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榊 淳司オフィシャルブログ

都内で車を運転する方なら一度くらいは通ったことがあるかと思います。
銀座方面から第一京浜を南に進むと「八ツ山橋」とか
「新八ツ山橋」という交差点があります。
右に曲がると「八ツ山通り」に入り、五反田方面へ向かうことになります。

この「八ツ山」という地名の由来をご存じですか?
私はずっと「山が八つあるからだろう」と思っていました。

「あんなところに山なんぞないぞ。しかも八つも」

はい、その通りです。
私は京都市内の左京区浄土寺というところで育ちました。
山といえば最低でも吉田山でして、登るのに10分弱。
その程度でないと「山」とは言いません。
ところが、東京では上野でさえも「山」。
京都の比叡山も街の東北側、つまりは鬼門に位置します。
江戸では上野のお山を比叡山に見立てて「東叡山」だと。
京都人から見ると「よういうわ」の世界です。

ウィキペディアによると「八ツ山」の由来には3説あるそうです。
・この地に八つの岬があったので「八ツ山」と名づけたという説
・八人の諸侯の屋敷があったので「八ツ山」と名づけたという説
・この地がかつての谷山(やつやま)村の一部だったことから谷山が「八ツ山」に転化したという説

「八ツ山」にはかつて三菱を創業した岩崎家の屋敷があり、
今は「開東閣」があります。一度入ってみたいところ。
しかし、「八ツ山」は京都生まれの私から見るとせいぜい丘。
あるいは単なる傾斜地にしか見えません。

このあたり「山」は八つではなく五つあるようです。
いわゆる「城南五山」と呼ばれるお「山」さんたち。
「八ツ山」の他には島津山、池田山、花房山、御殿山。
御殿山以外は、ここに屋敷を持っていたお方の名前が由来。
島津や池田は有名な大名ですが、花房は明治大正期の外交官。img_3497

さて、今日は中古マンションを紹介しますね。
場所は、その「島津山」です。
マンションの名前が「ブランズ島津山」。
しかし、アドレスは「品川区東五反田1丁目」。

JR山手線の五反田駅からなだらかな坂道になっている
桜田通りの南側をテクテクと歩いて行くとレッドバロンという
バイク関係のお店があるのをご存じかと思います。
でも、そこまではいきません。そのちょっと手前の右側。
地下鉄浅草線の「高輪台」駅からだと、同様に桜田通りの
南側を下って行った左側でもあります。徒歩5分くらいですか。

このマンションの13階の住戸が、この度売りに出ています。
住んでいたのは、このブログの昔からの読者さんのお一人。
約7年前に新築でご購入になるときに、
私が値引き交渉のご相談を承った住戸です。
この度、単純に「他の街に住みたい」という理由で転居されました。
現在、築7年の中古マンションとして販売中です。

何度かお部屋の中を見せていただきましたが、ものすごくきれい。
バスルームは特別にクリーニングを掛けましたので
「7年間住んでいた」という感じが伝わってきません。
また、お一人住まいだったので使用頻度も高くなかったのでしょう。
img_3385

マンション自体は桜田通りに面していますが、
この住戸は反対側に位置しているので、騒音はまったく感じません。
広々としたバルコニーからは品川のビル群が見えます。
また清泉女子大学を見下ろすような感じになります。
img_3369

周辺では、桜田通り沿いだとこのマンションの様に
14階くらいの建物を作ることが可能ですが、
一歩中に入れば厳しい規制がかかっていて、ほぼ戸建ての街。
それこそ「島津山」と呼ぶにふさわしい落ち着いた高級住宅地。
バルコニーからの眺めは中々のものですよ。

私はいろいろなマンションに呼んでいただく機会があるので、
30階とか50階あたりから東京の街を見ることが多いのですが、
20階を超えたあたりからの眺めは、素晴らしいものがあります。
しかし、私としては妙に落ち着かなさを感じます。
高所恐怖症というのもありますが、やはり「不自然さ」を感じるからだと
自分では勝手に解釈しています。

