「ローンのふるさと」よりも市場2割安のコーポラティブを

「都心といえども20年後には住居費が今の半額になる」
これは先ごろリリースした愚著「磯野家のマイホーム戦略」で、
私が予測した日本の住宅の未来風景です。
なぜそうなるのか、詳しく知りたい方はどうぞ読んでください。

「エエッ、20年後に半額！　そんなバカな」
そのようにお考えになる方も多いことと思います。
「また榊が途方もないことをほざいている」
という風に受け取られる向きもあるでしょう。
実際、そんなことを主張している専門家をほとんど知りません。

ところが・・・・
とあるシンクタンクで不動産専門アナリストをなさっている某氏が、
先日私のところにメールをくださいました。
「さっそく読ませていただきました。概ね私も同じ考えです。売り手代理みたいな人間がジャーナリストを名乗っている現実に疑問を感じていましたが、さすがは榊さん。勇気ある発言に敬意を表します」
といった内容でした。
おお、私のようなチンピラの「暴言」的な予測に対して
業界で権威とされている方から賛意をいただけるとは・・・
ちょっと嬉しくなってしまいました。

都心の家賃も中古マンションも、20年後には今の半額・・・
もし、私のこの予想が現実となった場合、都心以外はどうなるのか？
実は、恐ろしいことになります。
例えば、今さかんに広告されている「プラウド船橋」なんていう
総戸数1500戸という大規模マンションがあります。
10年後、どうなっているのでしょう。
私の予測だと、10年後の中古価格はよくて今の売出し価格の半額。
20年後にはそのまた6割程度に下がっていそうです。
つまり20年後は売出し価格3分の1以下に下がっています。
仮に、これを35年ローンで買った場合はどうなるでしょう？
ローンはまだ半分以上残っているのに、物件価格はローン残高の6割程度。
これでは売るに売れませんね。

今、「高齢破産」という現象が起きているそうです。
1990年代に35年ローンで郊外のマンションや一戸建てを買った団塊君たち。
買った当時で４０代。今は定年してやっと年金が貰えるあたり。
ところが、年金では全然ローンを払っていけないのです。
アテにしていた退職金も貰っている人はいい方。
最悪のケースはリストラされて失業を経験した方もいるはず。

で・・・長期ローンで買ってしまったマンションや戸建てを売ろうとしても
ローン残高以上では売れないのです。
貯金を使い果たしてしまうと、もうお終い。
あとは自己破産するしかありません。

例えば、春日部あたりで駅から徒歩１５分くらいの３LDKマンション。
1990年代前半には平気で3800万円くらいしていました。
今の市場価格はどれくらいだと思われますか？
実は、買値の半分もありません。1000万円以下です。
何と、4分の1程度にまで下がっているのです。

この20年を見ただけでも、こんな具合なのです。
これからの20年は、これまでの20年よりもさらに厳しくなるはずです。
たとえ｢駅徒歩1分｣であろうと、「みらいのふるさと」になるのではなく、
「ローンのふるさと」になるであろうことは、ほぼ確実だと思います。

さて、そんな「危ないマンション」の数々に警告を発する
私のマンションレポートを3タイトル、最新情報に更新しました。

例のプラウド船橋やザ・パークハウス津田沼の弱点をも
余すことなく指摘した

千葉の大規模マンション　全18物件
価格　2,980円

ブリリアシティ磯子やプラウドシティ元住吉について
忌憚のない見解を呈示した

神奈川の大規模マンション　全解説34物件
価格　5,490円

パークホームズ南麻布やグランドメゾン狛江が登場

東京の大規模マンション　全解説34物件　（タワー以外）
価格　4,980円

これらのレポートが取り上げた物件名については、
この記事の末尾にすべて掲載しておきますので、ご参照ください。

さて、「では、何を買えば？」ということになりますね。
私は「磯野家のマイホーム戦略｣の中で
「基本的に慌てることはない」とアドバイスしています。
これからの時代、家賃も価格も下がっていくわけですから、
自分が本当に欲しいものが相応の価格で買えるようになるまで、
当面は賃貸住宅で暮らしていても悪くないと思います。

しかし、もし買うとすれば湾岸のタワーマンションや
船橋のプラウドみたいにド派手に広告している物件ではありません。
同じプラウドでも、先日売り出したと思ったら
あっという間に完売した「プラウド小石川」のような物件。
みなさん、きっとご存じないでしょう。
その近くにあったオープンレジデンス小石川なんて、
もっと知られていませんが、竣工後すぐに売れば1割程度は
「儲かってしまう」可能性さえある物件でした。
これなんか、プラウドよりももっと知らないはずです。

実は、ド派手に広告している物件ほど、
将来の資産価値は危険である、という傾向がはっきり出ています。
理屈で考えてもその通り。
巨額の広告費をかけなければ売り切れない物件は、
それだけ市場性が乏しいわけです。
例のプラウド船橋はその典型。船橋のはずれ。徒歩1分とはいえ支線・・・
そんな場所に1500戸も供給すれば周辺エリアの需給は
ブヨブヨに緩んでしまうのは至極当然の成り行き。
経済が成長し、人口が増えている時代なら
一時的な緩みも数年後には引き締まりました。
しかし、今は経済が衰退し、人口が減少している時代。
おまけに消費税の増税で、これまで以上の不況到来が予想されます。

さて、プラウド小石川やオープンレジデンス小石川を
見逃してしまった方に、少し朗報があります。
何を隠そう、私がコーディネイトしている、
「新宿余丁町コーポラティブ計画」は、まだ粘り強く募集を続けています。
実は、昨年中に予定の参加者が集まらずに、
地主さんのご好意で計画を1年ほど延長いたしました。

