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榊 淳司オフィシャルブログ

都心のマンション市場を見ています。
今月は今のところ港区と千代田区と渋谷区。
もうすぐ杉並区も見ます。その後は文京区など。
港区、渋谷区、千代田区(番町、麹町)は
坪単価500万円以上が珍しくなくなっています。
1000万円以上もチラホラ出てきていますね。
まあ、普通の人は買えませんわな。

あと、財閥系大手でも平気で20㎡台を作っています。
ほぼワンルームですよ。昔はそういうの、ありませんでした。
それで、売れるものは売れて、売れてないのは売れていません。
港区の新規物件がほとんどなくなりました。
多分、土地が買えていないせいですね。

デベロッパーの仕入れ担当者に聞くと、まだ土地は値上がり中。
来年出てくる都心の新築マンションは今年より高いとか。
そんなもの、いったい誰が買うのでしょうね。
しかし、そういうのが不思議に売れたりしますからね。
中国人が戻ってきているのでしょうか。

また、目の玉飛び出るほどの高価格もあるのですが、
「あれ、そんなもん」という値付けも散見されます。
そういう弱気設定は都心よりも世田谷で多いですね。
2年くらいまでに完成在庫だらけになったので、
デベロッパーが非常識な高価格では出さなくなったのです。
まあ、市場価格形成の第一歩でしょうか。

先日、ある業界団体の支部で開かれた研修会で講演しました。
その支部、都心エリアがカヴァー範囲なのですが、
この10年で加盟社が1.5倍以上に増えているそうです。
つまり、不動産屋を始める人が多い、ということ。

不動産屋さんというのは、大手企業で出世していく
タイプ以外は、だいたいが独立していきますね。
まあ、設備投資は要りませんからね。電話1本で十分。
知事免許が欲しければ200万円くらい用意すればOK。
それでめでたく宅建業を開業できるのですよ。

不動産業者の数は、軽くコンビニの店舗を上回るとか。
まあ、路面店でなくても全然OKですからね。
私の知り合いのある業者は、大通りの路面店を
借りていましたが、最近住宅街へ引っ越しました。

「あそこで何年やっていたのですか?」
「6年くらいはやっていました」
「その間、一元さんが入って来て仕事になったことは何回?」
「いえ、1回も。時々道を聞かれるくらいです」

不動産屋さんも様々です。無店舗ブローカーもいっぱい。
軒先だけ借りている、という人も多いですね。
私は店舗を借りて地元のエンドを相手にしている業者は、
基本的に信頼できると思っています。
何といっても信用が大切ですからね。

仲介業者の場合、大手系列の方がかえって信頼できません。
連中は長くても5年程度で他の店に移動します。
だから「その場しのぎ」な仕事をします。
また下手に自社の力が強いから、基本は囲い込み。
さらに、両手仲介はごくごく当たり前です。

その点、零細業者は物件を専任で預かると、
自分では客付けできないから基本的にレインズ募集。
まあ、あくどい業者は干したうえで値こなしをして
再販業者に買わせるように誘導したりします。
ただ、店舗を構えてそこまでやる零細業者は少ないはず。

さて、仲介業者も売買は難しい時期に来ていますね。
エンドさんは今が不動産ブームだと思い込んでいます。
特にエンドの売主さんは「高く売れる」という幻想を
抱いていて、中々現実を見てくれません。
だから、物件が動きにくくなっていますね。

また、売主がふんぎって値引きで成約した物件の情報は、
レインズにはあまり登録されません。それは業者にとっては
あまりよろしくないものですから。
だから、本当のところ相場がいくらなのかは、
中々可視化されないのですよ。もちろん私にも分りません。

東京都江東区の豊洲にあるスカイズとかベイズという
タワーマンションは、この1年でレインズに登録されている
売出し物件が半分以下に減りました。でも、
成約事例は減った分ほどには登録されていません。
水面下で何が起こっているのでしょう(笑)。

不動産業者さんたちは相変わらずの好景気を謳歌しています。
彼らはなぜ今の市場がいいのかあまり理解していません。
10年前のリーマンショック直後の厳冬期を
もう忘れてい待っていますね。
それで今の状態がいつまでも続くと考えている・・・
市場は日々変化しています。
好景気はいつまでも続くものではありません。

ユーチューブでの配信が続いています。
このシリーズ、これで何本目やろ?
これからもどんどん出てきます。

2019年2月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時:2月2日(土)13時~17時
開催場所:セトル 2階会議室(以前の4階から2階へ変更になりました)
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

2月2日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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実績10年、累計1万2千本以上の販売実績、
榊淳司のマンション資産価値レポート。

青梅街道沿いですね。区役所の向かいあたり。商業地です。
そんなところもマンションになってしまうご時勢です。

売主/野村不動産他  丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩1分
全99戸 2020年02月完成予定 地上14階 地下1階建

野村不動産はプラウドシティ阿佐谷の経験値があるので得意なはず。
しかしこのプラウド南阿佐ヶ谷は1分の評価が難しいですね。
坪単価はいくらが適正なのか。きちんとレポートで指摘しています。

杉並区総集編
価格 4,590

1 サンウッド阿佐ヶ谷         
2 リビオ荻窪レジデンス       
3 パークホームズ荻窪 ザ レジデンス  
4 グローベル ザ・プレイス東高円寺
5 プラウド南阿佐ヶ谷      
6 ローレルコート杉並松庵    
7 アトラス東高円寺      
8 ブランズ南荻窪        
9 ヴェレーナグラン浜田山 
10 ティサージュ荻窪
11 シティテラス荻窪
12 シティテラス杉並方南町  
13 プラウド杉並高井戸サウス

