不動産投資は慎重に

先日、「かぼちゃの馬車」の実質的な倒産が話題になりました。
被害者はおいしい話に乗せられた個人投資家さんたち。
人によっては数千万円の損害が発生していそうですね。
まあ、経営がうまくいけば回収できるかもしれませんが。

昨年は賃貸アパートのサブリース問題が騒がれました。
レオパレスや大東建託といった会社のビジネスモデルです。
2015年1月に相続税の控除基準が厳しくなって以来3年。
おいしい話に乗せられてアパートを建てたオーナーさんも
多いことかと思います。

自己資金と自前の土地だけを注ぎ込んでいるのなら、
空室だらけになっても「思惑が外れた」だけで済みます。
建設費を銀行から引っ張ったお方は、そのうち
苦しくなっていきます。すでにそうなっている方も多いはず。

不動産投資というのはプロでも失敗します。
素人の個人が易々と成功する、とは思わない方が無難。
かといって、「だから手を出すな」とも言いません。
うまくやっている人も少なからずいます。

しかし、世の中には不動産投資についての情報が溢れています。
不動産投資の本なんて、毎月何冊も出ているでしょうね。
知り合いの書いた不動産投資本を送ってもらったことが
何度もあります。さらっとしか読みませんが。

さて、古い話で恐縮ですが、リーマンショックを思い出してください。
あの時、リーマン・ブラザーズが倒産した原因となったのは
サブプライムショックでした。所得の低い人に
住宅ローンを貸し付けたら、大量に焦げ付いた、というお話。
不動産価格が上がっている内は問題になりません。
しかし、下がり始めたらさあ大変。

同じような構造は、平成大バブルの後の「不良債権」がありました。
現在、都市の郊外に建てられた大量の賃貸住宅が
空室だらけになっています。
中には、そのうち経営が行き詰って1棟ごとの売却や、
あるいは競売に掛けられる物件も増えていきそうです。

ブームは2015年から2016年でした。
今年でほぼ3年となりますね。そろそろ出てきそうです。
しかし、そういうアパートは、サブリースがかかったまんまでは、
いかにも売却しにくいと思います。どうなるのでしょう？

この国は、基本的に低迷期にあります。
経済は成長せず、人口と世帯数は年々減少しています。
つまりは、不動産に対する需要は毎年小さくなっています。
そういう国で不動産投資を行うのは、
かなりの難しさを伴います。

つまり、5年10年というサイクルで見れば、
不動産価格は必ず下落していくと考えるべきなのです。
であるのに、今の日本はどういうわけか不動産投資ブーム。
そのへんのおっちゃんおばちゃんが不動産を買っています。
まあ、それぞれの自己責任ですけどね。

今後、カボチャの馬車みたいな事件は増えるでしょう。
サブリース問題も、拡大することはあっても収縮はあり得ません。
ただ、メディアがどの程度関心を寄せるか、という問題。
それにしても、不動産市場は次から次へと
押し寄せる逆風の波を、どう凌いでいけるのか・・・

2019年 消費税増税、空家率の発表
2020年 東京五輪が終了
2021年 団塊ジュニア世代、50歳台へ
2022年 生産緑地法の終了
2023年 空家率21％突破の予測（野村総研）
2025年 東京都での人口減少開始
2027年 榊淳司65歳になる(そろそろ引退？)

この間、どこで中国のバブルが弾けるのか、もあります。
あんなもの、いつまでも続くとは思えません。
日本の金利がいつ上がりだすのか、も考えねばなりません。
今のマイナス金利が続けば、いずれ行き詰る銀行が出てきます。
つまり、今後不動産価格が下がる出来事はいっぱい
予定されているのに、上がるためのスケジュールは皆無。

だから、不動産投資はよほど慎重に行うべきです。
まずもって、最も影響を受けにくい東京都心がいちばん。
地方にアパートやマンションを持っている人は、
徐々に買い換えて都心へと資産を移すべきでしょう。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
「東京のタワーマンション」と、
その中から「厳選7物件」のタイトルを最新情報化。
青山と浜離宮のタワーが市場から消えました。
代わりに月島、東池袋、港南に新物件が登場。
しかし、総じて動きは悪いですね。

