「桜上水ガーデンズ」は買っていいか？

先ほど、某テレビ番組制作会社の方と打合せで
「40歳くらいで子どもがいるのなら、住宅は買った方がいいのか借りた方がいいのか、なんていう質問をされたらどうなのでしょう？」
私の答え。「それは神学論争みたないもので・・・」

駅に置いてあるSUMOの表紙が「賃貸VS分譲」
みたいになっているのもよく見かけますね。
ああいうタイトルを度々つけるのは、引きがあるからなのでしょうね。
つまり、家を買おうとする人は迷うのだと思います。
「果たして今買った方がいいのか・・・・」

しごく単純にいうならば、待てるものなら待った方がいいでしょう。
首都圏も関西圏もマンションの販売価格は上昇確実。
それに対して需要がついて行かないだろうから
1年後の実質下落もかなりの確度で予想されます。
今は「買い時」ではなく「売り時」というのは大方のプロの見解。
焦っている素人さんが湾岸のタワーを買いに走っています。
それ以外は目立った動きがありません。

しかし、世は平穏ですね。
各省庁の来年度予算の要求額の合計が99兆円だとか。
そんなお金、いったいどこにあるのでしょうね。
GDPの5分の1もの税収が得られると役人どもは考えているのでしょうか？

アメリカではオバマ政権が立ち往生しています。
もしかして、本当にデフォルトになったりして。
そうなれば、債券市場と株式市場が大混乱。
債券は暴落して株価が上昇？
日本国債の信認も一挙に揺らぐかもしれません。

支那では習君と李君の権力闘争が凄まじいみたいです。
太子党と上海閥と団派、三つ巴の争いで三すくみ？
そこへバブル崩壊の足音が近づいてきています。
あの大気汚染の中で、いったい何が起こっているのか？
日本人も日本企業も「避難」を始めているというのに、
これから支那へ向かおうというおバカさんもいるから呆れますね。

お隣の韓国でも経済が不振の様ですね。
それに、何から何まで反日の材料にするビョーキも相変わらず。
朴大統領の「告げ口外交」は一向に成果が上がらないのはお笑いです。
北の正恩君も一時の軍事恫喝は息を潜めています。
海外子女の帰還命令撤回など、権力の緩みも見え始めました。
正恩政権もそう長く続かないと思いますよ。

日本を取り巻く情勢はかくも不安定なのに、国内は平穏。
オリンピック開催決定の熱気はようやく冷めはじめたようです。
ただ、もうすぐ国会が始まりますね。
福島の汚染水問題が一番のツッコミどころでしょう。
安倍さんがどう切り返すのか見もの。

それに、もうすぐ靖国神社の例大祭が始まります。
安倍さん、行くでしょうか？
支那や韓国との関係なんて、これ以上悪くなりようがないので
ぜひキチンとお参りして欲しいですね。

まあ、そういったことは目先のマンション市場とは関係ありません。
「第一次湾岸ブーム」が終わりつつある今、
市場の方向性はどちらに向かっているのか？
ちょっと見えにくくなっているのが現状かと思います。
現場は吹いてきたそよ風にのってイケイケで走ろうとしていますが。

今回、「東京の大規模マンション」というタイトルのレポートを更新。
中でも興味深いのは「桜上水ガーデンズ」という物件。
京王線の「桜上水」駅から徒歩3分。
前回のオリンピックの時期にできた「桜上水団地」の建替え。
だから、全878戸のうち362戸が非分譲住戸。
分譲後は旧住民と新住民が完全に二層化しますね。

それにしても、様々な点で注目されます。
例えば、容積率を38％も余らせていますね。
これって、業界の常識から大きく外れたやり方。
よく、ゴリゴリの野村不動産がこんな案を受け入れたと感心。
だって、得られる利益をみすみす逃がしているようなもの。
多分、旧住民の強い意志だったと思いますが。

この「桜上水ガーデンズ」、坪単価は330万円と予想されています。
なんと、山手線内の「富久クロス」と同レベル。
普通に考えれば「高い」ということになります。
でも、最初は売れるでしょうね、330万円でも。
その後、この資産価値が維持されるかどうかは分かりません。