私の信じるところ、人類は進化の過程で空を飛んだことのない種族です。
だから、私の様に進化を望まない遺伝子を持った人間は、
高所恐怖症になって空からの眺めが苦手なのです。
まあ、5日や6日だけ暮らすのなら何とかなるでしょうが、
それ以上は無理かも。

その点、15階くらいまでの高さからの眺めにはリアリティがあります。
このマンションは13階なので、私にとってはちょうどいいくらい。
まあ、タワーマションがお好きな方にとっては物足りないのでしょうが。

さて、このマンションは私と提携しているセトルさんという、
日本橋の馬喰町にお店を構えている仲介業者さんで販売中。
セトルさんのビルの会議室は、私がいつも売却相談会で
使わせていただいているところです。
ですので、内見希望の方はセトルさんにはお気軽に
「榊さんのブログで見たのですが」と連絡してください。
廣田さんという社長が直々に物件を案内してくれるはず。

もし廣田さんの都合がつかなければ、私がご案内するかもしれません。
実はすでに、懇意のあるお方を不動産屋として「案内」しました。
一度はやってみたかった憧れの不動産屋・・・なんて。
ただ、「家売るオンナ」みたいに一発では落とせませんでした(笑)。
だから、本音で言えばもっと「不動産屋ごっこ」をやりたい!
これでもいちおう「宅建」の資格だけなら持っていますから。
「榊に案内して欲しい」というご要望があればおっしゃってください。
事務所から比較的近いので、都合がつけば私が行きますから。
「島津山のマンション、ワタシが売りました」と
サンチーに報告してみたい(笑)。

ブランズ島津山のご案内はこちらから

                              

10月1日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。
開催日時:10月1日(土)13時~17時
開催場所:セトル 4階会議室
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

10月1日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

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11月8日がひたひたと近づいてきましたね。
何がって、アメリカの大統領選挙ですよ。
「もう、どうにかならんのか」と思います。
オバマ君の8年間で、アメリカの国威は大いに衰えました。
その代り、中国があっちゃこっちゃでやりたい放題です。

このままではヒラリー君かトランプ君か、どっちかが大統領になります。
今のところヒラリー君がやや優勢ですが、分りません。
彼女には最近健康に対する疑惑が浮上しました。
また、彼女は多くのアメリカ人に「嘘つき」だと思われています。
だからいくら否定しても疑惑が残ります。

アメリカ人と言うのは、意外にストイックなところがあります。
少なくとも、大統領のような高位の人間の嘘は許しません。
トランプ陣営は、すでにネタを仕込んでいる可能性があります。
大統領選挙は、良くも悪くも投票前の1か月間が勝負。
お互いにネガティブキャンペーンを張れる強力なネタを隠しているはず。

まあしかし、どっちになっても日本にはよろしくありません。
ヒラリー君は、表面はともかく中身は非常に親中だと思われます。
中国関係のお金をいっぱい貰っている気配が濃厚だからです。
一方、トランプ君はアメリカの大統領の役割を分っていません。

今は曲がりなりにもパクスアメリカーナです。
世界の平和はアメリカが守っているはず、なのです。
しかし、オバマ君は「世界の警察官にならない」と明言。
ロシアにはウクライナの併合を許し、中国は南と東のシナ海でやりたい放題。
北の正恩君はまんまと核ミサイルの開発に成功した気配です。

ヒラリー君とトランプ君、どっちがなっても世界は今以上に混乱します。
せっかく合意したTPPも反故にされるか再交渉。
アメリカは世界のリーダーとしての役割を果さなくなるでしょう。
アメリカの核の傘の下にいる日本も、おそろしく不安定化します。

新大統領は2017年の1月から職務を始めます。任期は4年。
私は54年ほど日本人をやっていますが、アメリカの新大統領に
これほど不安を覚えることはありません。
確かに、ビル・クリントン君やオバマ君は日本に冷たかったです。
でも、いちおうの常識を備えていました。まあ、政治家です。

ヒラリー君は、今や人生の目標が「大統領になること」。
旦那が大統領だったころは「医療保険制度を整えたい」といった
曲りなりのビジョンがあったように思えますが、今はただのご都合主義。
自分が国務長官として推進したTPPまで反対する始末。
「そこまでして票が欲しいんかい!」と言いたくなります。

