湾岸の注目『スカイズ』の価格をあてずっぽう

この国が、誇る街へ。
日本初、大手6社の叡智を結集してつくる、東京の暮らしの未来。
総開発面積約3.2ヘクタールの・・・

これは何かというと、マンション業界の中で今もっとも
注目を集めていると思われる「スカイズ タワー&ガーデン」という
大規模タワーマンションのオフィシャルページに出ているコピー。
このブログでも、かつて
「恥かしくないの? 東京ワンダフルプロジェクト君!」
というタイトルで取り上げた物件です。

もうすぐモデルルームを公開するそうです。
販売スケジュールは「6月下旬」と表示されています。
この物件、キャッチコピーにあるように「大手6社」が
建物の売主になっています。土地売主は、東京電力。
3.11以前から話は出ていましたが、事業主は東京電力だと聞いていました。

それが土地と建物が分かれたのは、きっと原発事故の後始末が大変で、
こんなところでマンション開発をやっている場合ではなくなったのでしょう。
かといって、これだけの土地を気前よく買ってくれるデベも見つからず、
仕方なしに今のような土地と建物が別々の売主になってしまった・・・
しかも、建物の売主もなかなか1社で引き受けるところがなく、
政治主導か国交省の肝いりか何かで6社が引っ張り出された。
だから、実のところ6社とも本心はイヤイヤやっていたりして(笑)
以上は、私の勝手な想像です。

まあ、事業化の事情はどうであれ、出てきてしまったのは事実。
この6月下旬には販売開始だそうです。
それにしても、助走期間が長すぎますね。
去年の10月頃にオフィシャルページを立ち上げて
「資料請求受付」を始めました。はや、半年。
なのに、販売開始はあと3カ月近くも先だそうです。
なぜに、そんなに長く「助走」しているのか?

●うんとたくさん客を溜めて、第1期で何百戸も「即日完売」にする

まあ、そんなところだと思います。
でもみなさん、不思議に思いませんか?
広告デビューして半年たつのに、まだ「価格」が何も出ていません。
なのに、資料請求を受け付けて、もうすぐモデルルームまで公開します。
お客さんは価格も分からないのにモデルルームに行かねばならないのです。
日本中で、これほど高飛車な商売のやり方をしているのは
おそらくマンション業界だけではないでしょうか?
しかも、売っている商品はどの業界が扱っているモノより高額。

「まだ価格が決まっていないのでは?」
なんて考えている人がいたら、とんだお人好しです。
そういう方は、どうか詐欺に引っ掛からないように注意してください。
販売価格なんて、広告を始めた時点でほぼ決まっています。
というか、6社が参加した時点でおよそ決まっているのです。
1戸1戸の価格だって、今頃はすでに決まっているはず。
それを消費者に示さないのは、単純に売主たちに「誠意がない」からです。
下世話な言い方をすると「焦らしている」だけ。
それだけでも、あの業界は「性格が悪い」と思いませんか?

もうすぐモデルルームを公開するそうです。
招待状が来た方は、ぜひお出かけになってみてください。
きっと、販売担当者が「これはまだ決定ではありませんが」といいながら
「予定価格表」なるものをみなさんに見せると思います。
多分、渡してはくれないはず。
「必要なら書き写してください」なんて言うかもしれません。
ふざけるな! の世界ですよね。

ひょっとして、思ったよりも高くて予算に合わないかもしれませんね。
そうすれば、その時間がほぼムダになってしまいます。
モデルルームに出かける前に価格が分かっていれば、行かないかもしれない。
すると、その半日をご家族で別のことに使えるわけです。
マンションデベというのは、そうやって消費者の膨大な時間を
実質的に「奪う」ことを、コレっぽっちも悪いとは思っていません。
もう、根本的に奴らの発想が間違っているのです。

しかも、モデルルームで「チラ見せ」された価格は
客の集まり具合で変わるかもしれないのです。
思わしくなければ下がるし、予想以上なら引き上げられます。
なんか、納得いかないものを感じませんか?
客の顔色を見ながら値段を決めるアラブの商人みたいでしょ。
そういう前近代的というか、野蛮というか、消費者無視の
商習慣を日本のマンション業界は今も続けています。
また、連中はそれをちっともおかしいと思っていません。
まさに、自覚症状ゼロ。
性格の悪い人が、まったくそのことに気づいていないのと同じ。

こういうイビツな商習慣は、ぜひとも糺さねばなりません。
そのためには、まず「予告広告」というバカな制度をやめるべきです。
マンションというのは、社会にとって公器に近い存在だと思います。
その開発や販売には、普通の商品以上に「公正さ」があってよいはず。
なのに、日本の中でもっとも消費者無視の商習慣が
罷り通っている根源は、この「予告広告」という制度にあります。
これは、不動産業界が利益相反する「供給者 VS 消費者」の
関係を一方的に有利に導くために作り上げ、認めさせたもの。
公正取引の精神に著しく反するものだと私は思っています。

さて、話を戻して「スカイズ タワー&ガーデン」。
これは私から見ると、典型的な「買ってはいけない」マンション。
豊洲の駅から12分も離れていて、まわりは何もなし。
今後できる予定の施設を考慮しても、かなり不便そう。
ただし、坪単価が150万円くらいなら
「買ってもいい」範囲に入ってくるかもしれません。
しかし、そんな価格で売り出されることなんて、
「まずあり得ない」と私は予想します。
だって、豊洲の駅から徒歩4分と6分のシティタワーズ豊洲は
平均の坪単価が約300万円といわれていますから。
それが徒歩12分になると半額になるなんて、まずないです。

