榊淳司ｵﾌｨｼｬﾙｻｲﾄ

2010年3月
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北海道人は経営者向き？？

それにしても、逮捕者を出した北教組の実態には呆れかえりますね。
ああいう連中の仲間が、今でも学校の先生をしているのかと思うと、
北海道というところは暗黒の世界のように見えてしまいます。
そこで教育を受けた人々はどういう大人になるのでしょう？

私の周りには、くしくも北海道出身の企業経営者が３人います。
４０代、５０代、６０代と、年代は違うのですが、
彼らの会社には見事な共通点があります。
それは、この不況下で売上げが減っても
「リストラの必要がない」ということ。
つまりは、社員が自然に辞めていくので、
景気がいいときには年がら年中募集をしないといけない代わりに
売上げが減っても「自然減」があるのでリストラ不要。
そのせいかどうか、経営はしごく安定しているのです。

もうひとつ・・・彼らの共通点はとっても頑固でＫＹ、そしてジコチュー。
まず、他人の忠告なんぞに耳を傾けません。
もちろん、社員に嫌われることなんて、まったく気にしません。
だから、信頼できる幹部社員も育ちません。
でも、あくなき欲望をもっておのれの利を求めて来られたので、
個人資産だけはたっぷりお持ちです。嗚呼、羨ましい！

また、不思議なことにお三方とも、
およそ他人の世話をしようという感覚をお持ちではありません。
だから、業界内の人望・声望はなきに等しいですね。
みんな、陰にまわるとボロクソに言っています(笑)。
もっとも、３人ともそんなことは歯牙にもかけておられません。

もうひとつ、言ってしまえば、３人ともかなりアタマが固い。
これは「頑固」の一部分でもあるのでしょうが、
およそ違った価値観や発想というのが理解できないようです。
だから、愛想を尽かして社員がやめていくのでしょうが。

まあ、成功者というのは、そういったものだと思います。
大企業を育て上げる方というのは、たいていがワンマンで頑固者。
創業した仲間が次々に離反していくのも構わず
おのれが意思を貫き通す頑迷さをもっていなければいけないのです。

それに、私は行ったことがありませんが、
北海道という自然の厳しい土地にわざわざ移住した人々の子孫ですから、
その３人は共に、かなり強烈な意志力のＤＮＡをお持ちなのでしょう。
そして、厳しい自然に耐え抜く、ある種の｢鈍さ｣「固さ」も受け継いだのでしょう。

また、社長でなくても、北海道の方で「意思が弱い」タイプは
あまりお見かけしませんね。私の周りだけかもしれませんが。

南国・紀州育ちの私の祖父も、明治期にいっとき北海道に住んだそうです。
でも、２年も持たずに、ほうほうのていで逃げ帰ってきました。
その後は、故郷に近い大阪で「てなもんや人生」。
固さも鈍さもない、フニャフニャな爺さんです。
そういったヤワなＤＮＡを受け継いでいるせいかどうか、
私は会社を２つ作って、２つともダメにしました(笑)。
こりゃまあ、北海道人にはカナワンわけです。

私の知っている３人の社長が「強烈」なのは、
なにも学校時代に北教組の教師どもに
教えてもらったせいではないと思いますが・・・・
彼ら北教組の偏向教育を真に受けた人々が、
この社会にはウジャウジャ生息しているのかと思うと、
ちょっと背筋が寒くなりますね。
アーメン

今回もマンションとは関係ない話で・・・すみません。

2010/3/10 13:13 | 未分類 | コメント (0)

大地震がやってきたら・・・・

最近、多いですね・・・大地震。
日本ではしばらくデカイのは来ていませんが、いずれくることは確か。

1923年　関東大震災　　　　 7.9
1995年　阪神淡路大震災　　7.3
2010年　ハイチ大地震　　　 7.0
2010年　チリ大地震　　　　 8.8
20xx年　東海大地震　　　　 8想定　2039年までに87％
20xx年　南関東地震　　　　 7規模　2036年までに70％