トランプ君はみなさんご存知の通り。
日米安全保障条約を反故にしかねません。
あのお方には決定的な「基礎教養」というものが欠けていますね。
固定観念にとらわれて時代の変化や最新の情勢を理解せず。
彼が学んでいた頃と比べて世界の常識が変化していることに
目を向けようとしていませんね。アタマが超カタイ。

その昔、ハリー・トルーマンというお方がいました。
田舎者。FDR(フランクリン・デラノ・ルーズベルト)が
大統領だった後期に、バランス調整で副大統領になりました。
元は田舎の州の上院議員だったと思います。
彼は合衆国の歴史の中で「最後の高卒大統領」といわれています。
まあ、そんなことはどうでもいいのですが(笑)。

このお方、FDRの死を受けて大統領に昇格。
日本に原爆を落とした最終的な責任者になりました。
でも、本人にはその自覚がなかったようです。
しかし、彼の業績を見るとさほど悪くありません。

例えば朝鮮戦争の時には、後手に回ったとはいえ適切に対処。
「満州に原爆12個を落とせ」といったマッカーサーを解任しています。
まあ、分不相応な地位についたとはいえ最低限以上の責任を果たしました。
はたしてトランプ君は大統領になって最低限の責任でも果たせますか?

今回、トランプ君もヒラリー君もともに「やましい」背景があります。
トランプ君は詐欺まがいの大学を作った過去があります。
ヒラリー君は私用メール問題やクリントン財団で「嘘つき」。
アメリカ人は大統領にはあるレベルの「高潔さ」を求めています。
私からみれば、両者ともに失格ですね。

でもこの二人、予備選挙で勝ってしまいました。
かつて、ローマ帝国は度々愚昧な皇帝を擁しました。
その度に帝国は大混乱。多くの人々は大迷惑。
2007年からの最低4年間、「世界の王」ともいうべき合衆国大統領には
恐ろしく不安定な人物が就任することが確実。
世界は大混乱に陥りそうな感じ。

私なりの最善のシナリオは、スキャンダルなり病気なりで
早目に大統領が去って副大統領が昇格することでしょうか。
といって、それぞれの副大統領候補についてはよく知りません。
今度、調べてからからまた書きますね。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
今回は「千代田区」を最新情報化しました。
なんと、番町エリアでちょこまか物件が出てきました。
といっても半蔵門駅付近。中身はちょっと苦しいですね。
でも、ご覧になってみれば面白いかもしれません。

スターツの千桜。随分と雑魚な売り方をしたみたいですね。
強気で「ひとり20分」接客をしたかと思えば、
客が集まらずにスケジュール延期。
挙句にダミー登録ですか?
未だに2期が始まっていませんね。
理論的には2期は「8戸」を売って完売のはずですが・・・
千代田区は事業者選定を誤ったのではないですか?

千代田区総集編
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■アルファグランデ千桜タワー、■クラッシィハウス神田錦町、■アトラス千代田御茶ノ水、■ザ・パークハウス 三番町テラス、■パークコート三番町ヒルトップレジデンス、■ONE AVENUE 一番町文人通り、■ザ・パークハウス 千代田麹町、■レフィール半蔵門、■THE 千代田麹町 TOWER、■パークコート一番町、■プレミスト六番町、■THE CONOE〈一番町〉

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(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

10月1日土曜日の13時から17時まで、
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事務所でうたた寝していたら、講談社の編集担当者さんから電話。何かいなと思ったら「三刷りが決まりました」。「ヒエー、本当ですか!」。だって二刷りが決まってからまだ3日経っていませんよ。これは行くかな?書影

さて、今日の話題です。
伝えられるところによると、中国でまたもやバブルが再燃しているとか。
「再燃」という言葉はふさわしくありませんね。
私の数え方だと「6回目」のバブルです。それも短期間の間で。
何度も書きましたが、中国では「バブル崩壊」はイーコール「政権崩壊」。
本当にそうなるかどうかは知りませんが、習君はそう思っているはず。
だから、何が何でもバブルを崩壊させないおつもり。

私がかねがね「局地バブル」と呼んでいる日本のバブルなんて、
中国の「世界史上最大級」のバブルと比べれば、赤ん坊のようなもの。
あっちはNOIが1%台なんて当たり前になっているみたいですから。
こんなの、常識で考えればあり得ないですよ。

少し分りやすく説明しますね。
NOIと言うのは「営業純利益」と訳される不動産投資用語。
管理費とか固定資産税とか、その他もろもろの諸経費を全部さっぴいた
その不動産の投資利回りです。
仮にそれが1%だとすると、それはどういう意味を持つのか?

