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榊 淳司オフィシャルブログ

9月19日13:32に「榊淳司マンション情報253号 千代田区の3物件」
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2018/9/19 13:35 | メルマガ発信 | Comments (0)

最近、「リーマンショック10年」をテーマにした記事を見ます。
正直、「あれから10年かああああ」と思いますよ。
私が広告制作業の経営を諦めたのも、ちょうど10年前でした。
6人ほどいた従業員に「来年1月で全員解雇します」と
告げる前日の夜は、中々眠れませんでした。

結局、私は広告に見切りをつけてジャーナリストに転進。
今はそっちが完全に本業になりました。
ただ、今でも年に何本かは広告の仕事をしていますよ。
最近はマンションの広告関係はほとんどなくなりましたが。

しかし、今は10年前では想像できないくらいに好景気。
何よりも完全雇用に近い状態、というのがすごいですね。
私はここ5年以上も就職の相談を受けていません。
ただねえ、気になることがあります。

日本人の個人所得はちっとも上がっていないのですよ。
この局地バブルで儲かったのは地主と不動産屋だけ。
あと株価はかつての3倍以上になりましたから、富裕層。
真面目にコツコツと働く人間には両方ともに無関係。

最近、都心を歩いているとアルバイト募集の貼り紙に
書かれている時給はいずれも1000円以上になりましたね。
3年前のマクドナルドは、ほぼ最低賃金でした。今は1000円。
最低賃金は15%ほどボトムアップしましたが、
その他の人々の賃金が上がっているとは思えません。

特に介護職や保母さんなどの賃金は低レベルにとどまったまま。
私たちの目には留まりませんが、この国には最低限の
暮らしをしている人々がわんさかいるようです。
サラリーマンだって、無理なマンション購入をして
ローン返済に苦しんでいる方々は最低レベルの暮らしでしょ。

東京という街はチャンスも多いのですが、才能や能力の
無い人間にとっては残酷な競争社会です。
この街に住んで年収が1000万円に達しないと、
中間層の社交世界にも入っていけません。

年収とは世帯年収ではありませんよ。個人の年収です。
ビジネスマンの世界では1千万円さえ稼げない人間なんて
口をきく価値もないと見做されます。口はきいてもらえますが。
40歳を過ぎてボンクラなサラリーマンはただのダメオヤジ。

ただ、サラリーマンのダメオヤジ比率は95%以上だと思います。
つまり、この街に住むサラリーマンの95%は負け組に編入されます。
何とも残酷な街ではないでしょうか。
私は、東京のそういうところは大嫌いです。

この街に住んでいて、不思議なのは人々の住宅観ですね。
特にニューカマーの住宅観は何とも一様。みな同じ。
ニューカマーとは大学生か社会人になる時に、
この街に移り住んだ人々。いわゆる田舎者です。

彼らは自分の家を買う時に、自分が買えるギリギリ高い家を
買おうとします。なぜでしょうね? 不思議、不思議。
例えば1億円の家を買えるけど、6千万円にしておけば
日常の暮らしで無理をせずに済みます。なのに予算は1億円。

それで、日常生活を切り詰めたりします。亭主の小遣い6万円とか。
我が家は自営業なので、私は法人のお金を使います。
そんなん、使う時にはクレジットカードの限度額まで使いました。
男子たるもの、下手に吝嗇と見なされるのは恥ですから。
といって見栄は極力張らないようにしましたが。
「お前は自分の遊びでつこうたんやろ」と怒られそうです(笑)。

そんな私も、リーマンショック後は実につましくやっています。
収入は減ったのに、支出は人生で最大限に膨らみました。
自分で使うお金なんて、かつての何千分の1かもしれません。
ただ、ちっとも苦にはなりませんね。そこは貧乏育ち。

私の場合、収入は常に変動します。
不動産の世界では、それは仕方のないことですね。
何億円かの土地をうまくマンションデベに嵌めた時には、
それなりのコンサル収入が入ってきます。でもまあ、
私の場合はそういうことが度々あることでもありません。
何といっても、本業はジャーナリストですから。縁があれば。