「7.9」とか「8」いう数字はマグニチュードです。
あと30年以内には、南関東か東海のどちらかで起こりそうです。
どうしましょう？

地震で怖いのは、初期の揺れもそうですが、その後のこと。
関東大震災では、建物の倒壊よりも
その後の火災でなくなった方が多かったとか。
さすがに阪神淡路では火災でなくなった方は全体の2割。
なくなった方の8割が建物の倒壊です。

マンションはどうなのでしょう？
あの阪神淡路の時、東京の某広告代理店の営業部長が、
震災の直後に現地に乗り込んで、とあるクライアントが
分譲したマンションの写真を撮りまくってきたそうです。
その写真は、そのマンションデベロッパー各支店のロビーに展示されました。
「当社のマンションは、1棟も倒壊しておりません」
これに、大きな嘘はありません。
実際、マンションや病院の中にいて死んだ方は、ほとんどないそうです。

ただし・・・だからといって安心はできません。
東京は、兵庫県よりも古いマンションが多いはずです。
地震の規模も、阪神淡路は7.3。
関東大震災の時は7.9だそうですから、これだけでは安心できません。

ところで、最近は中古マンションの購入相談が多くなりました。
私は、自分の著書の中でも中古をお勧めしています。

でも、気をつけていただきたいのは、耐震性。

ひとつの基準は昭和56年（1981）6月1日。
実はこの日から、建築基準法の新しい耐震基準が施行されました。
この日以降に建築確認を申請された建物に適用されています。
したがって、竣工日でいえば昭和57年の後半以降。
昭和58年の竣工なら、ほぼほぼ新基準と考えていいでしょう。

なぜ、これを基準にするかというと、
阪神淡路大震災で、これ以前と以後の建物の被害はエラく違ったのです。
新耐震基準以降の建物は、被害がいたって軽微。
逆に、大破したり倒壊したのは、ほぼ全部がこれ以前。

ですので、中古マンション・中古住宅を買う場合は、できることなら
昭和58年（1983）以降に竣工したものがよろしいかと思います。
現状で、築27年ということになります。
それ以前でも、耐震補強がなされていればいいでしょう。
戸建て住宅の場合は、購入後にご自身で補強されるのなら、
築30年や40年でもよいかと思います。

もうひとつの基準は、地盤。
いくら新耐震基準であっても、地盤が弱ければ安心とはいえません。
また、旧河川立地は特に脆弱です。
阪神淡路の場合も、倒壊した建物の多くが、
この旧河川立地だったといわれています。

では、地盤や土地の来歴は、どうやって調べればいいのでしょう？
いろいろな方法があるようですが、素人ではかなり煩雑。
現に、私も自分ではそこまでできません。
「ほんじゃあ、どうすりゃいいの？」ということになりますね。
そういう場合は、四の五の迷わずに専門家に依頼するのが上策。
それは、確かにコストがかかります。
でも、何千万円もの買い物をするのに、
十数万円の「調査費」を惜しんではいけません。
何千円かのお買い物をするのにも、誰かに電話で聞くことはあるでしょ？
それと同じです。
私の信頼する専門家は、いつもの通りベストサポートの大友さん。

株式会社ベストサポート
東京都新宿区高田馬場４丁目
０１２０－２３４－２１２
http://www.best-sup.com/
残念ながら、対応は首都圏だけです。

この方の辞書には、「手を抜く」とか「適当に」という言葉がありません。
調べる限りは、徹底的に調べてくれます。
そして他人の「手抜き」は、容赦なく「指摘」されます。
だからこそ、頼んで安心なのです。
今まで、私の相談者を何人もご紹介いたしましたが、
一人として彼の仕事に不満を述べられた方はいません。
その仕事ぶりは、他のいかな大手事務所をも凌駕しています。
大友さんのような方があと100人いれば、本当に業界は進化するのですが・・・

2010/3/9 19:17 | 未分類 | コメント (0)

支那のバブル崩壊と日本のマンション市場

いつかも書いたように、支那は今、バブル崩壊の前夜にあると思われます。
アメリカの著名な投資家がそのことを指摘し、
その規模は「ドバイの1000倍」と表現したことが、
二か月ほど前に話題になりました。
なんといっても、日本円で50兆円ほどの過剰流動性（キャッシュ）を
「景気対策」として市場に流し込んだのです。
そういうバブリーなお金というのは、
往々にして当局の思惑通り産業への投資や消費には使われません。
たいていは、さらなる膨張を狙って株と不動産に流れ込みます。
その結果、この２つの分野で実態を伴わない需要、
すなわちバブルが発生したワケです。

