危険物件の購入にはサポート会社の活用を

昨日、広島の章栄不動産が再生法を申請しました。
首都圏でも分譲事業を行なっていたので、
影響を受ける方も多いことと思います。
最近、ご相談の中で多いのは、
「売主が倒産したらどうなるのでしょう？」
という内容のものです。
今日は、改めて・・・簡単に説明してみましょう。
以前にも書きましたが、
購入された方に大きく影響するの次の3点です。
１　アフターサービス
２　瑕疵担保責任
３　ブランドの毀損(資産価値の低下)
マンションというものは、住み始めてからも様々な問題が発生します。
「入居以来、一度もトラブルがない」などというのは稀なことで、
大なり小なり、売主さんのアフターサービスを受けることになります。
この期間は、売主によりますが2年～5年ほどです。
電話で説明を受けたり、専門家が来訪して修繕してくれたり・・・
細かな不具合だけだったらいいのですが、
・雨漏り
・タイルの剥落
・コンクリートのひび割れ
など、建物の基本構造に関わる瑕疵(よくないこと、キズ)
が発生することも十分にありえます。
これは、入居後すぐではなく、数年後に見つかることが多いのです。
そこで、法律で10年間はそういった瑕疵の補修を
売主に義務付けています。
「瑕疵担保責任」と呼ばれるものです。
そしてブランドについては説明するまでもないでしょう。
次に、倒産のカタチによって、これらの影響も異なります。
A　会社が存続する場合
　　再生法や更生法を申請し、再生計画、更生計画が決定される場合です。
B　会社が清算される場合
　　破産、もしくは再生計画、更生計画が決定されず清算となる場合。
Aの場合は売主としての責任が引き継がれます。
元気な企業ほどではないでしょうが、
いちおう１と２については、その責任を果たす企業が存在するわけです。
３のブランドは傷つきますが、回復するチャンスもありえます。
Bの清算の場合、アフターと瑕疵担保は、これを担う主体がなくなります。
よく「ゼネコンが大手だから安心」ということを書かれますが、
ゼネコンは発注を受けた売主企業に対してのみ
瑕疵担保責任を果たす義務があり、
その向こうにいる購入者に対しては直接責任を負いません。
「ウチは知らん」といえる立場にあるわけです。
もちろん、そんなことすると世間からは非難轟々となりますが。
ブランドが傷つき、資産価値に影響するのは言うまでもありません。
さて、上に記したのはごくごく簡単なスキームです。
現実には、
全戸数の半分程度が売れていた場合、
建設途中で倒産した場合、
JVの1社が倒産した場合、
倒産した会社の残住戸を買い受けた会社が再販売する場合、
など、複雑に絡み合うことが多く、
すっきりと上のケースに当てはまらいケースがほとんどです。
そういった場合は・・・ケースバイケースです。
何度も同じことを書いていますが、
そういった法律関係に精通している方でもない限り、
倒産した企業、あるいは倒産しそうな企業が
売主になっているマンションは、購入を避けた方が無難です。
「それでも、その物件が気に入っている。買いたい！」という方は・・・・
私がいつも勧めているのは、信頼できるサポート会社を選び、
専門家によるチェックをしてもらってから契約することです。
もう契約してしまっていたなら、
内覧時にそういった専門家を伴い、
瑕疵がないか十分にチェックしてもらうべきでしょう。
はっきりいってお金がかかります。
私の知り合いで、すごく良心的に、しかも誠実に仕事をするところでも
9万円から15万円程度かかります。
でも、この費用は長い目で見ると決して高いものではありません。
彼等が出す「報告書」は、出したお金に対して十分見合うものです。
買う買わないの有力な判断材料になるほか、
将来的な危険もある程度予測できます。
むしろ、それをしないことによって
一生後悔するような無謀を避けられることを考えれば、
安いものでしょう。
●緊急に
「注目のマンション情報３」の物件を訪問になり、お悩みの
「不動産についてはド素人の会社員女性」Yさん。
いただいたメールアドレスが文字化けしてアドバイスを送れません。
土曜日に再訪とのことですが、至急にもう一度アドレスをお知らせください。
大阪の①②③④の４物件ご相談のS・Mさん
メールアドレスに不備があってアンデリバリーになっています。
もう一度アドレスをお知らせください。
以下はいつものお知らせです
●マンション購入の無料相談
引き続き、マンション購入に関するご相談をお受けしております。
ご相談は「コメント」に書き込んでください。
その際には、メールアドレスの添付をくれぐれもお忘れなく。
お答えはメールで入れさせていただきます。
「管理者にだけ表示を許可する」にチェックしていただくと、他の人に読まれません。
メールアドレスを知られることもありません。
名前も住所も不要です。もちろん無料です。
ただ、当方もボランティアなので即日回答というわけにはまいりません。
２，３日から最長で１週間ほどお時間をいただいています。
最近、皆さんへの回答が遅れ気味で申し訳ございません。
今日もこれから鋭意、お答えしていきたいと思います。
●メール配信のお知らせ
引き続き
榊淳司の注目のマンション情報の
第４弾を現在計画中です。
今月中になんとか発行にこぎつけたいと思います。
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2009/1/22 18:08 Comments (33)

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