ところが、私の眼でスカイズの適正価格を見ると150万円以下です。
おそらく、10年後に築8年になったスカイズの住戸は
坪120万円から130万円くらいを目安に取引されているはず。
オリンピック誘致に成功すれば、150万円くらいかもしれませんが。
要は、シティタワーズ豊洲2物件の価格がベラボーに高いのです。
そのことを、私はこの5年間ずっと言い続けています。
おかげで、どこからかずいぶん恨まれているようですが(笑)。

さて、5年間言い続けたということは、
5年間ずっと完売できなかったということでもあります。
シンボルは築3年、ザ・ツインは築4年です。

主要な売主である住友不動産は、ついこの間まで
かたくなに値引きを拒否してきたみたいですが、
最近は「かなり柔軟」になってこられたご様子。
お隣の東雲では三井さんも「大胆な価格提案」をなさっているとか。
なぜ、ここにきてそういった動きになっているのか?
それはもう「スカイズ」のせいだと私は思います。

住友も三井も「スカイズ」の売主に名を連ねています。
つまり、販売価格を決める側。
彼らがああも焦って現販売物件の整理を急いでいるということは、
それなりの「インパクト価格」で出てくるのかも・・・
なんて、私は最近期待をしております。
同じく売主の1社である三菱地所レジは、
私が「あんなの坪180万でもいいくらい」と指摘した
「ザ・パークハウス晴海タワーズ」を推定270万円で売り出して
もう七転八倒の苦しみを味わっておられるご様子。
まあ、私から見れば「さもありなん」情景ではありますが(笑)。
地所もバカでなければ、それを教訓にするはずです。

で・・・いったいいくらで出てくるかと予想すると、
「200万円台前半」ではないかと思うわけです。
なんせ1110戸。そのあとも数百戸控えています。
消費税8%物件、というハンディもあるでしょう。
ただ、みなさん誤解しないでくださいね。
これはただの「あてずっぽう」です。
また、彼らが売り出す価格が「適正」かどうかは、市場が決めること。
わたしの考える適正水準は、前述の通り「150万円」近辺。
それ以下でもいいくらいに思っています。
ところが250万円くらいで販売されても、
そのままスムーズに売れればそれが今の「市場価格」になります。
まあ、そんなことはまずないと思いますが。

参考レポート

SKYZ TOWER&GARDEN 登場!
「豊洲」エリア
価格 3,980

SKYZ TOWER&GARDEN(スカイズ タワー&ガーデン
(東京ワンダフルプロジェクト)
オークプレイス豊洲
シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
シティタワーズ豊洲 THE SYMBOL
シティハウス豊洲キャナルテラス
パークタワー豊洲
イニシア豊洲コンフォートプレイス
(仮称)豊洲マンションプロジェクト
リビオ東京潮見

 

パークタワーVS.プラウドタワー、値引競争開始か?
「東雲・辰巳」
激しい価格競争へ突入
価格 3,980

ザ 湾岸タワー レックスガーデン
プラウドタワー東雲キャナルコート
バンベール ルフォン 辰巳
クレストスカイウイング
パークタワー東雲
クレヴィア辰巳
パークタワー豊洲

CAPITAL GATE PLACEが新登場!
晴海・勝どき・月島
ザ・パークハウス晴海は依然不調
価格 4,790

勝どきビュータワー
シティハウス月島駅前キャピタルコート
シティハウス月島駅前ベイブリーズコート
シティハウス月島駅前エアーズコート
シティハウス勝どきステーションコート
Brillia WELLITH 月島
THEパームス月島ルナガーデン
ザ・パークハウス 晴海タワーズクロノレジデンス
セントラルレジデンス月島ステーションコート
CAPITAL GATE PLACE

レポート更新情報

杉並区は、浜田山近辺でロードサイド物件が
激しく競合する状態になってきました。
ちょっと目が離せなくなりましたね。
西荻窪周辺は、よく売れているようです。

杉並区・総集編
全26物件
価格 4,490

1 アトラスヴェール荻窪三丁目
2 ルフォン杉並方南町
3 プレサンスロジェ 荻窪桃井 THE PARK
4 グローベル東高円寺
5 オープンレジデンス西荻窪
6 ルフォンリブレ西荻窪
7 ルフォン西荻窪 ザ・レジデンス
8 Brillia(ブリリア)西荻窪
9 エコヴィレッジ杉並松庵
10 シティテラス西荻窪
11 エクセレントシティ杉並高井戸
12 ジオ杉並高井戸
13 XEBEC(ジーベック)高井戸
14 プレミスト浜田山
15 クラッシィハウス浜田山
16 ヴィークコート浜田山
17 パークシティ浜田山
18 サンクタス桜上水
19 ザ・パークハウス 杉並和田
20 レジデンシャルステート中野富士見町
21 パレステージ阿佐ヶ谷
22 プラウド浜田山三丁目
23 ザ・パークハウス 浜田山
24 プレミスト高円寺
25 ブランズ西荻窪
26 ローレルコート笹塚


2013/3/4 19:37 Comments (2)

2 Comments

はい。豊洲はここ数年の価格形成が異常でして、スカイズの売主も悩んでいるはずです。つまり、私の言う150万に近づくのか、住友が作った300万に寄り添うのかは連中の判断次第。予想もつかないのであてずっぽうです。私は住宅ジャーナリストとして適正150という数字を出しております。

2013/03/04 23:56 | by Sakaki Atsushi

仮にもプロを名乗るお方があてずっぽうで書いていいんでしょうか?

2013/03/04 23:10 | by 匿名

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