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榊 淳司オフィシャルブログ

4月17日14:33に「榊淳司マンション情報305号 神奈川県の3物件」
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2019/4/17 14:35 | メルマガ発信 | Comments (0)

マンション市場は不動産市場の一部です。
不動産市場は日本経済の一部です。
日本経済は世界経済の一部です。
最近はめっきり影が薄いのですが。

私が生きてきたこの時代、日本経済は
ほぼ完全に世界経済と連動していました。
その連動性は年々深まるばかりです。
つまり、切っても切れない関係にあります。

で、ここ最近どうかというと、
世界経済はやや後退局面に入ったと言われます。
アメリカと中国の貿易戦争が大きな影を落としています。
しかし、中国の景気が回復しつつある、
という報道も一部に見られます。ホント?

それで、最近の日本の新築マンション市場は・・・
ほぼ死んでいますね。いや、ホント。
そもそも、この局地バブルには無理があり過ぎました。
バブったのは一部の業界だけです。あと外国人。

なのに、すでに近郊エリアまでマンション価格が高騰。
エンドさんはほぼ付いてこられなくなりました。
それで、軒並み販売不振になって完成在庫化。
それを値引きしながら売っているのが今。

これからハルミフラッグなんていう化け物が出てきます。
当初は坪単価280から290万円とリリースしておきながら、
今は270万円なんてことになっています。
あそこは土地がタダみたいなものですか、
建築費プラスα以上はぜーんぶ利益。
坪単価200万円でも大手連合は損をしないはずですよ。

しかし、坪単価200万円で出したら、
それこそスカイズとかベイズは150万円評価になります。
面子がほぼ同じですからね。ほぼそれはできません。
実力値はそんなもんですけどね(笑)。

この先4年くらい、ハルミフラッグが落ち着くまで、
近郊の新築マンション市場はそこを基準に形成されます。
つまり、坪単価270万円との比較で価格が形成。
苦しいのは城南エリアですね。あと、幕張ベイパークとか。
つまりハルミフラッグが270万円やのになんで
幕張ベイパークが250万円なん? となります。

さて、ブレグジットが半年延期になりましたね。
このニュースでいちばん困っているのは安倍君でしょ。
「合意なき離脱」になったら安倍君はすかさず
「リーマンショック級の危機到来」を理由にして
消費増税の延期を宣言できたはずなのです。
それが半年も先延ばし。間にあわへんやん、の世界。

しかし、消費増税は何としてもやらんでしょう。
6月25日の会期末に向けて、安倍君は何をするか?
まあ、よー分かりませんけどね。
仮に消費増税が回避されたら、この景気は
しばらく持ちます。局地バブルは続くでしょうね。

オーストラリアの不動産市場が下落に転じたとか。
確か、あそこは1年くらい前に中国人を
不動産市場から締め出していましたね。
それも要因のひとつではないですか。

米中の貿易交渉が何とかまとまりそうな気配です。
でも、北朝鮮が「人工衛星」を打ち上げそうですね。
他にもヨーロッパがファーウエイを採用しそう。
トランプ君、欧州で嫌われていますからね。

最近の株価を見ていると、危機はやや遠ざかっています。
大きな事件でも起きない限り、しばらくは凪。
日本のマンション市場も、ダラダラ不振が続きそうです。
新築マンションは表面上値上がりを続けます。
でも、売れないでしょう。

中古マンション市場は水面下で値下がりします。
でも表面上では下落を見せないはず。
何もなければ、これは五輪終了まで続きそうです。
ただ、次の山はブレグジットの10月末。
イギリスは半年で何とかできるでしょうか?

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
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開催日時:5月11日(土)13時~17時
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ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間は少しだけ発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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4月15日13:52に「榊淳司マンション情報304号 大田区の3物件」
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2019/4/15 13:55 | メルマガ発信 | Comments (0)

ここ3日ほど当サイトに資産価値レポートの販売手続きに
不具合が生じておりました。現在は復旧しております。
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1927年といいますから90年以上前の出来事ですね。
片岡直温というアホな政治家が大蔵大臣をやっていました。
「東京渡辺銀行がとうとう破綻しました」と国会の
予算委員会で答弁しました。もう大騒ぎです。
実際には、まだ破綻していないから桜田君以上のアホ発言。
そこから昭和の金融恐慌が始まります。

一般人というのは空気に流されています。
でも、現実は現実です。特に金融というのは最終的に
ウソを付けない仕組みになっています。
つまりお金がないものはない。払えない。

ただ現実には政府というお金を作る権限のある機関が
払えなくなった組織を救済したりもしています。
今の中国がそうですね。大きな国営企業の破たんを
回避するために、お金を無尽蔵に融通しています。

でも、最後の最後はどこかで帳尻を合わせねばなりません。
ロシアなんて国は経済が歴史的にものすごくインチキです。
この200年の間に5回くらい外国からの借金を
踏み倒しているのではないでしょうか。
ただ、ロシア国内経済はそのたびに塗炭の苦しみ。

日本は第二次世界大戦に参戦したことで本来の国家予算の
二百倍くらいのお金を使ったと言われています。
その付けは、国民が戦後のハイパーインフレで払わされました。
戦前と戦後では、物価が2千倍は違ったと言われています。

さて、今のニッポンは歴史上未経験の領域に入っています。
何がって、金融です。長期金利が長らく0%、一部はマイナス。
金利がなくなると、困るのは利ザヤで稼ぐ銀行業です。
みずほ銀行が1万何千人とかリストラしていましたね。
三菱UFJは新卒採用をうんと絞るとか。当たり前。

