2014年のマンション市場を当てずっぽう大予測

最近、取材を受けた雑誌社から、掲載誌が送られてきました。
SPA！とかだと「お、来たか」という感じで、ちょっとウレシイ。
でも、この雑誌・・・「なんだかまじめだなあ」なんて
パラパラと飯食いながら読んでいたら、中々面白い。
堺屋太一さんや藻谷浩介といった論客はあいかわらず読ませます。
森永卓郎氏の2014年と2015年の大予測も、それなり。

サムライ 人生の達人 2014年 01月号 (歴史人1月号増刊)

私の登場場面は「消費税2年越しの大予測」のところにチョビット。
まあ、どうでもいいといえばどうでもいい程度。

さて、せっかくだから2014年のマンション市場でも
ここで予想しておきましょうか。
いつもの通り、当てずっぽうですが（笑）。
ここに書いても、誰からも原稿料もらえないことですし。

これは誰もがいうことですが3月までは好調でしょう。
問題は4月から。消費税があがります。
私はかねがね「駆け込み需要がなくても反動減はある」と書いてきました。
それは今も変わりません。きっと4月以降は失速するでしょう。
しかし、それもこれも景気次第なのです。
で、景気は何で読めばいいのか？　一番簡単なのは、株価です。

今日、若干下がっているようですが日経平均は15800円ほど。
これが来年4月も16000円とか17000円くらいになっていれば、
景気の拡大が続いていると考えていいでしょう。
もしそうなら、都心のマンションは売れ続けているはず。

ましかし、ちょっと難しいかもしれません。
いつも書くように、景気というものは人々の気持ちに左右されます。
昨日まで10500円で買えたものが今日から10800円・・・・
そうなった時に、人は躊躇するはずです。
もし、給料が3%以上あがっていれば、あまり躊躇しません。

モノが売れなくなると、世間の空気がどんよりします。
あの民主党政権時代を思い出してください。暗かったでしょ。
ああいった時代に逆戻り、とはいいませんが近づくとは思います。
マンションもそういった空気に影響されて市場が停滞します。

5月ごろに、ひとつのトピックスが出ると思います。
総務省が5年に一度行う「住宅・土地統計調査」の結果が発表されるのです。
調査時点は今年の10月1日。
ここで、私が常々書いている「空家率」というのが発表されます。
5年前は13.1%でした。もちろん、過去最高。
今度は、これが何%になるのでしょうか？

この5年間、人間の数は減っていますが、住宅は増え続けています。
世帯分離も進んでいるので、多少のブレーキはかかりますが、
この数字は確実に跳ね上がっていると推測できます。
まず15%以上は固い所。18%でもおかしくありません。

これは、わりあい大きなニュースになると予想します。
きっと、私のところにもメディアが取材に来るでしょう。
まあ、そんなのはどうでもいいことですが。
「実は住宅が余っている」というのは、住宅業界に暗い影を投げかけます。
それはつまり「値下がりの可能性が高い」と世間に思わせるから。
実際、その通りなんですけどね。

4月に消費税が上がって5月に空家率が発表される。
マンション業界の空気も凍りつくかもしれません。
そこへ私みたいなのが出て行って「価格は下がりますよ」なんて・・（笑）。
そのシナリオ通りだと、結構大変なことになりそうですね。

安倍さんは、景気が中折れすれば財政出動を行う構えです。
日銀の黒田総裁も異次元緩和から「超」異次元緩和を行うとか。
これって、バブル政策と言ってもよい内容。
ただ、それに世間が付いていくかどうかが問題なのです。
この話題、もう少し突っ込んでお知りになりたい場合は、
本日発売の夕刊フジを買ってください。
私の連載コラムのタイトルは「バブルは再びやってくるか」。

さて、そんなワケで2014年のマンション市場は3月まで好調、
4月以降は失速、というのが私の見立てです。
秋口には「値引き合戦」になっている可能性もあります。
というのは、マンションの価格は現在上昇気味。
これは半年前に私が予想した通りなのですが、
2014年は上昇幅がさらに拡大しそうな気配が漂います。
原因は土地の下げ止まりと建築費の高騰。
需要が拡大したからではない、というのが大きなポイント。

しかし、その上がった価格で市場が買ってくれればそれが市場価格。
買ってくれなければ、売れるまで価格を下げる、というのが市場原理。
企業体力のあるところは「住友を見習え」とガマンできます。
しかし、体力のないところは目先の現金欲しさに値引き。
この構図は2008年から2009年頃と全く同じ。

ただし、同じように乗り越えられるかというと、そこは疑問。
現在、団塊ジュニアと呼ばれる最後の方々の年齢が40歳。
このあと、年々歳々マンション購入適齢期の母数が減ります。
さらに、このあたりから急激に正規雇用者の割合も低下。
市場は5年前と比べても確実に縮小しているのです。

東京の場合、まだ「都心回帰」と「五輪効果」があります。
価格が低下すれば都心回帰のニーズを吸収できます。
五輪の効果は、どちらかというとムードだけです。
新しい鉄道インフラでもできれば多少湾岸が沸きますが、
それ以上に供給過多という現実もあります。

来年の今頃、マンション市場は閉塞感に包まれているかもしれません。
これが、もっとも暗いシナリオです。
逆に、明るいシナリオもあります。
アベノミクスによって景気が本格回復。
個人所得も伸びて4月以降もマンション販売は好調。
秋口にはバブル化してしまう、という予測。
現に、そう主張している方もいるようです。
それならそれで短期的にはハッピーだと思います。
安倍さんはその路線で今後の政策を進める様です。
しかし、結局どこかでツケは払わなければいけないのですが。

どうなる、２０１４年の不動産市場？

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2013/12/20 15:20 Comments (2)

2 Comments

まろたん様

いつもお読みいただいているようでありがとうございます。
住宅賃料は、私の理解するところによると下落しています。
私も誠に小規模ながら大家の端くれですので、ひしひしと実感しています。
これも都心と郊外では差があります。都心は下がりにくく、郊外は下がりやすい。
しかし、ど田舎に行っても下限はあります。
一部屋1万円以下、一軒家が2万円以下にはなりにくいのが現実。
貸す意味がなくなるからです。

来年はちょっとしたインフレになりそうですよ。
でも、すぐに終息するかもしれません。
デフレというのはなかなか脱却できないもの。
金融政策を使いすぎるとバブルになってしまうので、
あまりやりすぎないようにブレーキがかかっています。

今後、住宅購入のご相談があれば

www.sakakiatsushi.com/?page_id=75

こちらからお願いします。

榊淳司

2013/12/22 10:16 | by Sakaki Atsushi

榊さま。
楽しく読ませていただいてます。
不動産・建設はシロウトです。

一つ、年来の疑問があり、お訊ねします。

住宅家賃は、なぜ、下落しないのでしょうか？
長期のデフレで、所得も諸物価も下がっているのに。

診療報酬同様、社会主義の世界ですか？
診療報酬の世界は分かりますが、
住宅家賃の世界は、分かりません。

三大都市圏を中心に、
一定数の人口を持つ町に限定した話ですけど。

家賃が下がらないから、買おう、となる。
なんで住宅家賃が下がらないのか？
将来も、下がりそうもありません。

日本はもう物価上昇しない、と。
既に世界一高いから、と。

５０兆の税収で、１００兆の暮らし。
もう、じゅうぶん、バブってますよ。
この高下駄が外したら･･･。

失礼しました。
良いお年を。

2013/12/21 11:00 | by まろたん

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