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• 小池騒動と湾岸タワマン
  2024/4/14 21:57 コメント (0)

今、都心のマンション価格は、妙な「まだら現象」が起きています。
例えば、私がかねてより散々取り上げている「湾岸エリア」。
特に豊洲や有明といったところは、
言ってしまえば、まだミニバブル崩壊の「価格調整」が
きっちり出来ていないところ。
つまり、健全な市場価格が形成されず、
未だに「昔の価格」で販売が続いています。

ツラツラと都心のマンション市場を眺めていると、気付くことがあります。
それは「昔の価格」でKY販売を続けているのは、主に次の3社。

住友不動産
三井不動産レジデンシャル
ゴールドクレスト

３つめのゴクレ君が、財閥系2社に伍してKY販売を続けているのは
ある意味では「ご立派」なことです。
まあ、それはいいとして・・・

この3社ががんばっているところは、
未だにマンション価格が「ミニバブル状態」です。
それは、どういうところかというと、首都圏では

品川駅周辺エリア
勝どきエリア
大崎･五反田エリア
豊洲エリア
麻布十番（三田）エリア

ざっと見ると、以上のような場所。
いずれも、KY3社が「ミニバブル価格」でタワーマンションを販売中です。
住友不動産は「麻布十番」と「大崎」の販売が進んだ、
と決算書に記載しています。
まことに、いぶかしい限りです。
豊洲の「シティタワーズ」も「販売は順調」と発表していますが、
少なくとも私はまったく信じていません。

また。市場の波に抗しきれず、
「市場価格」に近づきつつありそうなのは湾岸エリアの「有明」。
某社が、オダギリジョーを投入したにもかかわらず、
実勢価格は徐々に下落しつつあります。
当たり前といえば、当たり前。
タレント起用は、そもそもが「市場軽視」の表れです。
まあ、豊洲に比べれば立地条件で劣る分、
イメージに頼ろうとする「逃げ」の姿勢が表れている証拠。

その豊洲も、隣接の東雲エリアから「市場の波」が押し寄せる気配があります。
シティタワーズがいつまでがんばれるのか、見ものですね。

時々、マンションの掲示板サイトを見に行くのですが
豊洲あたりの物件の掲示板は面白いですね。
私の名前もしばしば登場するので恐縮なのですが、
販売サイドの「防戦書き込み」がすごいですね。
全体の２－３割が販売サイドからの書き込みと推定できます。
まあ、本当のことをバラされると売れなくなりますから、必死なのでしょう。
気持ちは分かりますけどね。
私は文章を書いて飯を食ってきた人間なので、
そのあたりは読めばすぐ分かりますが、一般の方は騙されそうです。

特に、こういう物件を担当されている販売会社の方々は、
掲示板サイトを小まめにチェックして
ほぼ毎日のように書き込みなさっています。
私の知っている営業マンで、掲示板サイトに書き込みをしない方は
ただのボンクラかKY。
気はしの利いた方は、ほぼみなさんやっています。
ネガティブな書き込みの後に、必ずそれを否定するようなのは、ほぼ１００％。
また、管理者サイドも、そういったことをほぼ見てみぬふり。
まあ、仕方がありません。彼らも商売ですから（笑）。

だから、先にあげた豊洲や麻布十番、大崎・五反田といったところでは
いつまでも健全な市場価格が形成されず、
未だに時代遅れの「ミニバブル価格」がはびこっています。

ところが・・・・・

都心の中でも、割合に「市場化」が進んでいるエリアがあります。
それは、他ならぬ「新宿区」。
新宿といえば、歓楽街のイメージが強いのですが
市ヶ谷あたりにはお屋敷町を継承した街並みもあります。
早稲田大学の周辺も新宿区。
いってみれば、都心の「穴場」的な居住エリアなのです。
そして、これは「幸い」といっていいのでしょうが、
ミニバブル期にKY3社がこのエリアでタワーマンションを事業化しなかった（笑）。
だから、都心の中ではいち早く「市場化」現象が見られます。

この新宿区エリアについては、わが盟友の如月正雄さんが
かねてよりレポートを出していたのですが、
この度、最新情報に更新してくれました。

私は、新宿は都心居住の狙い目だと思っています。
交通条件は、これ以上ないくらいに優れています。
都心の割には、物価がそんなに高くありません。
ステイタスや見栄えにこだわらないのなら、新宿区エリアはおススメですね。

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参考レポート

マンション立地評価集「新宿区」編

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