そういうメガバンクはまだ生き残れます。
銀行業務自体で稼げる仕組みを作っているからです。
困るのは中小や地方の銀行。もう喘ぎ苦しんでいますよ。
そろそろ限界ではないでしょうか。

私は今年あたり、破綻する金融機関が出るのではないかと
ひそかに危惧してきました。だって、それこそ出口なし。
銀行にお勤めのみなさん、ボーナスちゃんと出てますか?
特に地銀、第二地銀、信金、信組のお方たち。

スルガ銀行はインチキ臭い不動産投資の世界で
荒稼ぎをしていましたが、それも不可能です。
住宅ローンなんて、いくら貸しても儲かりません。
一般の事業融資はほとんどニーズがありません。

日本経済は、けっこうヤバイがけっぷちに立っています。
今年あたりは大きな倒産がありそうです。
分っている大型倒産候補は

・スルガ銀行
・レオパレス21
・TATERU

私の知り合いの法律事務所は破産が得意です。
長らく本業がヒマだったそうですが、最近増えているとか。
それも不動産業が多いような話です。
来ていますね。

ただ、まだ本格的ではないと思います。
この異次元金融緩和が続いている限り
そんなえげつないことは起こりません。
まあ、ゆるゆると。

節目は6月25日。この日に解散がなければ
来年の今頃はバブルがはっきりと崩壊しています。
まあ、五輪ですからしばらくはごまかせますが、
その後が大変だと思います。

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5月18日の土曜日です。13時から18時まで。
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2019年4月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

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開催日時:4月13日(土)13時~17時
開催場所:セトル 2階会議室(以前の4階から2階へ変更になりました)
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

4月13日土曜日の13時から17時まで、
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ただし、順番におうかがいしますので、
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次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2019/4/12 22:50 | ちょっと脱線 | Comments (0)

もう10年以上もマンション市場について
いろいろなことを書いてきました。
つくづく思うのは、マンション市場というのは
マンション市場だけを見ていても分らない、
ということなのですよ。

マンションを個別にどうたらああたら評価するのは、
実のところ素人でもできることなのです。
そんなもの、宅建に受かる程度の知能で十分可能。
しかし、市場の今後がどうなるのかについては、
マンションを眺めていても分りません。

さらに言えば、市場の動きもさりながら、
そのマンションが立地するエリアの今後を、
どう考えるかで資産価値の評価が変わります。
分りやすい例が湾岸ですね。

中央区の湾岸エリアは人口が増える未来が確実。
あのハルミフラッグによって巨大な現代の団地が
誕生しますね。でもまあ、一部は一時的に鬼城に
なりそうな気配が濃厚に漂っていますが。
ただし、何年かかけて全戸人が住むでしょう。

一方、江東区の湾岸エリアはもしかしたら
東京五輪をピークに斜陽化する可能性があります。
シティタワーズ東京ベイはおそらく五輪後にも
完成在庫かしているのではないでしょうか。
住友さんがなりふり構わぬ値引きでもしない限り。

江東区の湾岸エリアに辰巳団地というのがあります。
賃貸だったので、ほぼほぼ建て直しになりました。
あれは「いかにも昭和だね」というところでした。
ハルミフラッグは40年後に「あれは令和だね」と
言われるようになるかもしれませんね。
もうその頃には私は生きていませんが。

さて、東京という街が今後どうなるのかは、
おおよそ予測が付きます。あと10年くらいは現状維持。
目に見えての凋落ということはありません。
ただし、不動産価格は確実に下がるでしょうね。
すでに、目の前で下がっていますから。

このまま世界の景気が大きく崩れなければ、
価格の下落はいたって緩やかなものになりそうです。
しかし、どうやら今年は何かありますね。

・ ブレグジット
・ 米中貿易戦争
・ 中国のバブル崩壊

見えているだけでもこれだけあります。
他にも韓国でも金融危機が起きそうな気配です。
何年か前のギリシャ危機がかわいく見えますね。

国内的には消費税の10%への増税。
でも最近、私はどうやらこれがなさそうと思えてきました。
安倍君、ブレグジットあたりを理由に、3度目の増税延期。
6月25日の会期末で解散するのではないですか。

「消費増税の延期を国民に問う」という名目なら、
自民党は負けるわけがないでしょう。野党はあの通り。
それで4期目突入を狙うのではないですか。
実現すれば日本憲政史上ナンバー1の総理です。
そんなニンジン、食わんわけがない。

だから、私は消費税の増税を前提とした
原稿は書かないことにしました(笑)。
そういう原稿は6月25日以降に書きます。
しかし、仮に延期解散ならマンション市場はワッショイ。
ミニミニバブルがやってきますよ。

まあしかし、一寸先は闇ですね。
私は6-4で消費増税はないと読んでいますが。
安倍君は99%増税をしたくない、はずです。
でもブレグジットが延期になれば理由がなくなります。
米中貿易協議が決裂でもすれば話は別ですが
その可能性は100%ないと思います。
中国が最後に譲歩するはずですから。

1985年のプラザ合意以来、日本の不動産市場は
世界経済と密接につながっています。
国内だけを見ていても、市場の先は見えません。
「ここは発展しているのでマンションの資産価値が高い」
とかほざいていると、チコちゃんに
「ボーっとしたこと言ってんじゃねーよ」と
怒られるだけではなく、とんだ見当違いをします。

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開催日時:4月13日(土)13時~17時
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