マンション新価格がどうなるか、ココを見れば分かる

「東京の不動産価格は2020年まで高騰する」
なーんて主張するサイトを見つけました。
本当でしょうか？
同じサイトが新築や中古のマンションを今買って
1－2年後に売却しましょう、なんて誘いかけています。
2020年まで高騰するのなら、すぐに売らないで
2019年頃まで持っていればいいじゃないですか？

私はたった半世紀ちょいしか生きていませんが、
世間の大方が予測することがその通りになった例を余り知りません。
むしろ、「そんなこと、誰も言ってなかったじゃん！」の方が多かった。
ソビエト体制なんかあと100年でも安泰だと思われていたし、
バブルはいつまでも続くように思えたし、
民主党政権はもっとマシな世の中へ導きそうに報道されていたし、
人口が減り始めるなんて、20年前は誰も言わなかった。
まあ、誰かが言っていたのかもしれないけど、耳に入らなかった。

だから、「みんなが言い出す」というのはかなり怪しい(笑)。
今、東京の不動産価格が上昇する、というのは大方の見解。
確かに、足元では上昇の気配がうかがえます。
これから出てくる新築マンションは確実に今までより高いはず。
原価が上がっていますからね。仕方のないところ。
でも、それで勢いよく売れるでしょうか？

エンドユーザーがこの「高値」についてこられるのかどうか、
象徴的に現れるマーケットエリアがあります。
それは、何回か前の更新でご紹介した江戸川区の西葛西エリア。
「ザ・ガーデンズ西葛西（358戸）」が三井・三菱連合。
「レジデントプレイス西葛西（459戸）」が長谷工プロジェクトで、
JVのチャンピョン企業が大和ハウス工業。

この西葛西エリアは駅近で坪単価230万円前後の物件が
竣工後も販売を続けています。エリアの相場目安は180万円前後。
ところが、この2物件は駅徒歩7分と8分なのに坪230－240万円。
見事なほど「アベノミクス新価格」なのです。
これで、この合わせて800戸強が本当に売れてしまったら、
それは本当に景気が回復した証拠でしょう。

ただ、そんなことは「あり得ない」と私は思っています。
そもそも、「レジデントプレイス西葛西」は明治安田生命の研修所跡地。
ご近所のクレームが酷いので売却することになったそうです。
それで入札にかけたら、長谷工がとんでもない高値で入れて来たとか。
相変わらず、業界の秩序を乱していますね(笑)。

まあしかし、そのあとこの高値プロジェクトに「乗った」
大和ハウス工業以下、スターツやサンケイビルにも呆れます。
特にスターツなんて地元企業ではないですか。
あのエリアでエンドユーザーがどの程度購買力を持っているか、
熟知していなければいけない企業。
それが、こういうバブルっぽいプロジェクトに乗ってしまったのですね。

オフィシャルページの概要を見ると未だ施工会社が「未定」。
きっと長谷工とその他デベ3社がもめているのでしょうね。
「・・・億で施工すると言ったじゃないか！」
「いえ、資材費と人件費が予想外の高騰で・・・」
2015年の7月が「工事完了予定」なのですが、間に合いますか？

何度も書きますが、今回東京のマンション価格が上昇しているのは、
みんなが一斉に買いはじめて「売り手市場」になっているからではありません。
マンションの戸数は全体として余っているはずです。
価格が上がっているのは、単純にコストがアップしたから。
需要の増加ではなく、供給の都合で上げざるを得ないのです。

それで、需要側が無理してでもついて来れば一応市場価格。
需要側がそっぽを向いてしまえば、売れません。
今度は供給側が無理をしてでも価格を下げることになります。
どうなるのでしょうね？

西葛西は、サラリーマンが多く住む街です。
平均の世帯年収は600万円から700万円。
マンションを買うとしても4000万円あたりに天井があります。
今回、坪230万円としても完全に4000越え。
まともな広さだと5000万円に達してしまいます。
かなり無理っぽいと思っているのは私だけでしょうか。

また、葛西臨海公園では一部オリンピック競技が行われますが、
だからといってマンション市場には何の影響もないでしょう。
だから、純粋にエンドユーザーがこの「新価格」を
受け容れるのか拒むのかが明解に分かるのが、
この「ザ・ガーデンズ西葛西（358戸）」と
「レジデントプレイス西葛西（459戸）」のガチンコ勝負なのです。
今後の動向を見守りましょう。

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

参考レポートです。

レジデントプレイス西葛西VSザ・ガーデンズ西葛西
葛西・西葛西エリア
価格　4,690円

このレポートに収録されているマンションは、■アーデル西葛西,■オーベル西葛西,■クレストラフィーネ西葛西,■ルネサンス葛西ザ・レジデンス,■スカイクレストビュー西葛西,■アルファグランデ西葛西,■プラウド葛西,■ファーストシーン葛西elise,■アーバンパレス葛西,■プレシス葛西臨海公園アスール,■レジデントプレイス西葛西,■ザ・ガーデンズ西葛西,■グリーンホームズ南葛西リーフコート、以上13物件

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。

2013/10/25 15:11 Comments (0)

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