リーマンショックから10年。次は何が起こるのでしょう?
リーマンの前のアメリカ経済はバブルでした。
今は中国経済がバブル。日本経済は不動産のみが局地バブル。
株価はまあ、あんなものでしょう。

日本やアメリカの様に、自由主義経済の元で起こったバブルは、
そのうち必ず弾けます。しかし、中国経済はちょっと異質。
もう何年もの間、バブルの崩壊を政府が腕力で止めています。
これは世界経済史上における壮大な実験なのです。
願うらくはこの実験、ある程度は成功して欲しいと思います。

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3回目になりましたが、早稲田大学の市民講座で
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今回は新築中古のマンション市場の現場をどう歩くか、
実践的なお話を中心にお伝えしていきます。

9月29日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

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9月29日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
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ただし、順番におうかがいしますので、
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ちなみに、前回の参加者は4組様。
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次回も同じようになるかどうかは分りません。

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よく「マンションは何時から下がり始めるのですか?」
という類のご質問をいただきます。
特にメディアの人はみんなそれを聞きますね。
週に何回も同じ話をしていることがあります。
みなさんも私の答えをお知りになりたいでしょう?
でも、このブログを過去3か月来読んでくださっている方は
私がどう答えるかなんてお分かりかと思います。
でもまあ、繰り返しておきます。

まず、新築マンションの価格というものには多分に
硬直性があります。市場よりもコストで決まります。
新築マンションのコストは主に土地代と建築費。
この2つともが都心では完全な売り手市場です。
だから、この状況が変わらない限り都心エリアでの
マンション価格は下がりません。むしろ上がります。
ただし、それで売れるかどうかは別の問題です。
新築マンションは今でも在庫の山です。

次に、中古マンションの価格は多分に新築に影響されます。
というか、これまではそうでした。今は・・・
ちょうど市場の主役が新築から中古へ変わる
過渡期ではないかと私は考えています。
ただ、現状はまだ新築市場が作る空気に支配されています。
「新築が坪400万円だから、築5年は370万円だろ」
まあ、そういう感覚ですね。

ただ、最近では年間に販売される新築マンションよりも
売買が成立する中古マンションの方が多くなっています。
この傾向は今後ずっと変わらないと私は考えます。
その内、中古は中古市場で独自の価格形成を行うはず。
その時期こそ、これから迎える下落期ではないかと思います。

で、その下落は何時から起こるのか?
ハッキリ言うと、今も静かに起こっています。
私は江東湾岸エリアの特定マンションを定点観測しています。
レインズでの成約事例と売り出し中物件を眺めているのです。
最近、売り出し中物件の価格と、成約事例の価格に
大きなかい離が見られるようになりました。
要は、高く売りだしても売れない状況です。

他のマンションをチラチラ見に行っても、そういう傾向です。
売出し価格というのは、ネットで中古マンションの
資産価値を数値化しているサイトを参考に決められている
のではないかと私は推測しています。
そのネット上の評価額はどうやって出ているかというと、
これもまたネット上に出ている売り出し価格を
データベースにして評価額を出しているのです。
だから、レインズの成約額より高くなって当然。
ただ、これはまだ一般人には可視化されていません。
でも、現場の業者は肌感覚で分かっています。

実のところ、不動産市場は景気に大きく左右されます。
今の日本経済、かなり景気がいいと私は思います。
だから不動産取引も活発。それが今の状態ですね。
この景気が続く限り、中古マンション市場が大きく
崩れるようなことはないはずです。

だったらこの好景気はいつ終わるのか?
分かりやすい分岐点は来年10月1日の消費増税ですね。
安倍君は心の中ではどうか分かりませんが、
表向きは今も「予定通り」と発言しています。