計画の詳しい内容は　新宿余丁町コーポラティブ計画　へ

そしてなんと・・・・
前面道路が大幅に拡幅されることに伴い、
大型重機を使った建設工事が可能となりました。
それによって建築費が軽減されることや余剰金の取り方を見直して、
取得目安価格を引き下げることにいたしました。
平均坪単価は230万円をやや切ったあたりまで落としました。
周辺の築5-10年程度の中古マンションは坪270-280万円が目安。
つまり、「中古よりも2割安い」という価格を基準にしています。
これも、竣工引渡し後すぐに売却すると、図らずも利益が出てしまいそうです。
しかし、決して売却目的の方に参加してほしくはありませんが。

この余丁町コーポラティブ計画。この取得価格見直しで
新築よりか25％、中古よりも20％ほど安い価格で募集できます。
このあたりの10年後の市場価格は先の「磯野家の・・・」方式で出すと、
およそ20-30％減。それでも、20年後は半額まで落ちることは免れません。
しかし、今市場より20％安いものを取得しておけば、
10年間は資産価値が保全され、20年後も20％-30％減で済みます。
普通にデベロッパー分譲のマンションを購入する場合に比べて
資産価値の減少が約半分に軽減されるのです。
しかも、住まいは建築家と共に作る自分流の住まい。
これは今の首都圏では理想に近いのではないかと思います。
だからこそ、私が懸命にコーディネイトをさせていただいているのです。

ご興味のある方は、随時開催している説明会にご参加ください。
開催日時はみなさんのご都合と当方のスケジュール調整で、
「随時」決めさせていただいています。

まずはこちらから　計画説明会申込フォーム　お知らせください。

みなさんのご参加を
ではSEO対策も兼ねてｗ
先に更新を説明した3タイトルのレポートで
取り上げた全物件名です。

千葉の大規模マンション

１　「ザ・パークハウス 新検見川 」
２　「グランドターミナルタワー本八幡」
３　「ユトリシア」
４　「パークシティ柏の葉キャンパス2番街」
５　「ザ・レジデンス千葉ニュータウン」
６　「プラウド船橋」
７　「サングランデ公津の杜グレイス」
８　「グランスイートブルー」
９　「シティテラス南行徳」
10　「パークタワー八千代緑が丘」
11　「シティテラスおおたかの森ｽﾃｰｼｮﾝｺｰﾄ」
12　「幕張アクアテラス」
13　「プラウド新浦安パームコート」
14　「ビオ・ウイング　ユーカリが丘」
15　「ザ・パークハウス津田沼奏の杜」
16　「サングランデ印西牧の原ドアシティ」
17　「オーベルグランディオ柏」
18　「プレミスト稲毛海岸」

神奈川の大規模マンション

ヴェレーナ東戸塚
エクラスタワー武蔵小杉
オーシャンステイツ湘南平塚 グランフィールド
カワサキアイランドスイート
川崎ラグゼガーデンプロジェクト(ラグゼコート)
グランセレッソ横濱戸塚
グリーンシア川崎京町
クレストシティアクアグランデ
グレーシアガーデンたまプラーザ
ザ・パークハウス 市ヶ尾
ザ・ミレナリータワーズ
ザ・ハウス港北綱島
ザ・パークハウス 追浜
サンクタスシティ長津田みなみ台レジデンス
シティテラス横浜仲町台壱番館
シーズンプレイス
ステーションスカイタワー小田急相模原
テラス横浜富岡（ハマテラスプロジェクト）
ドレッセ鷺沼の杜
ナイスクオリティス横濱鶴見
パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワｰ
パークスクエア相模大野タワー＆レジデンス
パークスクエア湘南茅ヶ崎
パークタワー横濱星川
プラウドシティ元住吉
ブリージアテラス淵野辺
Blillia City横浜磯子
ヨコハマオールパークス
ライオンズ一条レジデンス湘南C‐X
ライオンズ茅ヶ崎ザ・アイランズ
リヴァリエ
ルネ追浜
ルネ北久里浜ソラヒルズ
ロイヤルタワー横濱鶴見

東京の大規模マンション(タワー以外)

アクアプレミアム
アクシア八王子ピュアマークス
イーストゲートスクエア
オーベルグランディオ多摩中央公園
グランドヒルズ三軒茶屋
グランドメゾン狛江
グリーンコート レジデンス
クレヴィア南千住
クレストガーデンレジデンス
グロリアヒルズ
グローリオ蘆花公園
桜堤庭園テラス
ザ・神宮前レジデンス
ザ・ミッドランドアベニュー
ザ・ミレニアムフォート府中御殿坂
ザ・シティテラス加賀
シティテラス立川
シティテラス板橋蓮根
センチュリーフォレスト
セントラルレジデンスシティテラス目白
常盤台ガーデンソサエティ
パークシティ国分寺
パークシティ浜田山
パークシティ武蔵野桜堤
パークホームズ南麻布ザ レジデンス
パークホームズ目黒ザ レジデンス
広尾ガーデンフォレスト
プラウド駒場
プラウドシティ船堀
プラウド府中天神町
ブリリア辰巳キャナルテラス
Brillia 多摩ニュータウン
ライオンズ調布つつじヶ丘シーズンズヒル
ルネ花小金井

2012/7/15 16:57 Comments (0)

コメントはまだありません

No comments yet.

RSS feed for comments on this post.


Leave a comment

※こちらへ書き込みいただいたコメントは、承認後全て表示されます。
マンション購入に関する個別相談等こちらへ表示させたくない場合は、
専用フォームからお願いいたします。