不動産投資をしながらリゾートを満喫するには？

今日（29日）発売の夕刊フジに、私の連載コラムが出ています。
中身は「外国人の日本国内不動産所有について」。
ここのところ、支那人がやたらと日本のマンションを買っています。
大陸系の支那人も多いのですが、台湾系もかなりだとか。
聞けば、台湾の不動産というのは利回りが2%くらいだそうで。
すると、東京の都心でマンションを買って4%で回しておけば、
その方が「高利回り」ということになります。

しかし・・・利回りが2%などというと、それってバブル？
円安になって、東京のマンションはシンガポールよりも安いそうです。
支那本土でも、上海の方が東京よりも高い、という話もあります。
いやはや、何とも不思議な世の中になったものですねえ。
実際、東京の経済力は相対的に落ちているのかもしれません。

不動産の利回りは5%を基準に考えるべきではないかと思います。
もちろん、実質的な利回りです。
それより高いと、物件自体が割安。安いと、ややバブリー。
現在、Jリートの利回りは4%台が平均ではないでしょうか。
つまり、Jリート全体がやや割高ではないかと思います。
ただし、これは他の金利ともかかわるので、
金利が史上最低水準日本ではおかしな現象ではないのでしょう。

例えば、東京の港区で新築のタワーマンションを購入すると、
利回りなんて3%あるかどうかだと思います。
投資としては不適格。しかし、支那人たちは喜んで買う。
彼らにとってはまだ「東京」はブランドタウンなのでしょう。

実利的な投資として不動産を買うのなら、
表面が10%以上の物件を狙うべきだと私は考えます。
しかし、そういう物件は東京にはほぼありません。
日本だと、地方都市で探すしかないのですが、
かなりの品薄状態ではないかと推測します。

私の個人的な考えでは、これからの時代の不動産投資は、
基本的に海外に目をやるべきではないかと思います。
日本は今後、人口減少に伴う経済の長期低落傾向が
続くと予測できるからです。
にもかかわらず、欧米先進国以上の割合で住宅を作り続けているわけですから、その価格はいずれ暴落する運命にあります。
現に、地方都市郊外の住宅は値段がつかなくなっています。
10年前ならそういうことはなかったので、ほぼ暴落ですね。
そんな国で、不動産投資をするなんてとてもリスキー。
よほど上手に物件を選ばないと損をしますね。

来週の水曜日（12月4日）、午後7時から大手町のサンケイプラザで
「バリ島不動産投資セミナー」を開きます。
実は本日朝、バリ島から私のパートナーが一時帰国しました。
現地から、投資物件情報をたんまり仕込んできたはずです。
これからその資料をまとめるのですが、ちょっと楽しみ。

バリ島は、日本人のファンが多いですね。
でも、いまだにマイナーな存在です。
現地でも、不動産投資の主役は欧米人。
特にヨーロッパの人々が目立っているように思えます。
建築のスタイルもヨーロッパのテイストを感じます。

敷地が400㎡、延床面積が200㎡くらいのヴィラが4000万円ほど。
それが、年に250日稼働すると18%ほどの利回りになります。
200日でも15%。自分でも30日から40日程度使えたりします。
そして、毎年少しずつ値上がりしていきます。
投資対象としては、何とも魅力的でしょ。
もちろん、いいことばかりではありません。

リスクを上げてみましょう。
１　為替リスク
２　物件の運営管理
３　権利の保護

大きく上げると、この３つ。
１の為替リスクについては、海外不動産投資にはつきもの。
バリ島はインドネシアですから、通貨はルピア。
これが対円やドルで上がったり下がったりします。
しかし、大きな懸念はありません。
というのは、バリ島の不動産価格やその賃料というのは
欧米先進国の貨幣価値で決まるからです。
実際の売買や宿泊料はドル建てやユーロ建てだったりします。
だから、ルピアの相場が前後しようと、あまり大きな影響は受けません。

次に2番目の「物件の管理運営」。
これは確かにそうですね。何といってもややいい加減なお国柄。
日本と比べれば、他国は少なからずいい加減ですけどね。
バリ島も発展途上国の一部ですから、それはあります。
ただし、私のパートナーはバリ島で現地法人を設立します。
その会社を通して投資をしていただければ、
彼がその物件の管理や運営をしっかりと行うことになっています。

ひとつ申し上げるなら、私は自分よりも善人としか
仕事ではお付き合いしないことにしています。
だって、悪い奴と仕事をすると損ばかりさせられるでしょ。
でもいい奴と組めば、自分が得することが多い。
もちろん、理想的な関係はウインウインです。
私は、このバリ島でのパートナーを信頼しています。
彼は、日本の不動産でかなりの実績をもっています。
そのノウハウをバリ島に持ち込んですでにいくつかの取引を成功させ、
ヴィレッジをひとつ管理しています。

3番目の「権利の保護」。
いつかここにも書きましたが、バリ島にはインドネシアの
弁護士資格を持つ日本人の女性がいます。
たまたま、私とは同志社大学法学部で先輩後輩の関係にあったことが判明。
この前訪問した時には、青春時代の京都話で盛り上がりました。
彼女が、我々の法務面のパートナーです。

さて、来週水曜（12/4）のセミナーですが、定員20名のところ、
現在10名ほどの申し込みをいただいており、まだ少し余裕があります。
個別相談を重視していますので、あまり多くなっても困るのですが、
あと数名なら余裕をもって対応できるはずです。
ご興味のある方は、ぜひご参加ください。

バリ島不動産投資＆長期滞在セミナー開催

12/4(水)19:00～　大手町のサンケイプラザ2階会議室にて　参加費1人3000円

参加申込みはこちらから
またはお電話にて承ります　03-3208-8100（株式会社IIN　平日10:00～18:00）

最新レポート情報　これは新作です。

品川タワーレジデンス、
インプレストタワー芝浦の資産価値は？
「新橋・芝浦・港南」
価格　2,290円

このレポートに収録されているマンションは、■（仮称）港区芝浦GLOBAL BASE PROJECT,■パークホームズ品川ザ レジデンス,■東京ベイシティタワー,■品川タワーレジデンス, 　■ハーバーテラス品川,■リストレジデンス芝浦,■インプレストタワー芝浦エアレジデンス,■クレストプライムタワー芝以上の8物件を収録

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私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。

2013/11/29 14:19 Comments (0)

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