で、本当に10%になったら間違いなく景気後退です。
もしかして、それまでにゼロ金利が解消されている
可能性も否定できません。長期金利は少し上がっています。
もしそうなったら中古マンション市場の下落が見えますね。

その他、最近の日本の景気は世界経済に左右されています。
前回はリーマンショック、その前はITバブル崩壊。
その間には海外からやって来たファンドバブル。
さらに古くはプラザ合意による平成大バブルの出現。

現在、アメリカの景気は絶好調です。ヨーロッパもまずまず。
いちばん心配なのが中国。アメリカから貿易戦争を仕掛けられ、
さらには国内の借金過剰体質も崩壊しかけています。
だから最近習近平君は日本に対してソフトになったでしょ。

仮に、中国で何かリーマン的なことが起こったら、
日本どころか世界経済もぶっ飛びます。
さらに、日本は異次元の金融緩和中ですから、
打つべき金融政策がほとんどありません。
それこそ、奈落の底に突き落とされて、救いの手無し。
もちろん、その時には不動産市場も地獄を見ます。

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9月29日土曜日の13時から17時まで、
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ちなみに、前回の参加者は4組様。
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73年前、日本は戦争に負けました。主な都市は焼け野原でした。
それ以来、日本人は「武」というものを忘れました。
軍人という種族がいなくなりましたね。
自衛隊は軍隊機能を持っていますが、自衛隊員は軍人にあらず。
あれはあくまでも自衛隊員なのです。

それで、日本人が73年前までもっていた「武」は消えたのか?
実は、消えていません。それは形を変えて軍隊という組織以外の
場所で細々と生き残っているのです。ただその命脈は絶えません。
どこで生き残っているかというと、日本のスポーツ界です。

日大アメフト部、フィギュアスケート、女子レスリング、
女子体操、日体大陸上部、ボクシング、日大・・
なんかもう、年中行事のように不祥事が噴出していますね。
きっとこれ、しばらくは続きますよ。

構図は大体同じではないですか。
指導者は自らの立場を利用して選手にパワハラ、暴力を仕掛ける。
かつての帝国陸海軍の内部でも、暴力が横行していました。
「下は上には逆らえない」という絶対的な組織構造の中で、
上になった人間が権力をふるって好き放題に振る舞う・・・
何とも人間の醜悪さを露わにした光景ですね。

ニュース番組を見ていていつも感じることは、
こういった問題で非難を浴びているその世界の権力者の顔が
揃いも揃って醜く、かつ貧相であること。
「あの面で世間を泳ぐのは辛いだろうな」と思います。
まず、小さな子どもは逃げ出しそうなほど、
人格の貧しさや醜さで淀んだ光が顔からモワモワ出ています。

思うに、もしも日本にまだ立派な軍隊があれば、
ああやってスポーツに打ち込んで、引退後はその世界の
指導的な立場に昇り詰めるようなタイプの人間の何割かは
軍人になっていたのではないしょうか。
階級はアタマの出来によりますね。
ボクシングの某氏は、多分下士官どまりでしょう。
体操の元金メダリストは佐官クラスの面構えです。

日本にまともな軍隊がなくなった結果、
カラダの元気が良い人間がスポーツに走り、
スポーツ界の現今の隆盛と腐敗体質を築いたのではないですか。
彼らの顔を見ていると、ふとそんなことを考えてしまいました。

最近、もうひとつ「オヤオヤ」と思った事件。
夕刊フジにもよく登場する八幡和郎氏が、
テレビの取材を受けて答えた内容を、
池上彰氏が自分の考えとして番組で述べた、云々。

まあね、池上彰氏といえどもテレビ番組で話している内容が
ぜーんぶ彼の知性と教養から出ている、とは考えられません。
ああいったことの大半は、あらかじめスタッフが調べるのです。
そして、番組でどう紹介するかもスタッフ側で決めます。
もちろん、そこに出演者の意見が採用される場合もあります。