その物件に投資して元金を回収するのに100年かかります。
通常NOIには「空室リスク」が盛り込まれていても、せいぜい2割。
大きな地震とか、建築の瑕疵とか、ややこしい入居者は想定せず。
つまりは、あまり修繕しなくて高い入居率が100年も続いて
やっと投資資金が回収できるのです。

あなた、あと何年生きるつもりですか?
そう言いたくなりますよね。そういう不動産を買う人には。
それでも、中国ではそういったマンションが売れています。
中国の建築精度は日本とは比べ物にならないくらい杜撰。
3.11のちょっと前に四川で大きな地震がありましたね。
日本で言えば震度5くらいで鉄筋コンクリートの学校が
建物ごとグシャっと崩壊していました。いわゆる「オカラ工事」。

向うのマンションの築10年は、日本の築30年から40年です。
私の勝手な想像では、向うのマンションは寿命が長くて50年。
40年を超えるともうボロボロ。30年でもかなりの老朽。
そういうマンションを、100年後の回収NOIで買う・・・・
正気の沙汰とは思えません。でも、買っている人がいます。
買う人だって、それを分っています。ではなぜ買っているのか?

それは「まだ値上がりする」と信じているからです。
それ以外には買う理由が何もありません。
自分で住むためだったら、1年の家賃が価格の1%ちょいなら
賃貸で借りたほうが圧倒的にお得です。

例えば、六本木の1億円のマンションに月11万円の家賃で住めるのなら、
あなたは買いますか。それとも借りますか?
今のところ日本ではNOIが1%台のマンションを買うバカはいません。
日本人はここ25年で2度のバブルとその崩壊を経験しているからです。
しかし、中国人は未だに一度も本格的な「バブル崩壊」を経験していません。
だからNOIが1%台の物件でも平気で買っています。

しかし、どうしてこんなキチガイじみたことが起こるのでしょう?
私は、その元凶はすべて管理通貨制度だと思っています。
人間が、幻想でしかない「通貨」というものを自由に作っています。
これは、大げさに言うと「神の領域」を犯している行為です。
旧約聖書の「バベルの塔」みたいなもの。

その昔、通貨は中央銀行の金の保有量に合わせて発行してきました。
中学くらいの社会科で習う「金本位制度」と言うシステムです。
これが完全に崩壊したのは1971年のニクソンショックです。
以来、人類は「通貨」という魔物を手に入れました。

黒田東彦君というお方が、日本で通貨発行権を持つ日本銀行の
総裁に就任したのは2013年の3月のことです。安倍君の差し金。
前任の白川君はあまりにも評判が悪く、任期の半月前に異例の「早期退職」。
黒田君は、旧大蔵省のご出身。セントラルバンカーではありません。

彼は、白川総裁時代には日本の経済学界で異端扱いだったリフレ派の
政策を大胆に取り入れます。「リフレ派」とは、すなわちインフレ推進。
「お金を増やしてバラまけば景気が良くなるじゃん!」という発想。
白川前総裁はあまりにストイックな政策を採り続けていました。
つまり、チビチビとしかお金を増やさなかったのです。

ところが、総裁が黒田君に代わった途端に政策を160度くらい転換。
「お金なんて、いくらでも増やしてやるぞー」という政策に変わりました。
日本銀行が実質的に発行する「円」は約80兆円から300兆円超に。
もう、聞いたこともないようなジャブジャブのリフレ政策です。
「物価は2年で2%上昇させる」と、大見得を切りました。

お金が増えると、需要と供給の関係でお金の価値自体が下がります。
お金の価値が下がるとモノの価値が上がる、と言うのが
経済学の大原則である「需要と供給の関係」です。
「円」が4倍に増えたのだから、物価は4倍になってもいいはず。
机上の理論ではそうなりますね。
でも、現実には黒田君が大見得切った2%さえも上がっていません。
むしろ、わずかながらも下がっています。

