学歴や収入よりも分りやすいマンション格差

さて、ウチャウチャやっているうちに9月も半ば。
今年もすっかり後半戦に入ってしまっています。
今日は、ちょっと下心があるので真面目にマンションのお話し。

ここのところ、またぞろメディアさんからの取材が多くなっています。
感覚的には、もう毎日なんか喋っている感じですね。
テレビもいくつかコメントや私の記事を取り上げていたようです。
テレビや雑誌に出た場合は「メディア実績」というコーナーで
みなさんにご報告することになっていますが、
もう絶対に何か落としていますね。覚えきれませんから。
まあ、思い出す限りは出しています。

ここのところ、また「暴落ネタ」が多くなってきました。
いつも書いているように、局地バブルはどうやら峠を越したようです。
でも「崩壊」とか「暴落」している気配はありません。
なだらかに右肩下がり、という感覚です。

こういうのは、統計数字としては出にくいものです。
いちばん参考になるのは、現場の声。
デベロッパーや販売会社は売れ行きの数字を正確につかんでいます。
また、仲介会社の手数料収入も取引高の嵩を表します。

しかし、メディアは「暴落」とか「崩壊」と書かないと
一般読者には呼んでもらえません。そこで私にお呼びが・・・(笑)。
まあ、評論家などと言うのはいい加減なものです。
本当の未来なんて、誰にも分りませんから。

ちょっと古いオッサンですが、板東英二というのがいうてました。
「板東さん、野球の解説って難しいですか？」
「あんな簡単なもん、おまへんがな。打ったら『よう打ったなあ』というといたらええし、抑えたら『よう投げたなあ。えらいなあ』ていうてたらええねんもん。あんなん、誰かてできまっせ」
アハハハハ、よういうたわ。その通り。

マンション市場も、高くなったら「高い、高い、バブルだー」といいます。
下がり始めたら「いよいよバブル崩壊。これから下がります」と。
アハハ・・・誰でもできるやん(笑)。せやしやってんねんけど。
とまあ、板東英二式に言うとそうなります。

もう少し、ゴタクを並べましょうか。
ハッキリ言って、今のままでは下がり切りません。
ダラリと低迷基調が続くだけ。ドーンとした下落にはなりません。
なぜかというと、損失が顕在化しないから。
さらに言えば、人々の不安心理を掻き立てないから。

例えば株。未来に上がると思えば買います。
下がると予測すれば売ります。
それと同じ。今、不動産を売っているのは将来下がると思う方。
じつのところ、これはまだごくごく少数派なのです。
私のブログを読んで、ある程度共感してくださっているお方。

実は、逆に東京の不動産はまだ上がるという根強い予測があります。
その根拠は主に「世界の他の都市と比べて安いから」。
よく比べられるのは、上海です。あるいはロンドンやニューヨーク。
それらに比べると、ある尺度では東京の不動産は割安。

ところが、東京の不動産はキャップレート3.5％で取引されたりします。
現にリートは4％前後でも買っています。
これって、私に言わせれば完全にバブルです。
だって、仮に4％なら25年でツーペイとなります。
25年後の価値が儲けみたいなもの。
しかし、1％未満で資金を借りて回せばキャッシュフローは黒字になります。
25年持たなくても、途中で売ればいいだけ。

リートが同じ物件を10年も保有するでしょうか？
てきとうに儲かったところで、新しい物件に乗り換えるはず。
さらに言えば、日本のリートは運営会社の親会社が
利回りをお化粧した不良物件を押し付けで買わされています。
ここ10年で、不動産はかなりの割合で「金融化」してしまいました。

金融化しても、不動産は現実のビルやマンションです。
オフィスとして稼働するなり、人が住まいないと価値が生まれません。
その取引に金融手法を導入しただけですね。
でも、最後の最後は現実世界なのです。そこが映画と違うところ。

アメリカのサブプライムローンは、バーチャル化した不動産が
現実世界と乖離して弾けたエポックメイキングな事件です。
それはリーマンショックという形で経済を不況に追い込みました。
今また、不動産をバーチャル化した世界では、低金利と言う
魔法の薬によってゴジラみたいな化け物を育てています。

