます。
豊洲や有明、あるいは晴海あたりの中古タワーマンションを
坪単価300万円強で買うくらいなら、こういう
交通スペックの良い物件を選ぶべきである、と。

埋立地のタワーマンションは、近未来に何が起こるか分かりません。
また、約15年ごとの大規模修繕にコストがかかって施工が困難。
それに比べて、未来が見えやすいこういう好立地の
中古マンションの方が、よほど安心感があります。
また、換金性が高くて賃貸経営が容易です。
しかも、このマンションは坪単価300万円未満。
合理的な判断ができる方なら、まずこういう物件を選ぶはずです。

このマンション、私と専任業者さんとは友好関係にあります。
また、前述のように私の事務所から歩いて5分くらい。
「榊氏にも案内して欲しい」というご希望があれば、
私もごいっしょしますよ。その場合は、
専任媒介のアイラブエステートさんか私か、
どちらかにご連絡ください。
ただ、仮に購入されることになっても、私は
宅建士として重要事項説明はしませんので
あしからずご了承ください(笑)。

新しいユーチューブでの動画を制作しました。
資産価値レポート「港区総集編」のPRです。
新しい編集ソフトを使い始めたので
まだタイトルを入れた程度です。
ただ、音が小さいのでボリューム上げてください。

ゲンダイさんでのユーチューブでの配信も続いています。
このシリーズ、これで何本目やろ?
これからもどんどん出てきます。

2019年2月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時:2月2日(土)13時~17時
開催場所:セトル 2階会議室(以前の4階から2階へ変更になりました)
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

2月2日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは コチラから  次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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2019/1/4 15:21 Comments (0)

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