世界経済と日本のマンション市場

このブログを更新するのは今回が今年最後ですね。
みなさん、この一年間のご愛読をありがとうございました。
せっかくですので、マンションを絡めての
脱線をさせていただきましょう。
特に今日は近未来の展望を描いてみます。

私がマンション業界に関わりだしたのは約32年前です。
その頃、私にとってマンションはコピーを書く商品。
先輩にいろいろと教えてもらいながら書いていました。
自分が住んでいたのは木造の安アパート。

その後、会社を辞めて制作プロダクションを設立。
そこで20年ほどマンションの広告を作り続けました。
その頃はだいたいマンション住まいでしたね。
なぜか三井不動産が分譲した物件でした。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが。

10年ほど前から、今のようなジャーナリズム活動を開始。
主に、マンションの資産価値や市場動向を見ています。
広告屋時代には気にしていなかったのは、
マンション市場の背景には日本経済があるということ。

景気が良い時にはマンションが売れます。値上がりします。
景気が悪いとマンションが売れません。値下がりします。
ここ4年ほど、マンションがよく売れて値段も
上がっているのは景気が良いから、というのがひとつの理由。

実はこの他にも直接的な原因があります。
それは金利。金利が低いとマンションがよく売れます。
例えば、住宅ローン金利が3％台だと年収の5倍が購入予算。
今の様に1％未満だと年収の7倍でも十分に可能です。

例えば金利0.5％で5000万円を借り、35年返済すると
月々の支払いは約13万円で返済総額は5451万円。
3.5％だと月々20.6万円で返済総額8679万円なのです。
ぜーんぜん違うでしょ。

だから、今の様に金利が低い時は高いマンションも売れます。
でも、金利が上がったら多分売れなくなります。
それだったら金利はどうやって決まるのでしょうか？
カンタンで、日銀が決めます。さらに言えば日銀総裁。

アメリカではFRBの議長であるパウエル君が金利を
上げるので、実質的に彼を任命したトランプ君が怒っています。
「あんな奴はクビにしてやる」　アホみたいです。
でも、それが原因で今週は株価が下がりました。
アメリカ経済の混乱は、やがて世界に波及するかもしれません。
それを気にした日本の株価まで下がってしまったのです。

さて、お分かりでしょうか。
マンション市場には金利動向が大きく影響します。
さらに、アメリカの金利動向は世界経済を巻き込みます。
日本経済は完全に世界経済の一部です。
つまり、マンションの市場動向を見極めるには、
世界経済の現状を理解し、近未来を予測する必要があります。

私はリーマンショックの時に、そのことをまざまざと
思い知らされました。以来、経済動向にはかなり敏感。
学生の頃は日本経済新聞を読んでも、理解できる記事は2割。
それが今ではたいていの記事は理解できます。
また、「こいつは日銀に尻尾を振ってるな」とか、
「財務省寄りの見解やな」、「日経らしく消費増税擁護」
みたいに、記事や論説の裏も見えてきています。

さらに、ここ数年は経済情勢を交えながら市場の動きを
予測する記事を書いて、メディアに掲載したりもします。
実は私、経済学については一般教養的な講義を受けただけ。
専門書の類はほとんど読んだことがありません。
例えば、ピケティなら著作でなく解説本を読みました(笑)。
それでも、彼の言わんとすることは理解したつもり。

関西方面へ出張するときには日経の朝刊を買います。
ずっと読んでいると、名古屋を過ぎたあたりまでかかります。
途中で寝てしまうと、御堂筋線で読んでいます。
あの新聞はコストパフォーマンスが抜群ですね。
元旦号は必ず買ってきて寝ころびながらほぼすべてに
目を通します。たっぷり2日は掛かりますね。
その間に箱根駅伝とか正月大喜利とか観てますから。

まあ、そんなことはいいのですが、何が言いたいかというと
「マンション市場はマンション市場だけ見ていても語れない」
まあ、そういうことでございます。
トランプ君や習君、果てはバカ文や正恩君の思惑にも
注意を払いながら日本経済への影響などを考えます。

2018年は正恩君次第なところがありましたが、
彼が軟化したので大きな事件がなく過ぎていきました。
ただ米中の新冷戦構造という世界史的な分岐点と
なったことが最重要な動きだったと理解します。

2019年はどうやら「どの程度不況になるか」が
焦点になってきた感じですね。
米中の対立は世界経済にとってマイナスです。
それはイコールで日本経済にもマイナス。
なのにパウエル君は「今のうち」とばかりに
金利を上げてしまったので、日米の市場が失望しました。
それが両市場の株価下落につながったといえます。

さらに注意すべきは中国国内の政治情勢。
2017年夏にその権力基盤を盤石にしたかに見えた習君。
アメリカとの対立でやや揺らぎ始めているようにも見えます。
すでに中国経済は減速に入ったという観測も出てきました。
アメリカは今後、共産党政権の転覆を陰に日に画策します。
それは2019年に入ったら可視化できると思います。

中国における共産党政権の崩壊は、すでに既定路線です。
問題は、それが「いつ」「どのように」起きるかです。
さらに、その後で「どんな」政権が誕生するのか。
あるいは1911年から47年の頃の様に無政府状態化するか。
どちらにしろ、日本経済には大きなマイナスです。
それどころか、政治的な混乱要因にもなりそう。

まあ、普通に考えれば5年や10年は持ちますけどね。
ただね、歴史を見ると独裁政権というのはたいていが突然死。
別に来年起こっても不思議はないのです。
それは中国に限らず、北やロシアにも言えることです。

最後に、マンション市場だけを見たミクロな視点。
そろそろ局地バブルは終わります。でも、そこから
ハッキリした下落、あるいは暴落に至るかどうかは、
リーマンショックみたいなキッカケがあるかどうか。
それがなくて、ダラダラをいって10月の消費税増税に
なれば、暴落に近い価格の下落は2020年以降ですね。

普通に行った場合の暴落関連スケジュール
2019年02月　米中貿易、関税引き上げの最終期限
　　　　　　　(多分、関税は上がる)
　　　03月　イギリスのEU離脱(できるの?)
　　　09月　空家率の速報値発表(20％はいかんけど)
　　　10月　消費税の10％への増税(ホンマ?)
2020年09月　東京五輪終了(終わるんやで)
2021年09月　安倍君の自民党総裁任期満了
　　　　　　　(党規約改定で続投あるかも)
2022年 　　　生産緑地法の指定解除始まる
　　　　　　　(ぎょーさん土地が出てくるで)
　　　　　　　団塊の世代が後期高齢者に
　　　　　　　(あいつら死んだら家がもっと余る)
2023年03月　黒田東彦君の日銀総裁任期満了
　　　　　　　(それまでには辞めとるやろ)
　　　　　　　この頃に、ハルミフラッグ引渡し開始

これを見ると、ハルミフラッグなんて怖くて買えませんよ(笑)。
今から5年後の市場風景なんて、楽観的な材料が
何ひとつ見えてきませんがな。
なのに2019年の夏ごろには、4年後にひきわたされる
マンションの購入契約を結ぶ人が出てくるのでしょうね。
アンビリーバブー
それではみなさん、よいお年を。

新しいユーチューブでの動画を制作しました。
資産価値レポート「港区総集編」のＰＲです。
新しい編集ソフトを使い始めたので
まだタイトルを入れた程度です。
ただ、音が小さいのでボリューム上げてください。

ゲンダイさんでのユーチューブでの配信も続いています。
このシリーズ、これで何本目やろ？
これからもどんどん出てきます。

2019年2月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：２月２日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室（以前の4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

2月２日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は２組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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2018/12/30 0:05 Comments (0)

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