この間、上がったのは「局地バブル」エリアの不動産価格。
都心や城南、湾岸、武蔵小杉や横浜MMエリア、京都の御所周辺の
マンション価格は2から3割の上昇。所によって5割の上昇。
増えたお金が流れた先が、不動産市場に偏っていたからです。

でもまあ、日本はまだマシですよ。倍にはなっていませんから。
中国は2倍3倍当たり前の世界。
NOI1%台で買った人は、完全に値上がり期待です。
それ以外に買う理由は何もありません。
では、値上がりしないとどうなるのか?
日本が1991年以後に経験した世界と似たような状況になります。
多分、もっと激しい状態になるでしょう。
世界経済史上最大のバブルが崩壊するのです。

これって、日本の人口が減少するのと同じくらい確実に予測できる未来です。
ドイツ銀行のデフォルト、というのはまだごまかすことができます。
しかし、中国のバブル崩壊は避けられないでしょうね。
何か手があるとすれば、人民元の根拠なき大増刷。
そのお金で買いまくるしかなくなります。

だから、チャイナリスクが発火するなら外為からです。
人民元は共産党によって厳格に管理されていますが、
グローバリズムはそういう岩盤を容易く打ち破るはず。
実質的な人民元の暴落が、どこかから始まります。

今の中国、とても危うい感じがします。
同盟国はほとんどなし。ロシアとは対米で呉越同舟。
中国経済の崩壊に対して、誰も救済の手を差し伸べないでしょう。
可視的に崩壊すれば、世界経済は大混乱しますよ。
リーマンショックの比ではありません。
その5倍くらいのマイナス牽引はあるでしょうね。

でも、私は楽観しています。世界経済はきっと回復します。
所詮は管理通貨制度を悪用したしっぺ返しですから。
経済の混乱がWW2のように政治的軍事的な暴発につながらなければ。
この問題、実にシリアスで出口がありません。
しかも、多分数年以内に顕在化しそうです。

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10月1日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
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2016/9/23 15:19 | ちょっと脱線 | Comments (16)

一度でも本を書いたことがあるお方なら分ります。
新しい著書が出た後で、もっとも待ち遠しいのは担当編集者からの
「増刷が決まりました!」という電話。
私、恥ずかしながら今まで3回しか経験がありません。
その3回目が昨日でした。
今回は初版の部数も過去最高だっただけに、嬉しさひとしお。
「いやあ、講談社現代新書はすげーなあ」
(ごめんなさいね、今までの3社様。みな、大変感謝しています)

先週金曜の16日に、日本経済新聞の全国版に半5段の広告。
私の著書だけのために、新聞紙1ページの6分の1を買ってくれたのです。
多分、私の中では過去最高の広告費がかかっているのではないでしょうか。
もちろん、講談社さんは拙著が売れることで利益を得るわけですから、
純粋な経済行為なのかもしれませんが、そのご期待に感謝、感謝。

今、日本で一番の本屋さんはいうまでもなくアマゾンです。
16日に日本経済新聞の広告が出て、一気に総合で30位台まで上昇。
そのあとじわじわと順位を下げていたのですが、なんと1日で品切れに。
折り悪く三連休でそのまま品切れが継続。
多分、今日か明日あたりに「在庫あり」に変わる予定。

今まで6冊の本を世に出しましたが、どれも自分の子どものようなもの。
ひとつとして手を抜いたことがありません。それぞれ、全力投球。
それでも、結果が出たものと出ないものに分かれます。
ある出版社の社長さんはおっしゃいました。
「良書だからと言って売れるとは限らない」
救いのような、諦めのような、お言葉ですね。

今回の拙著もかなり気合を入れましたよ。時間はかけていませんが(笑)。
例えば「特別付録」。これは今まで他にはない過激な企画。
マンションデベロッパー主要12社の特長を書き連ねました。
チラ見せしますね。