子どもがたくさん出ていた番組で、子役が混じっていた?
あたり前でしょ。分かりやすい番組を作るために
スタッフ側は様々な準備をするのです。喋れない小学生ばかり
スタジオにやってきたら、番組になりませんよ。

先日、とある情報番組に生出演した時、出ていた専門家は
私ともうひとり初対面のエコノミストのふたり。
司会者も含めた直前の打ち合わせがありました。
そこで私が業界についての説明をした内容が2つほど、
本番になったらそのエコノミスト氏があたかも自分の
考えの様に喋っていました。まあ、いかにもなシーンでしたね。

テレビというのは、しょせんそう言ったもの。
シナリオがあって、演出があって、道筋はしっかりついています。
そこをアドリブで面白おかしく導くのが司会者の役割。
私のようなコメンテーターは、うまく乗せられればOK。

池上彰さんの素晴らしさは、博学多識なことよりも説明の上手さ。
そこに尽きるのではないでしょうか。
そして、付け焼刃で得た見解や知識も、その背景への
理解がなければいかにも自分の考えのようには表現できません。

物事にはたいてい上っ面と中身があります。
これを上品な言葉でいうと、表面的な事象と本質。
テレビや雑誌、ネットなどのメディアで表現されているのは
上っ面です。つまり誰の目にも見え、理解できること。
しかし、物事には必ずその向こう側があるのです。

マンションでいえば、立地や計画や価格が目に見えるもの。
広告ではその中からよく見えるところを強調します。
新築マンションにはたいてい戸当たり100万円という
広告予算がありますから、それだけでかなりの露出が可能。
しかし、売主側が発する情報はかなり偏っています。
いいところは見せても悪いことなど絶対に言いません。

ネット上には、そういう新築マンションの各物件について
あれこれ言う輩や、あれこれ言い合うサイトが出現します。
しかし、これらの内容は売主側が露出させた彼らに
都合のいい情報を基にしているので、概ねは偏向したまま。

私はジャーナリストとして、そういった情報の偏向を
是正するための活動を行ってきました。
だから、私の言うこと書くことは、一見世間の潮流に対し
異を唱えているように見えるはずです。実際にもそうです(笑)。
しかし、表面しか見えていないタイプの有象無象は、
私が単に新築マンションやデベロッパー、あるいは特定地域の
悪口を言っているようにしか理解できません。
まあ、それでも私の目的は概ね果たされているのでいいのですが。

テレビの報道というものは、漫然と見ていると人間が
アホになるのではないかと思うことがあります。
ただ、ああいう番組も実際には人々の物事に判断には
さほどの影響を与えていないことも実感しています。
メディアというものは、テレビもネットも見てくれほど
影響力を持っていませんね。

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ここ3年くらいでガラッと風景が変わった業界があります。
それは、マンション管理会社の業界。
従来、この業界は「あわよくば他社の委託を取ってしまえ」
ということで管理会社のリプレースを積極的に仕掛けていました。
今は逆に「文句の多い管理組合は契約を切れ」になっているとか。
あっという間に売り手市場に変わってしまいました。

原因は、言わずと知れた人手不足。管理人が足らなくなっています。
しかし、人手不足の現状は「そこまでか」と言いたくなる状況です。
今のままではこの人手不足状態はずっと続きますね。
それこそ「中国人の管理人」が登場する日も近いはず。

人手不足は今に始まったことではなく、
8年くらい前から飲食業と建築業で深刻化しました。
とうとうマンション管理の業界まで及んできたわけです。
さて、これからどうなるのか・・・

私はマンション市場についてアレコレいう仕事をしています。
価格の高騰や下落に世間は大きな関心を示していますが、
管理については常に地味な扱いですね。
まあ、現に区分所有者である人にしか関心がない問題です。
しかし、中身はけっこう深刻な問題なのですよ。

マンションの管理と言うのは結局、「終わりなきソリューション」。
ひとつの問題が解決しても、次の問題が浮かび上がります。
また、老朽化すればするほど解決すべき問題が多くなります。
結局最後は建て直すか、取り潰すか、ということになります。
ところが、今の法制度ではこれはかなり困難。

