新築マンション市場の急激縮小、さあどうする？

私がマンション広告のコピーライターとして、
最初に書いたパンフレットは川崎のちょっと高級な物件と、
土浦の「安かろう、悪かろう」の２つ。
この土浦のマンションを作った会社は、その3年後くらいに倒産。
川崎の方はバブル崩壊で痛手を受け、その後何とか他社と合併。
まあ、そんなことはどうでもいいのですが・・

土浦のマンションは、確か1680万円くらいで売っていました。
川崎は3000万円から5000万円くらいだったかな。
こちらはまあいいとして、あの土浦のような物件は
今後あり得ないかもしれません。
だって、今は建築費が戸当たり2300万円の時代ですからね。

あの時代、建築費はいくらだったのでしょう？
1680万円のうち、土地代＋建築費が6割とすると1008万円。
このうち3割が土地代とすると、建築費は700万円ちょい！
あの時代、マンションは戸当たり700万円で建てられた！
それはいつかと申しますと・・・約27年前の話です。

しかし、27年前と今ではタクシー料金だって倍にはなっていませんぜ。
ましてや、アパートの家賃なんてほとんど変わらないか、
場所によっては当時の方が高かったですよ。
だって、手取り22.5万円の私が7万円くらいで探していましたから。

まあ、それだけ住宅の価値が下がっているということでしょう。
逆に建築費は3倍以上に高騰してしまった。
で・・・どうなるかというと、マンションデベという業種が
行き詰ってしまうワケです。
ここでも書いた通り、某デベの仕入れ責任者が嘆いました。
「もうマンション事業はできない・・」

この「戸当たり2300万円時代」が定着すると、
郊外ではマンション開発事業が成り立たなくなります。
でもまあ、長谷工はまだ1700万円で作れるそうですから、
野村と組んで無理くりに2000万円台後半の
オハナの事業を仕掛けるかもしれませんね。

私はマンションレポートの中身を更新するために、
おもに都心の市場を3－4か月に一度詳しく調べなおします。
減っていますね、物件数が。どんどん完売してしまっているのです。
この動き、徐々に準郊外に広がっています。

しかし、準郊外を超えると、あまり変わらなくなります。
千葉や埼玉の「郊外」では、動きが鈍いですね。
まあ、民主党政権時代の末期よりかはだいぶマシですが。
相変わらず、売れない物件では値引きです。

一方、都心の販売好調は年を越しても続くと思われます。
消費税増税前の駆け込み需要も多少はあるでしょうし。
ただ、それは郊外や一部湾岸に限られる可能性があります。
都心でマンションを探している方は、
消費税増税があまり関係ないことをよくご存じです。
だから、都心では駆け込みの需要増は起こらないかもしれませんね。

私のところに有料相談に来られる方の多くが、
都心エリアでマンションをお探しです。
ご予算は6000万円くらいからが多いですね。
そういう方って、かなり聡明でいらっしゃいます。
私のブログの読者は、この層が中心かなと思っています。

5年ほど前、このブログを本格的に始めた時に、
ターゲットの主軸は「年収600万円前後の第一次需要層」と定めました。
ところが、ふたを開けてみると、接触してくるのは
「年収1500万円超の専門職」が中心。
それって、一般給与所得者の上位0.9％です。なぜ？

別に難しい話を書いているつもりはありません。
ネは私立文系で、英語も喋れないアホです。
政治や経済の話題も、おぼつかない知識で勝手気まま。
ちゃんとした経済学徒も何人か取材や相談でいらっしゃいました。
「私、なんかヘンなこと書いていませんでした？」
「いえいえ、立派なものです」

うーん、なんかおかしい。
もしや、みんなで裸の王様にしようとたくらんでいる？
まあ、自分が恥をかく分には構いません。
一時の恥ですから。まあ、それはいいとして。

これだけ建築費が上がると、このブログのネタである
「新築マンション」は都心だけの産物になります。
もっと、私の読者が少なくなってしまう。どうしよう(笑)。
ああ、困った。困った。
だから、次なるネタはバリ島不動産と高齢者住宅に
移ろうかなんて、最近考えている次第です。

しかし、私と会う機会のある多くの読者は
「マンション以外の話題ももっと・・・」というご希望が
意外なことに結構多いのです。
しかし、この程度ではエッセイストで食えないし。
もう、小説を書くほどエネルギーもないし。
今時の原稿料って、本当に安いし(笑)。
今までのように、3，4年ごとに何か新しい収益の種を作るしかありませんな。
しんどいけど、楽しいことです。

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

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2013/10/23 0:07 Comments (0)

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