三井不動産レジデンシャル 業界のリーダー的存在
・・・・・社内は大まかに2層に分かれている。上位は三井不動産からの出向組。彼らは慶応閥が強いエリート集団。優秀だけれども怜悧。めったにエンドユーザーの前には出てこない。主体は、プロパー採用組と旧三井不動産販売社員。彼らにしたところで「業界の雄」という意識が強い・・・

住友不動産 在庫を厭わない高収益追求デベロッパー
・・・・その一方で、最も多くの在庫を抱えているデベロッパーであることも間違いない。その理由は、「在庫を厭わない」という事業方針にある。逆に、竣工までに完売してしまうと、事業担当者が上司から「なんでそんなに安く売ったのだ。もっとしっかりと利益を確保しろ!」などと叱責されるという・・・・

大京 かつては業界のダントツのトップ
・・・・すでに昔日の面影はない。社内もオリックスからの出向組が実権を握り、生え抜きの社員は次々と去っていった状態。
かつては、業界随一の営業力を誇った。そして、マンション業界の人材供給元となって、OBたちが・・・

大和ハウス工業 ひとことで言えば「大企業」
・・・・この会社が開発分譲するマンションは、ずっと「泥臭い」イメージで見られてきた。また、用地仕入れにおいても大企業ならではの鈍重さが災いしてか、上手に買えていない印象が強い。市場の動きに周回遅れとなる・・・

こんな感じで各社に1ページと半分くらいの分量で書いています。
ここに上げた以外では、
東急不動産 東急電鉄の子会社だが……
野村不動産 竣工前になると値引き開始
三菱地所レジデンス 三井に次ぐブランド力
タカラレーベン ただ今迷走中?
東京建物 時にはマドンナも呼んでしまう
近鉄不動産 首都圏でもわりあい老舗
一建設 プレシスが大量繁殖
大成有楽不動産 マンション建設は親会社に発注しない

といった感じです。
とある大手シンクタンクで長らく不動産を担当なさっていた
業界ではかなり知られた元アナリストさんからメールをいただきました。

デベ側に不都合なことに触れない住宅ジャーナリストには絶対に書けない本ですね。知人にも薦めておきます。

業界の権威にこういっていただくと、うれしいですね。
もちろん、その他にも多くの方々から賛辞をいただいています。
ただ、私の読者さんはネットで書き込みをする習慣がないと見えて、
アマゾンのレビューは少ないですね。
しかも品切れ。それでも売れています。
「マンション」カテゴリーで「ベストセラー1位」。

書影

ここのところ、この話題ばかりで恐縮です。
少しだけ、時事的なことを書かせていただきます。
他ならぬ「豊洲の市場問題」。大騒動ですね。
僕には関係ないや、と思っていたら・・・・

夕刊フジの「豊洲マンション暴落」とか、今朝のTBS「白熱ライブ」に
コメントを提供させていただきました。
実際のところ、豊洲駅徒歩圏のマンションについては、影響は軽微でしょう。
この「オリンピックバブル」で上がった分くらいは落ちるでしょうが。

問題は新市場に近いスカイズとベイズでしょうね。
オリンピック決定以前に私は「実力値坪150万円」と評価していたのが、
一時期流通価格で300万円を優に超えていました。
市場のブレというのは恐ろしいものです。
かなり高いゲタを履いた状態でしたね。しかも、外国人が大勢。

今の「豊洲問題」がどう収束するのか見えなくなりましたが、
1年以上の延期や、あるいは計画撤回にでもなったら、
実力値への収斂が時期的にぐっと近づいてきます。
まあ、この問題をどう収めるかは小池君の胸先三寸。
あのオバサンは自分が非難されるような終わり方はしないはず。
つまり、「ごまかしてウヤムヤ」はなさそうなのです。
そして、ほじくれば埃がまだまだ出てきそうですね。

オリンピック決定前、スカイズははっきりと販売不振でした。
確か、新築時の販売価格の平均坪単価は260から270万円です。
その頃、有明エリアのよく似たリゾート仕様の中古マンションは
坪単価100万円台の中後半で取引されていたと記憶しています。

オリンピック後、東京の人口は減り始めます。
市場にジャブジャブお金を流してくれる黒田君も、もういないはず。
アメリカの金利が上がれば、日本の金利も引っ張られます。
マネーの世界が正常に戻れば、キャップは5から8%に戻るはず。
すなわち、リアル不動産の価格は今の半分程度に下がります。