新築マンションの35年後は、築35年の老朽化マンションです。
この現実からは、不動産をバーチャル化しても逃れられません。
NOI3.5％のマンションは、1年に2か月空室になっただけで完全な赤字。
このリアル世界の圧倒的な現実は、いつかバーチャル世界に
生々しく登場するのです。ありていに言うと、バブル崩壊。

私は、金融についてはまったくの素人です。
しかし、不動産はバーチャルではなく根っこがリアルです。
リアルがおかしくなっていれば、いつかは是正されます。
それがいつか、という時間の問題ですね。
だから、バブルは必ず崩壊します。

そして、中長期的に見れば不動産価格は需給で決まります。
今の日本も、基本的にはそうなっています。
平成バブルの時には2千万円もした田舎の土地が、今はゼロ円。
贅沢を言わなければ1千万円で通勤圏にマイホームが持てます。

私が東京にやってきたのは30年前。
この30年で日本の不動産は明らかに優勝劣敗が進みました。
それは、これからますますひどくなるはずです。
例えば、自宅のマンションをどこに買うかと言うことで
10年後、20年後の人生の風景が変わってきます。

どの大学で学ぶか、どの会社で働くか？
同じように、どのマンションを買うか？
さらに言うと、どのように学ぶか、どんなキャリアを身に着けるか？
同じように、買ったマンションでどのように暮らすか？

マンションはあなたの人生に大きくかかわることになります。
しかし、ひとつ申し上げましょう。
私が考えるに、マンションを選んだり、
あるいは買ったマンションの価値を高めるのは、
いい大学に合格するより、優良企業に入社するより、
あるいは人生の素晴らしい伴侶を得るよりも、カンタンです。

なぜそうなのかお知りになりたい方は、私の新しい本を読んでください。
今回は安いですよ。たったの799円です。

書影

10月1日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。
開催日時：10月1日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

10月1日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
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ただし、順番におうかがいしますので、
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2016/9/14 19:41 Comments (4)

4 Comments

まろたんさん、こんにちは。

そうなのですよ。
アマゾンが日本の書店を滅ぼします。
某出版社の編集者曰く、アマゾンのシェアは３割だとか。
まあ、私も本はほとんどアマゾンで買います(笑)。
出版社の人は一様にアマゾンがお嫌いのようです。
でも、彼らもアマゾンで買っている(笑)。
もう、モンスターですね。
ちなみに、私もいらん本はアマゾンで売っています。
出版社さんやその他、献本が結構ありますから、
ほっとくと嵩みます。
「売れるものは売る」
アマゾンで売れないものはブックオフにもっていきます。
二束三文です。でも、家の中がきれいになります。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/09/15 18:58 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

おっしゃる通りですよ。
「マンション造るな、子づくりせい」
でしょうに。時代は。(笑)

ま、他にも書きたいことおますが、この辺で。
新著、読ませていただきます。
で、アマゾンにレビューアップも。

しかし。
アマゾン・ドットコムの一人勝ちですな。
しばらくは。

ごきげんよう。

2016/09/15 13:47 | by まろたん

まろたんさん、こんばんは。

そうなんです。本を売らなきゃ(笑)。
最近、「本を書く」ということが
業務のひとつみたいになりました。
あとは不動産屋ですかね。
私の仕事、毎年微妙に変わっていきます。
世の中変わっていくので、自分も変わらないと。
新築マンションが産業の一分野である時代は
もう終わりかけています。
そのことに気付いていない人の多いこと。
まあ、世の中の動きに敏感でありたいもの。

それではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/09/14 22:54 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

けふは、エライ「まじめ系」記事やなー、
と思ったら、新著の宣伝ですかい。(笑)
まま、いろいろ御事情が。

私見ですが、今後は。
更なる「二極化」でしょう。
もはや、ニッポン人「みんなで和気あいあい」
という時代は終わったし、もう来ない。

すべてが「二極化」。
不動産だけでなく、教育もそう、
その他も、ぜーんぶ、です。
「二極化」によって「バカは淘汰」されます。

まあ、みなさま、好きなように生きなはれ。
ワシも、そうしますわ。
で、これって、
いつの時代も、同じかなーって。(笑)

ごきげんよう。

2016/09/14 21:58 | by まろたん

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