東京のタワーマンション厳選7物件
価格2,980円

パークコート乃木坂ザタワー,パークシティ武蔵小山ザタワー、グレーシアタワー三鷹,ミナトフロントタワー、THE 千代田麹町 TOWER、MID TOWER GRAND、シティタワー国分寺ザ・ツイン

東京のタワーマンション
価格10,800円

【Ⅰ港区エリア】
■ザ・パークハウス 白金二丁目タワー
■クレストプライムタワー芝
■ミナトフロントタワー
■パークコート乃木坂ザタワー
【Ⅱ 都心エリア】
■THE 千代田麹町 TOWER
■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE
（グランドミレーニア）
■OWL TOWER
■プラウドタワー東池袋
■スカイフォレストレジデンス
■シティタワー恵比寿
■シティタワー銀座東
【Ⅲ城南エリア】
■品川イーストシティタワー
■クレストタワー品川シーサイド
■シティタワー目黒
■シティタワー品川パークフロント
■プライムパークス品川
シーサイドザ・タワー
■シティタワー大井町
■ パークシティ武蔵小山ザタワー
【Ⅳ湾岸エリア】
■勝どきビュータワー
■DEUX TOURS CANAL＆SPA
(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)
■パークタワー晴海
■MID TOWER GRAND
■シティタワーズ東京ベイ
【Ⅴ郊外エリア】
■シティタワー金町
■シティタワー国分寺ザ・ツイン
■グレーシアタワー三鷹

高円寺駅徒歩4分、資産価値安定の眺望住宅


2月25日(日)・3月8日(木)
榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：2月25日（日）11時～16時
開催日時：3月8日（木）17時30分～21時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

上記の時間、私が相談会場におりますので、
どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

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2018/2/17 0:01 Comments (7)

7 Comments

奏子さん、こんにちは。

バブルは遠くなりにけり、
なーんて思っていたら、そのあと2回も来ましたがな。
あんなもん、ない方がいいと思います。
瞬間的なハッピーと、中長期的な不幸の組み合わせですから。

タワマンの豪華施設、賃貸で使い倒してください(笑)。
「自宅マンションを売って賃貸に移るケース」
わたしもぎょーさん知っています。
玄人に近い人ほどそうしていますね。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2018/02/21 17:54 | by Sakaki Atsushi

まろたんさん、こんにちは。

今日の東京はちょいさむ。
暖房かけてビールを飲みました。

私はまろたんさんから見れば若輩者でして、
他人の人生に想いを致す境地にはございません。
どーでもいい話です。

歳をとると、身体が弱くなるのは感じます。
そのかわり、人間はどんどんずるくなりますね(笑)。
まあ、受け容れるしかなさそうです。

毎日毎日忙しく過ごしています。
まあ、人間は何かを求められている内が華と、
せいぜいシコシコ働きますがな。
まあ、死んでも大して感謝はされないだろうけど。

それではまた　ごきげんよう　榊淳司

2018/02/21 17:51 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

今日、日曜日。商店街の人出もやや多し。
とは言え田舎町ですから東京の比ではありません。
ワタシ、暖かったのでシャツにセータ姿で外出。
分厚く重いダウンジャケットはナシで。せいせいだよー。

故大橋巨泉のように避暑・避寒で一時海外移住したいもの。
ですが、シモジモの民クサには夢のまた夢。
結局、オトコは金持ちが勝ち。かあー。(笑)
まあ、それはエエわと。

でね、商店街をチンたら歩いていたとき、
すれ違った中年女が会釈したんですわ。
どことなくワケありのお顔。わかりますやん。そのへん。
女も四〇を過ぎ五〇がらみに至りますと、
ジジイが「生き仏」に見えて来ますわ。そりゃナイか。(笑)

「ワタシもイロイロアリありました」と。
ふっと、オナゴはん、言ってみたい衝動、あるんかなあ。
でもワタシ、思いますのん。
「イロイロある前に、ゆーて欲しかったけんね」(笑)