まあ、これは今のところ机上の空論ですが、
いちおうはまっとうな理論だと私は考えます。
プールや温泉付きのマンションは、設備劣化への対応が大変。
修繕積立金は、最終的に今の3倍くらいになりそうです。
流通市場での魅力はさらに薄れてしまいますね。

スカイズやベイズは、駅から離れているので豪華設備が命。
でも、築10年になると派手なタワー好き人種からは
「アレは10年物の中古じゃない」という目で見られます。
そう考えると、もの凄いハイリスクだと思います。

見えているのは「坪単価150万円」への道か、
中国人にどんどん買ってもらってのチャイニーズ化。
どっちにしても今買った人には歓迎できない未来ですね。
でも、今ならまだ逃げられますよ。

10月1日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。
開催日時:10月1日(土)13時~17時
開催場所:セトル 4階会議室
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

10月1日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

購読料 1ヵ月 1,590
※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは コチラから  次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください

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先日、バリ島で不動産業を営む仲間が戻って来ていたので、
飲みました。四方山話の中で出てきたのは
「豊洲って、どうなっているのよ?」
バリ在住の彼は「大問題が起こって二進も三進もいかない」、
というイメージで捉えているようでした。
まあ、私も「豊洲マンション大暴落」なんて夕刊紙の
記事にコメントをいっぱい提供しているものでして(笑)。

しかし、冷静に報道を見ていると、たいしたことなし。
豊洲市場の魚を食べて健康被害が起こると思われるような、
重大な危険性があるとはちっとも思えませんね。
メディアと言うのは、それが重大な問題であるかどうかではなく、
どれだけ世間の関心を引くか、という尺度でニュースの価値を計ります。

私は住宅ジャーナリストを名乗って仕事をしています。
夕刊フジには連載コラムを書いています。
他の新聞を始め、週刊誌やテレビその他から2,3日に一度くらいの
割合でなんらかの接触があり、コメントを出したりします。

私はすごーくめんどくさがり屋なので、話を早く済まそうとします。
「・・・なテーマで記事(あるいは番組のコーナー)を企画しています」
と持ちかけられたら、質問します。
「で、どっちの方向に持って行こうとされているのですか?」
つまり、番組(記事)は何をアピールしようとしているのかを聞きます。

マンションを巡る番組や記事なんて、最初にベクトルが決まっています。
それに合わせたコメントを出しそうな評論家や専門家を探すわけです。
例えば「暴落」がテーマだと、まず私からコメントを取りやすいわけです。
今はともかく、将来の「暴落」については多く発言していますから。
逆に、マンション価格が高騰するよ、というテーマなら私の所には来ません。

だから、私も記事(番組)の主旨にあった発言をしてあげます。
別に自分の考えを変えているわけではなく、単純にこういいます。
「・・・といったことは・・・の条件下で起こりえますね」
そう言っておけば彼らは喜んでコメントを取り上げます。
だから、週刊誌などで私のコメントをご覧になったら、
そういう視点でお読み下されば合点がいくと思います。
今週も何誌かに私のコメントが出る予定になっています。

さて、豊洲の話題に戻します。
世間は大騒ぎしていますが、さほど重大な問題があるとは思えません。
結局、移転をするのであればさっさと移転すべきではないですか。
まあ、これは前にも申し上げた通りです。
来年のいつかまで延期するのなら、多大な費用が掛かります。
その費用を負担するのは、都民でしょ。

豊洲の新市場を建設した過程において、種々の疑惑はありそうですね。
小池君が都議会のドンと対決するのは大いに結構。
しかし、一度決まっていたものを延期するには、それなりの理由が必要。
現在の延期の理由は、それにあたいしているとは思えませんね。

私は移転に賛成しているのではありません。
豊洲の新市場は築地ほどの賑わいは見せないし、多分「失敗」でしょ。
その「失敗」とは、今ほど観光名所にならない、と言う意味です。
ただ、魚を取引するだけなら築地でも豊洲でもOK。
新豊洲に移ると、魚屋さんたちが不便になるだけ。