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実績10年、累計1万2千本以上の販売実績、
榊淳司のマンション資産価値レポート。

大江戸線の「西新宿五丁目」駅は、あまり知られていません。
「この駅の周辺で」とマンションを探す人は少なそうです。

売主/野村不動産  大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩5分
全100戸 2020年01月完成予定 地上13階 地下1階建

そういう場所で、半分の住戸が北振りになっているのがこのマンション。
プラウド渋谷本町という名前ながら、ほぼ西新宿物件。
この物件をいったいいくらなら買うべきかをレポートに書きました。

渋谷区総集編
価格 6,890

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冬ですねえ。日中でも10度未満になりました。
若い頃は季節なんて関係ありませんでした。
暑いとか寒いというのは変わりませんが、
若さはそういう意味を薄れさせています。
つまり、「そんなことより・・・」という気持ち。
今は、暑さ寒さが身体に大きく影響します。
何がいいと言って、春と秋がいちばんですよ。
花が咲く、葉っぱが紅葉するのを眺める楽しさ・・・

さて、先日動画の撮影で村上さんという
「廃墟投資家」氏と対談しました。お互い京都人。
彼はどういうわけか京都弁を話せなくなっていて、
私だけが京都風に話しています。観てください。
この記事の下にあります。まあ、それはいいとして。

彼、実にいい顔をしていますね。ある意味、イケメン。
私と同じ、同志社大学法学部の出身です。
そんな感じ、ぜんぜんしませんけど(笑)。
それでも同窓という意識は多少ありますね。

何か月か前に、弊事務所に美女が二人現れました。
おひとりはマンション購入の相談者。もうひとりはその友人。
まあ2時間も話すとお互いにうちとけます。
お互いの身の上話とかも出てきますね。

その時に、「司法試験に合格すると、何番で受かったか、本人には分かるらしいですよ」という話を私が出しました。
ついでに「私に知り合いは181番やったそうです」というと、
そのご友人が「うちの父は一番だったそうです」。
なんやねん、それ! という話でしょ。
彼女の父上は裁判官に奉職し、最後は最高裁裁判官。

「それ、宇宙人でしょ!」というと友人氏も同意。
「家の中では、本当に宇宙人でした」という話で
やんやに盛り上がりました。まあ、楽しかった。
その友人を連れてきた相談者さんは同志社女子大のご出身。
弊事務所に来る道すがら、ご友人に
「今日はどういう人のところに行くの?」と聞かれて
「・・・なことをやっている人。同志社の人」と答えたとか。
さらに「同志社の人に悪い人はいないから」ともおっしゃったとか。

その話を聞いて、ちょっと笑いました。
「同志社の人に悪い人はいない」とは、言いすぎです。
確かに私は「悪い人」ではないし、私の知る同志社人にも
悪人と呼べるような奴はいません。でもねー・・・

また先日、某週刊誌の編集幹部とご飯を食べていました。
彼は関西の出身で東京大学文学部をご卒業。
関西話に東大話とかになって、私がその
「同志社の人に悪い人はいない」エピソードを披露。
すると・・・・

「実は僕の母も同志社女子大の出身ですが、同じことを言っていました。同志社の人に悪い人はいない」
ホンマかいなー、という話ですね(笑)。
そう言えば、私も京都にいる時にそういう話を
どこかで聞いたような気がしますね。
同志社はボンボン学校の典型みたいなところがありますから。

私はここ数年「慶應の塾員」みたいなこともしますが、
出身校を聞かれると、まず「同志社です」と答えます。
最初に卒業証書をもらったのが同志社大学ですから。
18歳から22歳まで、今出川のキャンパスに通いました。
まあ、あんまり行っていはいませんが(笑)。

同志社大学は過去に一人の総理大臣も出していません。
もちろん、ノーベル賞の受賞者もいません。あたり前か(笑)。
京都の御所の北側にある、小ぢんまりとした大学でした。
今は田辺というところに広いキャンパスがあるそうですが。

京都では、子どもがちょっと賢いと京大を目指します。
私も小学生の時には「京大に行こう」と思っていました。
中学生の時に諦めました。その時に付き合っていた彼女に
「僕は北大に行くわ」と言ったような記憶があります。

高校に入ると、国立大学への進学を諦めました。
結果、同志社大学でした。そんな奴は同志社人の大半ですね。
特に文系学部では。でも、みんな同志社大好きになります。
とても居心地のいい大学でした。美人が多かったし(笑)。

廃墟不動産投資家の村上さんと対談した時に、
彼は京都弁を話しませんが、何となく同志社っぽい、
おっとりとしたボンボン振りを感じましたね。
でも、彼はとてもシビアな投資家でもあります。
ただ「そんなに欲がありません」というのが同志社らしい。
そう言えば、同志社出身でバキバキのベンチャー社長とか
あんまり聞いたことがありません。そういう学校です。

ユーチューブでの配信が続いています。
このシリーズ、これで何本目やろ?
これからもどんどん出てきます。

2019年2月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時:2月2日(土)13時~17時
開催場所:セトル 2階会議室(以前の4階から2階へ変更になりました)
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

2月2日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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実績10年、累計1万2千本以上の販売実績、
榊淳司のマンション資産価値レポート。

村上春樹「ノルウェーの森」に出てきた東京で最も美しい散歩道の
すぐそばにあるマンションですね。場所はサイコー。

売主/住友不動産他 新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩5分
全66戸  2019年02月完成予定 地上19階建 地下1階建

シティタワー・ルフォン九段の杜とあるように、住友不動産の物件。
まもなく建物が出来上がります。次回の更新で外観が見られるはず。
ちょっと楽しみなマンションですね。

千代田区総集編
価格 5,390

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