今、上海あたりのマンションは平均年収の100倍だそうです。
私の知人は、10万円で買ったマンションが1000万円になったと大喜び。
今や、普通の人々が不動産や株に狂騒しています。
思い出しますね、われらの２０数年前を。
あの頃は「1億総不動産屋」なんていっていました。
プロ野球選手なんかも、ビルを買っていましたね。

ああいう「異常事態」の、もっとすごいことが支那で起きているのです。
ただ・・・バブルというのは、必ずはじけます。
支那の場合、前回バブルがはじけそうになったところを
もう1回やり直す、という世界経済史上の大実験を行っているのです。
これが、どういう結果になるのか、本当に見ものです。

ただ・・・対岸の火事を眺めるだけでは済まなそうなのです。
今の時代、世界経済はおそろしいほど連動しています。
支那の経済規模は、今や日本より大きいのです。
日本の貿易のかなりの部分を占めていることも厳然たる事実。
支那の経済がおかしくなると、少なからず影響を受けます。

秋葉原や銀座でマナーの悪い買い物をしている連中が一掃される、
などというのは、ごく表面的な現象。
ユニクロの品揃えが多少悪くなっても、そんなに大きな影響はありません。

私がもっとも懸念するのは、通貨の混乱です。
支那の政府は、人民元を実力以下の水準に人為的におしとどめてきました。
そして、アメリカ国債（ドル）を大量に保有しています。
あの問題だらけの北京オリンピックの開会式に、
息子ブッシュ大統領が出席したのは、
支那の持つ大量のアメリカ国債に気を使って・・・
というのが、もっぱらの見方だったことを思い出してください。

このリーマンションショック大不況で、
アメリカも支那も、自国の通貨を大量に市場に流し込みました。
その水準は、不自然を通り越して「異様」といっていいレベル。
管理通貨制度を悪用したインチキといわざるを得ません。
結果、ドルは金に対してどんどん価値を下げています。
だったら、これからはユーロの時代か？
なんて、私も一時期そう思っていたのですが、
ギリシアの財政破綻とIMFの援助騒動で、ユーロの信頼もガタ落ち。
だいたい、イタリアやスペインなど、財政がかなりいい加減な国も
みーんな使っているのがユーロですから、その脆弱性はかなりのもの。

この世界同時不況で、唯一クソまじめな通貨発行量を維持しているのは
ほかならぬこの日本なのです。
では、支那のバブルが崩壊すると、どうなるのか？
パニックに陥った市場は、より安全な投資先へと雪崩を打ちます。
世界を見渡して、通貨制度でインチキをしていない経済大国は日本のみ。
すると・・・みな「円」に走るから恐ろしい円高に？
ありえるけれど、可能性はかなり低いはず・・・と思いたい。
まずなによりも、GDPの倍近い財政の累積債務。
さらに、円で買う資産はいずれも投資の魅力に欠ける実態。
企業業績が悪すぎるので、株はダメ。
債権の代表である日本国債は異様な低金利の上、
国際的に特異な「源泉徴収」制度があるので
外国人が大量に買うとは考えにくい投資対象。
最後に、不動産・・・・
可能性があるとすれば、唯一コレ。

ここで、われらが愛するマンションに関係してくるのです。
外国のマネーが再び日本の不動産に向かってきたら・・・
前回のミニバブルが崩壊してまだ日が浅いので、
そんなことはないと思うのですが、一抹の不安はあります。

この国の先行きは明るくないけれど、
なんせ1億3千万人分の不動産需要は確実にあり、
長年住宅業界が低レベルの商品ばかりを供給してきたおかげで、
やり方しだいではオイシイ投資も可能です。