ワタシの貧しい経験でも言えますわ。
どんなオトコでも、六〇超えれば中年女から･･･おお！。
東京でも、おんなじでしたよ。マジ。

同世代の亭主がモノ足りなくなるんかな？？
ハゲドタマを見て、くそコレかー！
ジョーダンはともかく、稼ぎでしょうね。現実として。

しゃーけど、ワシも器量不足やさかい。すまんのう。(笑)
で、オワリ。
ごきげんよう。

2018/02/18 20:16 | by まろたん

あ、紛らわしいコメントで失礼しました（汗）
仰るとおり、平成バブルは小学校低学年→大人達大変そう。
リーマンショックは20代後半→ITバブルで天狗になった鼻を折られました。

平成バブルの崩壊を体験された方々が舐めた辛酸を、
リーマンショック後の自分に置き換えて想像してみたのです（的外れでしたらすみません、汗）

が、折られたおかげで局地バブルの渦中にいる今も少しは冷静でいられます。
アドバイスありがとうございます。

築10年ほどのタワマンの共用施設は使い放題な状態でした。贅沢。
仲介業者曰く、自宅マンションを売って賃貸に移るケースが急増している様子。
考えることは皆同じのようです。
我が家もほどほどの価格で売れることを祈るばかりです。

2018/02/17 18:50 | by 奏子

榊さま。

五輪よ終わってチョンマゲ、は全幅の同意です。
シンブンがつまらん。

見た目の「老い」はいろんな処にでます。
顔の、シワ・シミ・タルミ・ドロクササ・などなど。
髪の、薄毛・ハゲ・白髪・パサつき・などなど。

で、七〇前後から目立つのは「のどのシワ・タルミ」で、
首の全面、のど仏の部分がニワトリのようになる。
コレは「見苦しさ」を感じてしまいますね。
痩せ形で首の長い人のほうが、より目立つようです。

コレを隠すため、女はネッカチーフを巻く。
男はスタンドカラーシャツを着る。
例えば大江健三郎は、よくスタンドカラーシャツ姿で、
カメラに写っています。ノド隠しでしょうか？

八〇になられた養老孟司先生の近影を拝見しましたが、
さすがに「老いの極み」を感じてしまう御尊顔でした。
先生、ご健康ということですから単なる老いが進んだ、
ということのようです。
やはり齢八〇というのは･･･うーむ。

今日、近場にお出掛け。
青空で陽射しもありましたが、冷たく強い風が吹き、
けっこう寒く冷えた一日でしたわ。
でも、お出掛けすると気分転換になりますね。
ニンゲン、動かんとね。

ごきげんよう。

2018/02/17 18:05 | by まろたん

奏子さん、こんにちは。

奏子さん、やや混同なさっています。
小学校低学年の御時は平成バブルの崩壊。
あれはだいたい1990年から3年頃ですね。
リーマンショックは2008年ですから10年前。
今回の局地バブルは2014年にゴングが鳴って
ピークは2016－7年でしょうかね。
今年も続く可能性があります。息が長い。
「これはバブルじゃない」なんて言うご仁も出てきました。
まあ、大した値上がりじゃありませんからね。
上海なんて15年で15倍だそうで。
キチガイですよ。
上海の築15年のマンションは、日本で言えば
築50年くらいに劣化しているんですって。
そいでもって、最長70年の借地権です。
あれをバブルと言わずして何というのか。
まあいいですけど。

では、タワマンの豪華施設、楽しんでください。
早く売ろうと思ったら、欲を掻かないことですよ。

ごきげんよう　榊淳司

2018/02/17 18:01 | by Sakaki Atsushi

こんにちは。
かぼちゃの馬車にも1度くらいは住みたい奏子です。
1ヶ月くらいで十分ですが。

リーマンショックは今思い出してもカオスでしたね。
平成バブルの記憶は朧げにしかありませんが、
やたら浮かれていた周囲の大人達が、バブル崩壊と共に
どんどん目の輝きを失って行ったなぁと。
（既に世間を冷めた目で見ていた、当時小学校低学年。
はっきりと覚えている新聞記事の見出しがあります。
「マイホームの夢 粉々」）

まぁ浮かれたIT長者のヒルズ族が、リーマン撤退後に
次々と没落していった様を思い出せば想像つきます。
（私もその一人…金銭感覚失う前＆最初のマンション
売った後で本当に良かったです）
歴史は繰り返されますね。

さて、これから湾岸タワマンの内見に行ってきます。
賃貸なので先のこと考えず豪華共用施設使い放題♪
なんだかわくわくです＾＾

2018/02/17 16:17 | by 奏子

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