日本でも最も古い類の分譲マンションは築60年。
第一次マンションブームは1963年から64年。
この前の東京五輪の時ですね。そこから約58年。
第二次マンションブームは1968年から69年。
このあたりが築50年のグループ。
第三次マンションブームは1972年から73年。
ここで築45年前後ですか。

今後、このあたりのマンション群がどうなるのか、注目されます。
都心に立地する物件はさほど問題はありません。
資産価値があれば、廃墟化することはないはずです。
しかし、郊外にできた老朽物件は辛いでしょうね。

郊外でのマンション分譲が本格化するのは第4次ブーム。
1977年から79年。このグループは築40年。
そろそろやばくなる頃ではないでしょうか。
第3次までは、基本が都心エリア。または近郊。
しかし、第4次以降は多摩ニュータウンなどでも本格化。

老朽マンションにおける最大の問題は管理不全です。
管理費が徴収できなくなり、管理会社に業務委託費が
払えない状態になってしまうこと。
すでにそういうマンションなら首都圏にもあります。

管理会社が手を引くと、共用部分が廃れ始めます。
清掃等が行き届かなくなるのです。
それを放置すればますます薄汚れていきます。
そのうち、共用部の電気もつかなくなるでしょう。

仮にエレベーターがあったとしても、
保守管理の費用が払えなければ使えなくなります。
エレベーターが使えないと、中層階以上には住めませんね。
まだそんなケースがあると聞いたことはありませんが。
しかし、ここ数年のうちに登場しそうな予感もします。

マンション管理と言うのは、小さな政治なのです。
管理費や修繕積立金は税金。理事会は議会。理事長は首相と議長。
大切なことは総会で決めますが、議案は理事会が作成。
だから理事長が理事会を自分の子分で固めてしまえばやりたい放題。
そういう極めてもろい意思決定システムをもっているのが、
今の分譲マンションの管理組合なのです。
今のやり方はかなりの危うさを抱えているのです。

湾岸エリアのタワーマンション群では、管理組合同士の
コミュニケーションが円滑に行われているようです。
そういったグループで運動会を開催しているとか。
また、ちょっと大きなマンションでは夏祭りを開いたりします。
それは楽しそうですね。管理組合の活動が活発?

しかし、だからといって安心はできません。それとこれは別。
東京五輪の開催と運営がうまく行ったからと言って、
日本国家の将来が安泰になるかというと、違うでしょ。
それと同じです。イベントなんて基本的にどうでもいいこと。

例えば、湾岸のタワーマンションなら内陸のそれよりも
外壁や屋上が潮風に晒されている割合が高いはず。その分、
外壁に使われているコーキング剤の劣化も進むはず。
すると、どうしても15年に一度程度の外壁補修が必要。
これには莫大な費用がかかります。

板状型、14階程度のマンションで施工精度が高い物件なら、
実のところ外壁補修なんて40年くらいはやらずとも大丈夫。
しかし、湾岸のタワーはおそらく15年に1度は必でしょう。
すると、あのタワーマンション群は未来永劫、半永久的に
15年の1度の外壁補修を繰り返さねばならないのです。

先日、大規模修繕を無事にやり終えた某タワーマンションの
管理組合と施工会社を取材しました。施工会社の担当者に、
「あの工事、まったく同じことを同じ金額で、今できますか?」
即座に「それはできません」というお答えが返ってきました。
1割から2割は高くなるそうです。理由は人手不足。

つまり、日本の人手不足が解消されない限り、
大規模修繕の工事費は今後どんどん高くなっていくのです。
運動会や夏祭りを開くのもいいことですが、
15年先、30年先まで想定したビジョンを見出し、
管理組合の政策案を作り上げ、実行しなければいけないはず。
そういった深刻な未来を見ない方が多過ぎますね。

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