支那のバブル崩壊
　　↓
国債通貨市場の混乱
　　↓
「円」への投機マネー集中
　　↓
再び不動産価格の高騰

うーん・・・国際経済にも国際金融市場にも、
まったくのど素人である榊の描くシナリオなんて、
当たりっこないと思うのですが・・・・

ともかく、支那のバブルは近々はじけそうです。
願うべくは支那政府さんよ、
もう一度５０兆円ほど市場に人民元を流し込んで、
前代未聞の3度目のバブルを演出してくださいな。
かといって、札束を抱えた切れ目の野卑な連中が、
日本の不動産を買い漁りにくることは願い下げです。
どうぞ、バブル崩壊も社会不安も、暴動や虐殺も、
自国内で完結してください！
私たちは、アメリカみたいに口先だけの介入などいたしません。
ダライラマさんが天皇陛下と会うこともないでしょう。
あなた方の国で何が起きようが、
邦人と資産は引き上げて、黙って見ているだけにしますから。

2010/3/7 16:56 | 未分類 | コメント (1)

「歴史」が科学でない、隣国の実態を理解すべし

先ごろ、新聞で「日中歴史共同研究」なるものが、
不調に終わったと伝えられていました。
正直に申し上げると「アホかいな」と思います。
どうして、ああいう無駄なことに我々の税金を使うのでしょうね？

新聞を始めとしたマスコミも「日中の溝が埋まらないのが残念」
みたいな論調に終始しています。
これも、「アホかいな」と思うばかりです。
どうして、もっと根本的なところに眼を向けないのでしょう？

まず、歴史というものに対する考え方です。
私が大学3年生で「外交史」のゼミに入れてもらったときに、
最初に読まされたのがＥ・Ｈ・カーの「歴史とは何か」。
その時は、はっきりいって何のこっちゃ分かりませんでした。
でも、ちいとばかり勉強の真似事をした後の4年生の時に再読したら
不思議なほど理解できたことを覚えています。

私たち日本人の大半にとって、歴史とは社会科学の一分野です。
ただし、そうなったのは高々ここ100年ばかしのこと。
それ以前は、科学ではなく「物語」みたいなもの。

そして、支那人にとって歴史というのは、未だに科学ではありません。
今も昔も、支那人にとっての歴史は、政治の道具に過ぎないのです。
これは、朝鮮半島に巣くう２つの集団についても同じ。
割合情報がよく公開されている南半分でも、
歴史は科学とは程遠い扱いを受けています。

政治の道具なので、自分たちに都合の悪い「事実」については
躊躇なく捻じ曲げようとします。
事実を隠蔽したり曲解したりすることに、罪悪の意識は皆無です。
なぜなら、彼らにとって歴史は科学ではないからです。

1937年当時、南京の人口が30万人だったのに
支那人どもが主張する「南京大虐殺」の犠牲者は30万人だそうです。
これは、一時期300万人なんてほざいていた時期もあります。
どうして「３」がつくのかというと「白髪三千丈」の国だからです。
日本人が「大江戸八百町」とか「嘘八百」と、
末広がりの「８」を好むような調子で、支那人は「３」を使うのです。
つまり、なーんの根拠もないわけです。
ついでに言えば、あのインチキ極まりない東京裁判でも、
この｢南京大虐殺｣を有罪理由にしようと、なんのかんのと
証拠集めをしようとしたそうですが、どうにもうまくいかずに断念したそうな。

支那人とはそういう連中ですから、
歴史を「共同研究」したって「共通認識」に至らないのは自明の理。
まったく最初から無駄な作業なのです。
彼らが歴史を科学の一分野として扱えるように成長するには
あと何百年も・・・いや、未来永劫無理かもしれません。
これは、お隣の半島に住む人々についても同じ。

というか、世界で歴史を科学の一分野として扱っているのは
基本的に自由主義国であり、かつ先進国のみ、のはずです。
表面的な民主主義制度のあるロシアでも、
日露戦争の記述は歴史教科書にないそうですから。
当然、1945年に条約違反で日本に戦争を吹っかけ、
火事場強盗のように領土と国民を奪ったこと等、
一切書かれていないといいます。

