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しかしまあ、今日も株価は荒っぽい動きでした。
今、日本株を売買しているのは海外投資家とデイトレーダーで
大半らしいですから、投資というよりも投機市場と化していますね。
まあ、株というのはギャンブルみたいなものですから仕方のないこと。
でも、これがマンション市場と微妙にリンクしているので見過ごせません。

どうやら、株高による高級マンション需要は一巡した気配があります。
つまり、「買うべき人は一通り買ってしまった」という状態。
デベの関係者に取材すると、そんな風に思えます。

不動産の高騰というのは、よく「時計回り」だと言われます。
まず、東京の都心からはじまります。最初は、赤坂や青山あたり。
そして中央区、新宿区、渋谷区、目黒区、品川区を経て神奈川へ。
川崎、横浜といくと、今度は北上。中央線沿線から埼玉へ。
浦和や大宮あたりが上がり始めると、次は千葉。
下がる時はこの逆。千葉から始まります。

今回のミニミニバブルは東京の都心から始まって
やっと多摩川を越えて武蔵小杉で停まっています（笑）。
郊外型の物件は、この春先ちょっとだけ動きましたがそれでお終い。
特に千葉が一番ひどい状態ではないかと思います。

ハッキリ言ってしまうと、「プラウド船橋」のひとり勝ち。
他物件は全部「負け」といってもいいくらい。
特に稲毛から新検見川のあたりは「ザ・パークハウス 新検見川」と
「ウェリス稲毛」、「パークホームズ稲毛小仲台」という
３物件の大規模マンションが競合状態。
このあたりは「プラウド稲毛」という大規模が2年ほど前に
周辺の需要をすっかり刈り取ったばかり。
「お魚さんいない状態」なのに大網を三つも掛けようとしています。

さらに悲惨なのが海浜幕張。あの幕張ベイタウンです。
現在「幕張アクアテラス」と「幕張ベイタウン グリーナ」という
２つの大規模マンションが販売中なのですが・・・
アクアテラスは築3年が過ぎました。グリーナは14年2月竣工予定。
駅から遠いのです。アクアテラスは20分。グリーナでも17分。
しかも、ともに借地権販売。ベイタウンはみんなそうですが。

幕張ベイタウンというのは、震災後のマンション価格下落が
もっとも激しい所ではないかと私は見ています。
実際の被害が酷かったのは幕張ベイタウンよりも新浦安だったのですが、
なぜかマンションの値段は幕張の方が下がっています。
理由はよく分かりません。新浦安もそのうちもっと下がるはずです。

現在、駅から徒歩15分程度の築10年モノの相場観は坪120万円。
調べてみると、山のように「売り」物件があります。
5，6年前まで「パティオスは値下がりしない」という伝説がありました。
初期の頃（20年くらい前）のパティオスは、新築の売り出し価格が
だいたい坪単価180万円台だったという記憶があります。
「駅から徒歩16分、借地権で180万円かよ」といったものです。
でも、順調に売れていきました。

17，8年くらい前、「打瀬小学校のレベルは千葉県で一番」なんてことになり
高偏差値なサラリーマンさんがどっとベイタウンをめざしました。
渋谷学園幕張校（シブマク）は今や開成と並ぶ超進学校。
そういうことを知り「何が何でもベイタウンに住みたい」という
頭のいい方がどんどん集まってきました。
だから、中古の売り物件でもすぐに買い手が付きました。
5，6年前までは築10年超でも160から170万円で売れたりしていたのです。
ところが、今や120万円になってしまいました。この凋落ぶり。

そして、新築マンションがにわかに売れなくなりました。
前述の「幕張アクアテラス」と「幕張ベイタウン グリーナ」の
販売不振が今の幕張ベイタウンの現状を語っていますね。
結局、幕張ベイタウンが輝いて見えたのは
街ができ始めて5年から15年くらいの間。
今後、再び輝くためには何かの仕掛けが必要です。
もし、もう一度地震がやってきて液状化すればそこでお終い。
そういう点では新浦安や江東区の湾岸地区とともに
地震による資産価値劣化リスクの高いエリアではあります。

アベノミクスは先行きが若干怪しくなってきましたが、
千葉エリアでマンションが売れだすのは早くて1年先。
つまり、千葉都民の個人所得が増えなければ勢いが付きません。
もしこのまま景気が先折れしてしまうと、それもなし。

私としては、今後千葉ではなるべく新築マンションを
「買わない方がいい」と思います。
もし買いたいのなら、築10年以上の安い中古にすべきですね。
新築マンションを買うと、概ね10年で半分に価値が下がるのが千葉です。

私のレポートでも、前回の更新から4カ月を経て、
完売していたのは1物件のみ。
これは東京や神奈川、埼玉と比べても著しく低レベル。
それだけ「売れていない」といえます。

もし今、千葉エリアで新築マンションの購入を検討しているのなら
私がこの20物件に対してどう考えているのか、参考にしてください。
お値段もかなりお手ごろに設定しています。

プラウド船橋は絶好調、パークホームズ稲毛小仲台登場
千葉エリアの大規模マンション
全20物件の徹底分析
価格　3,290円

ザ・パークハウス 新検見川
グランドターミナルタワー本八幡
ユトリシア
パークシティ柏の葉キャンパス2 番街
ヴェレーナシティ 行徳
プラウド船橋
グランソシア船橋芽吹の杜
グランスイートブルー
シティテラス南行徳
パークタワー八千代緑が丘
シティテラスおおたかの森ステーションコート
幕張アクアテラス
プラウド新浦安パームコート
ビオ・ウイング ユーカリが丘
ユーカリが丘 スカイプラザ・ミライアタワー
サングランデ印西牧の原ドアシティ
オーベルグランディオ柏
パークホームズ稲毛小仲台
幕張ベイタウン グリーナ
ウェリス稲毛

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。

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