大阪のマンション市場の方が合理的

最近、資産価値レポートの大阪2タイトルを
最新情報に更新したのですが、売れていませんね。
「大阪の大規模マンション」なんて、25物件あるなかの
完売したのは1物件だけ。それも都心の住友案件。
建物が竣工して2年ものですから、誰に売ったのか・・

大阪もこの1年くらいはちょっとバブっています。
東京都心の影響が出てきているのですよ。
でも、中津以外の動きは鈍いですね。
特に、環状線の内側では本町以南がダメ。
値段が上がっても買い手が追い付いていません。

私は、大阪人の方が東京人よりも
「空気を読まない」傾向が強いと感じています。
東京の人は「空気に流されやすい」のですが、
大阪の人間は「そんな高いの買えへんやん」と
冷静になる傾向が強いと思うのです。

マンションの価格が上がるには納得できる理由が必要、
と私は思います。しかし、東京では「上がるから仕方ない」
なんて安易に受け容れてしまっているのではないでしょうか。
まあ、分かりやすく言うと「何も考えていない」。

資本主義自由経済の下では、モノの価格というものは
基本的に「需要と供給の関係」で決まります。
ここ数年、東京都心の不動産は騰がり続けました。
需要が供給に優ったわけです。

しかし、私はその需要の中身は本来の「住むため」では
ないことに異議を唱え続けてきました。
「住むため」ではなく「将来の値上がり」を見込んで
マンションを買う人が多かったわけです。

マンションというのは住まなければ金食い虫です。
管理費や修繕積立金、固都税がかかります。
まあ、だいたい物件価格の1から2％程度でしょうか。
だから、ほっておくとコストしか生じません。

それなら「賃貸に回そう」ということにもなります。
ただ、賃貸に回すとやや売りにくくなります。
賃貸人が住んでいるマンションを買うのは投資家。
彼らは利回りを見ています。
今の都心なら5％以上でないと買い手が付きません。
ところが、実態は3％ていどです。
つまり4割今の価格より下がらないと売れません。

これって、もそのすごく下落余地があるということ。
4割も下がったら、まさに暴落ですよね。
だから都心に関しては暴落の余地があるということ。
話を戻しましょう。

「将来の値上がり」を見込んで東京の都心で
マンションを買った人はどうしているのか。
私が見る限り、売りに出したままにしています。
買った値段の15％高くらいで売り出されています。
でも、そうそう売れていませんね。

レインズを見ると、売り物はいっぱい。
世の中にはレインズに出ていない売り物もありますから、
実体として中古マンションはかなり供給過剰。
それでも不動産業者さんたちは現状の方が好都合なので、
売り急ぎを煽ったりはしていませんね。

しかし、現状は現状です。
私もその市場の端っこから眺めています。
どうなるのかしら、と思いながら過ごしています。
それこそ、安倍君が「なんか起こらないか」と
消費増税延期の理由出来事を待っているのと同じ。

大阪のマンション市場は、ハッキリと停滞しています。
資産価値レポートの「大阪のタワーマンション」のタイトルも
完売はゼロ。新規参入は1物件という状態。
私は、東京よりも大阪の方が市場の流れに敏感で、
需給関係を反映しやすいのではないかと思います。
なぜなら、連中は見栄を張らないから。

東京の人は大阪人より見栄っ張りです。
高いマンションを買った人がエライと思う傾向があります。
大阪人は「どれだけ安く買うか」を第一に考えます。
名古屋人はもっとそうですね(笑)。

私の観測では、大阪はまだ「経済合理性で説明できない」
レベルまでの値上がりはしていないのですよ。
東京はもう2016年にはそのレベルに達していました。
だから、逆流が始まると東京の方が深い傷を負います。
そのバブル逆流の動きがソロリ、と始まっていますね。

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
私の講座が開講されます。そのタイトルもずばり

マンションの買い時、売り時を探る

5月18日の土曜日です。13時から18時まで。
すごいでしょう。1日で90分を3回かまします(笑)。
榊三昧の5時間を、どうぞお楽しみください。

2019年4月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：4月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室（以前の4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

4月13日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2019/3/29 14:26 Comments (0)

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