そういう遅れた支那人どもに同調している妙な連中が
この日本の国内にいる、というのも困ったことです。
それも、公立校の教師に多いので始末に終えません。
北海道で日教組の幹部が逮捕されたそうですが、
実態を暴かれた連中の所業たるや、眼を覆いたくなりますね。
ああいう連中が、教育の現場から一人でも減ることが、
この国の明るい未来にとっては必要なことなのです。

今日は、マンションから脱線してしまいました。
最近、「マンション以外の話題ももっと書け」という声を
よくお聞かせいただくので、ちょくちょく脱線してみたいと思います。
ご興味のない方は、スルーしてください。

2010/3/5 22:49 | 未分類 | コメント (0)

港区のマンション購入、ちょっと待った！

今、日本の不動産業界でもっとも分かりやすい形で街の「開発」を
成功させているのは「森ビル」だと思います。
アークヒルズに六本木ヒルズ、表参道ヒルズ・・・・

　　　

もっとも、この企業はどういうわけかいつも社内がゴタゴタ。
創業一族の一部が「森トラストグループ」なんてのに分離して
お互いにいがみ合っていたりもします。
全体的には人材の配分がよろしくない印象がありますね。

まあ、そんなことは一般の方には何の関係も無いので置いておいて・・・
この森ビルは、もともと愛宕下で米屋を営んでいたそうな。
それが関東大震災や大東亜戦争の混乱期に
周辺の土地を底値で買い足して、買い足して・・・
その土地が、今の開発のベースになっているそうです。

その｢周辺の土地｣も、つい最近までは港区に限定されていたそうです。
最近でこそ、上海なんぞに出て行ってスッタモンダをやっておられますが、
この「港区限定」というのは、実に賢明なやり方だったと思います。

港区には、六本木、白金、麻布、芝、赤坂、表参道、青山・・・・
アドレスだけでブランドになる街がウジャウジャあります。
港区というくらいのもので、
昔は海に近かったせいで大使館もたくさんあります。

なぜ、海に近いから大使館が多いかって？

船と馬車が主な移動手段だった時代、
外国からやってくる方々にとっては、
港から上がったらできるだけ近いところに拠点が欲しいでしょ。
維新前後に国交を結んだ主要国の大使館はほとんど港区。
後からやってきた国も、お互いの行き来がしやすい
その周辺に大使館を置きたがったわけです。

歴史の浅い国だったら、大使館は空港と政府施設の中間エリアに
設けられることが多いのも、同じ理由です。

そんな事情から、港区は自然と「国際色」が豊か。
夜の六本木にゴッツイ黒人兄ちゃんの客引きが立っているのも
元をただせばそういうところにあるワケです。

日本人は、そういう「国際色」が大好きですからね。
港区というのは、大江戸線や南北線ができるまで
電車の便利が悪いところでしたが、
なぜか住宅地としては「高級」でした。

東京23区には「都心3区」なんていう分類がありまして
それは、千代田区、中央区、港区なんです。
この中で、もっとも住宅地として優れた条件を備えているのは
やっぱり、森ビルさんの本拠地である港区ですね。

ニョキニョキといろんなタワーが建っています。
分譲マンションも結構たくさんあります。
でも、一言で港区といっても、
その中では結構ステイタスに差があります。
「高級」ではなく「下町」イメージが濃厚なところもあります。
ただ、不動産屋の常として、港区である限りにおいては
そこに作ったマンションは、何としても「高く」売ろうとします。
だから、「おいおい、そこは港区といってもなあ」と思えるマンションや、
「いくら港区○○でも、それは無いだろ」という価格も見られます。

そういった、現在の港区のマンション市場を、
わが盟友の如月さんが今回もスパッと一閃してくれました。
港区でマンションを買おうとしている方は、
どうぞ、↓を読んでください。

間違った選択を避ける、最善の処方箋がここにあります。
まあ、眼からウロコがボロボロ落ちますよ。

そして、榊が「麻布十番」付近について、
綿密に調査して書き上げた

マンションレポート005
迷走する「麻布十番」
三井vs.住友のタワーマンション対決

も参考になさってください。
みなさんの賢明なご判断を、心よりお祈りいたします。

その他の参考レポート
買ってはいけないタワーマンション　東京都心編１８物件

2010/3/3 12:42 | 未分類 | コメント (0)