パークシティ浜田山という物件がありました。
周辺の市場を破壊するような価格設定で売り出されました。
最初は行列ができるほどの売行き。
しかし今は、竣工後何年も経っているのに完売できません。
怒涛の値引き販売が行われています。

「桜上水ガーデンズ」は果たしてどうなるのか？
私は300戸くらいなら330万円で即日完売すると思います。
問題は、最後の1戸まで売り切れるかどうか？
総販売戸数は516戸。少なくはありません。

ひょっとしたら、330万円より安く出すかもしれません。
ここのところ、野村不動産のマーケティング力はかなり正確・・・
になったのではないかと、私は勝手に評価しています。
ちょっと前の野村さんだったら、富久クロスは
最低限350万超ではなかったでしょうか？

まあ、こんなことを予想してもせん無いことですね。
野村がどう考えているかなんて、外から窺い知れないこと。
モデルルームでチラ見せしている価格も、
本当の売り出し価格になるのかさえ、ハッキリしません。
スカイズ　タワー＆ガーデンのように、最初のチラ見せ価格から
実際の売り出し坪単価は約20万円下がっていたなんてこともあります。

それで、私の立場はこうなります。
「330万円で桜上水ガーデンズを買っていいですか？」
と聞かれたら「まあ、買ってもいい範囲内ですが、富久クロスにした方がいいですよ」と答えるのです。
なぜか？
当たり前ですが、富久クロスは山手線の内側。
桜上水ガーデンズは渋谷から7駅も離れています。
同じ価格なら山手線の内側にすべきでしょう。

これが、もし300万円未満で出てきたらいい勝負です。
280万円だったら、「買ってもいい」度は
「富久クロスと同等」かそれを超えることになります。

しかし、これはあくまでも私個人の見解。
現在の市場がそれに合わせてくれるかどうかは分かりません。
しかし、10年後20年後には、富久クロスと桜上水ガーデンズの
価格差は、坪単価で2割程度あってもおかしくないと思います。
しかし、それは10年単位で調整されるもの。
ここしばらく先を睨んでいうなら
坪単価330万円の「桜上水ガーデンズ」も買っていい内に入ります。

レポートの更新情報

東京の大規模マンション
全解説28物件
価格　5,290円

このレポートに収録されているマンションは、 【東京23区】■ザ・神宮前レジデンス,■アトラス池尻レジデンス,■桜上水ガーデンズ,■パークホームズ品川ザ レジデンス,■ソライエ・プレミアムテラス,■ヴィークグラン世田谷千歳船橋,■スカイティアラ,■オーベルグランディオ千住大橋エアーズ,■AQUA VISTA（アクアヴィスタ）,■Brillia（ブリリア）ときわ台 Solaie Residence , ■レジデントプレイス西葛西 ,■ザ・ガーデンズ西葛西,■グランドメゾン狛江,■クレストガーデンレジデンス,■シティテラス板橋蓮根,■ザ・パークハウス 一之江,■広尾ガーデンフォレスト椿レジデンス,■パークシティ浜田山,■グランドヒルズ三軒茶屋,■常盤台ガーデンソサエティ,■イーストゲートスクエア,■シティテラス加賀,■東綾瀬公園ハイライズ,【東京都下】■プラウドシティ仙川,■アトラス調布,■クレヴィア豊田多摩平の森 RESIDENCE,■プラウド府中マークス,■ミッドプレイス八王子,以上の28物件

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。

2013/10/14 16:33 Comments (1)

1件のコメント

＞旧住民の強い意志だったと思いますが。

ちがうね！
そもそも60/200では、まともなマンションが
建たなかった（ｗ

あとは、反対していた近隣へのアナウンスとして
『遠慮して建てているんだよ～っ』って
言うために使っているだけさ！

役所の連中に取材すれば一目瞭然のことなんだよ！

2014/02/03 16:31 | by かんちがい評論家！

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