私が嫌なのは、小池君が「テメーが目立ちたい」だけで延期したこと。
そのために、都民の税金が何百億か何千億か無駄になること。
小池君には延期したうえでどうするか、なんのビジョンもないこと。
そんなことで世間を振り回すな、といいたいワケです。

豊洲をめぐるマンションのお話しをしましょう。
拙著でも書いている通り、マンションの資産価値は立地で9割きまります。
新市場ができる新豊洲は「ゆりかもめ」の沿線です。
不動産屋的には、「ゆりかもめ」はバス便と同じです。
つまり、不動産的な資産価値は「二束三文」的なエリア。

有楽町線には「豊洲」駅があります。いちおう、メトロの駅です。
ただ、有楽町線は比較的新しいので評価は下の方。
しかも、豊洲は郊外であってなおかつ埋立地です。アドレスは江東区。
有楽町線を使わないとどこへも行けません。ひどく不便。

ただし、江東区の湾岸埋立地では比較的マシです。
ららぽーともあります。それで持っているところもありますね。
しかし、10年後にもららぽーとがあるとは限りません。
新浦安のイトーヨーカドーが撤退するように、新興住宅地の
ショッピングモールはさほど寿命が長くありません。
住民がいっせいに高齢化する傾向があるからです。

比較的マシな豊洲駅周辺も、10年後には分りません。
ましてやその豊洲駅から11分以上も歩く2つのタワーマンションの
資産価値など、10年後にはどうなっていることやら。
20年後には「バス便」扱いの「ゆりかもめ」すら存続しているかどうか。

資本主義社会では、利益を生み出さない民間の施設や設備は廃れます。
半年ほど前、ゆりかもめ沿線の某局に呼ばれてオンエアでコメントしました。
ところが「予算がないので帰りのタクシーが出ません」と。
ギョエー・・・ですよ。赤坂や六本木ならOKですけど・・・
まさかあそこでタクシーが出ないなんて・・・・
貧乏な私はトボトボとゆりかもめの駅まで歩きました。
10分以上待って、あれにのってカタコト。新橋まで20分以上。
使えませんね。現在は黒字のようですが、10年後は・・・・

豊洲に市場が移転したとして、ゆりかもめに乗って出かける人が
どれほど沸いてくるのか大いに疑問。
今の築地は銀座観光のついでに徒歩で立ち寄れます。
朝日新聞社や国立がんセンターの面々と訪問者が昼飯を食いに来ます。
新豊洲にはいったい何があるのですか?
豊洲の駅周辺から10分以上も歩いて飯を食いには来ませんよ。
昭和医大病院からだって、結構遠いですよ。
さらに、役人が考えた「千客万来」施設なんて、
多分田舎のお土産屋さんモールみたいなものでしょ。
そりゃもう、「失敗」が目に見えています。

でも、一度決めて巨大なお金をぶっこんで、延期にする
確固たる理由がないのだから、移転しなさいよ。
小池君の「ええかっこしい」だけでの延期なんて、無駄ですよ。
まあしかし、一般大衆と言うのはおバカですね。

新市場の地下に水が溜まっていると報道されればそれに惑わされ、
民進党の新しい党首選では蓮舫みたいな人寄せパンダに投票し、
有名女優のバカ息子が「強姦致傷」で逮捕されれば大騒ぎ。
どれもこれも、どーでもいいといえばどーでもいい話。

それよりも、北朝鮮が日本を攻撃できる核ミサイルを持っているらしい、
というニュースの方が、はるかに重要性が高いと思います。
なのに、そのあたりは情報番組でほぼスルー。
「日本も核武装を」といった議論すら聞こえてきません。
東京に撃ちこまれれば、何百万人と言う犠牲者が出るのに。

さて、拙著「マンション格差」がちょっとしたブレイク。
アマゾンでも楽天ブックスでも「品切れ」状態。
「すぐに読みたい」という方は、どうぞリアル書店へ。
紀伊国屋やジュンク堂には、まだ在庫があるかもしれません。

書影

10月1日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。
開催日時:10月1日(土)13時~17時
開催場所:セトル 4階会議室
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

10月1日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

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