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マンション購入について、多くのご相談をいただいています。
その中で気付いたのですが、未だに規模の大きなマンションの方が、
小さなものよりも良い、と思われている方が多いということ。
規模が大きければ、共用施設がたくさんあります。
敷地内に公園があったりします。
スーパーやプールやフィットネスジムがある場合もあります。
それはそれは、あればあったでいいものです。
でも、よく考えて見てください。
それらはすべて各住戸の所有者が払う「管理費」で、維持・管理されているのです。
例えば、もっともありきたりな「キッズルーム」。
確かに、便利です。学齢前の子どもたちにとってはいい遊び場です。
でも、分譲から１０年もたつと、利用者が激減します。
入居者の平均年齢が３０代から４０代に上がるからです。
中には居住者の入れ替わりもあるので、利用者がゼロになることはないにしろ、
すべての所有者が専有持分割合に応じて支払っている管理費で維持していくには、
とても不公平な状態となります。
「じゃあ、キッズルームをゲスト用の宿泊室にしよう」
という提案が管理組合でなされたとします。
これは「共用部分の用途の変更」にあたります。
この提案を可決するため、現状の法制度では全所有者の持分の４分の３の賛成が必要です。
分譲から１０年。中には自分で住んでなくて、他人に貸している方もいるでしょう。
管理組合の活動など自分には関係ない、と思っている方もいます。
そういう方も含めて、全体の４分の３の賛成票を集めなければならないのです。
自民党が３００議席をとるよりも困難な票集め（笑）。
それはそれは、大変な労力が必要です。
キッズルームだったら、放っておいてもたいして維持費はかからないでしょう。
これが、スポーツジムだったら・・・プールだったら・・・シャトルバスだったら・・・
外部の業者と契約しているものはそれぞれ「撤退条項」が設定されているとは思いますが・・・
例えば、カラオケルームを備えたマンションがありますね。
どうみても、スペースが余ったから作ったとしか思えない施設です。
常に、新しい曲を入れておかないと利用する人がいなくなります。
それも管理費でやっていくのでしょうか？
マンションの中にあるから電話をかければ、
飲み物や食べ物を誰かが持ってきてくれるわけでもありません。
機械は３年もたてば旧式になります。管理費で更新？？？
そんなものがマンションの中にあって、みんなでお金を出し合って維持しているより、
近くに最新設備のカラオケボックスがあるほうがいくらか使い勝手がいいはずです。
もう一度いいます。
すべての共用施設は、各住戸の居住者の支払う管理費によって維持・管理されています。
その用途を変更するには著しく面倒くさい手続きが必要です。
そして、最終的には所有者の４分の３の賛成が必要です。
５０戸のマンションの４分の３は３８戸。
熱心な理事長さんがボランティアでがんばれば何とかなるでしょう。
５００戸なら３７６戸、１０００戸なら７５０戸です。さあ、どうしますか？
マンションは１００戸くらいがもっとも適切なサイズだといわれています。
住民のコミュニケーションが図れて、管理費の規模もそこそこ、という意味です。
４分の３の賛成をスムーズに集めるのも、この規模が限度でしょう。
大きいことは、けっしていいことではありません。
１０年、２０年、３０年・・・年月を経れば経るほど、大きいことはハンディとなります。
大型物件ばかり検討されている方も、ぜひそういう現実を直視してください。
引き続き、ご相談を承っています。
具体的なエリア、マンション名を上げていただけると、私の見解も伝えられます。
もちろん、最終的なご判断はご自身でなさってください。
いろいろ立て込んでいて、すぐというわけにはいきませんが、
概ね１週間以内にはお答えできるように努力しています。
もし「１週間以上たっても返事が来てないぞ」という方は、
恐れ入りますがもう一度コメントでお知らせいただけますか。
見逃していたりすることもあります。
あとで答えようと、ということで置いていったままになっているのかもしれません。
何分ボランティアで行なっているもので、ご容赦ください。
コメントは「管理者のみにー」をチェックして、メールアドレスをお知らせください。
そのアドレスにアドバイスをお送りいたします。名前・住所など個人情報は不要です。
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榊淳司

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