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榊 淳司オフィシャルブログ

ここ数日、遠来の客があって下手くそな英語を
恥じながら鎌倉や浅草寺などを巡っておりました。
わりあい疲れています(笑)。
ブログが更新できなかった程度に。

さて、マンション市場は需要期の2月というのに冴えません。
私が見ている限り、新築も中古も鈍い動き。
これ、あと半年続いたら大変ですよ。
マンション業界に不況感が漂い始めますから。
まあ、今でも新築はやや危うい感じになっています。

さてさて、今日も脱線しましょう。
オリンピックはもうすぐ終わります。嬉しいなあ。
早く終わって欲しいと思います。つまらないから。
まあ、毛嫌いしているわけではありませんが。

そして、パラリンピックが3月18日に終わります。
これで、この大騒ぎはひと段落。
そのあと、どうなるのか?
ものすごーく、キナ臭い感じになっています。
アメリカの高官が発言する内容を拾っていると
「お前ら、やる気マンマンやんけ」となります。

現実的に考えてみても、かなり開戦の確率は高そうです。
1 北の三男ブーは核とミサイルの開発を諦める気はない
2 トランプ君は米本土に届く核ミサイルを北が保有することを受け容れない
3 アメリカの報道では、それが数か月以内に完成する
4 アメリカはそれを物理的に阻止する

さて、どうも怪しいのは「3」。ほんまですか?
その根拠は何ですか? と探しても、特に見つからず。
だから「3」は開戦の理由ではないかと推定します。
というのは、大気圏に再突入してきちんと起爆装置が
作動する核ミサイルというのは相当ハイレベルではないかと。
私は中国のICBMなんて怪しいものだと思います。

まあ、「4」についてのアメリカの本気度はそれなり。
彼らはやる気十分です。気になることもあります。
ここのところ、アメリカ軍の事故が多いでしょ。
あれって、かなり激しい訓練をしているせいですね。

トランプ君もアホなツイート少なくなったでしょ。
少なくとも北に関しては。水面下で進んでいるのですよ。
多分、最初はアメリカ軍だけで始めるのではないですか。
それで、始まったら馬鹿文君に
「ところで、お前はどっちに付くつもりや」
と、迫るのではないでしょうか。

まあ、そういうことはいいのですが、
ホンマにホンマに始まったら、日本はどうなるのでしょう。
日本が多少なりとも心配しなければいけない点は3つ。
1 北のミサイルが飛んでくる
2 北のテロリストが何かやらかす
3 在韓の日本人が困る

私は1の可能性は低いと思いますが、2はあり得ます。
というか、2の可能性は高そうです。
理由は、1をやらかしたら北は生存の可能性がゼロになります。
しかし2なら「それは自分たちがやったのではない」と
辛くも主張できる可能性が残されます。
北は未だに大韓航空機爆破テロ事件を認めていませんから。

3は、もうどうでもいい話です。つまりは自己責任。
去年からこれだけ危ない危ないと言われているのに、
未だにあんなキチガイの国に住んだり旅行したり
している連中なんてほっとけばいいのです。
そう言うお方は弾に当たるなり、飢えるなり、
いじめ殺されるなりして死んでください。同情不要。

それで、不動産市場への影響は如何に。
何度も書いているように、それは戦争の終わり方次第。
1 短期間に米軍の圧倒的勝利で終わる(北が降伏)
2 中国軍の介入で政権交代(中国の傀儡に)
3 全面戦争になって長期化
4 中途半端に終わる(核がなくなったかどうか分からない)
5 韓国が大きな被害を受ける

1+2が理想的。不動産市場へも短期の影響で済みそう。
落ち着いた後は安心感から不動産価格の高騰もあり得ます。
3以下の事態がいくつか起こったら、これはマイナス要因。

実は、日本国内には純然たる韓国人(在日ではない)人々が、
相当の不動産を保有しています。それらが一斉に
売却に走ればちょっとしたパニックになりそうですね。
そういう時には、中国人もつられそうな気もします。

さて、どうなるのでしょうね。
すべては3月18日以降です。まあ、危ないのは25日あたり?
韓国のアメリカ人が退避し始めている、なんてニュースが出たら、
それはもう数日以内にドカンと始まる可能性があります。

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2018/2/21 14:45 | ちょっと脱線 | Comments (0)

2月21日14:11に「榊淳司マンション情報202号 台東区の3物件」
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2018/2/21 14:43 | メルマガ発信 | Comments (0)

先日、「かぼちゃの馬車」の実質的な倒産が話題になりました。
被害者はおいしい話に乗せられた個人投資家さんたち。
人によっては数千万円の損害が発生していそうですね。
まあ、経営がうまくいけば回収できるかもしれませんが。

昨年は賃貸アパートのサブリース問題が騒がれました。
レオパレスや大東建託といった会社のビジネスモデルです。
2015年1月に相続税の控除基準が厳しくなって以来3年。
おいしい話に乗せられてアパートを建てたオーナーさんも
多いことかと思います。

自己資金と自前の土地だけを注ぎ込んでいるのなら、
空室だらけになっても「思惑が外れた」だけで済みます。
建設費を銀行から引っ張ったお方は、そのうち
苦しくなっていきます。すでにそうなっている方も多いはず。

不動産投資というのはプロでも失敗します。
素人の個人が易々と成功する、とは思わない方が無難。
かといって、「だから手を出すな」とも言いません。
うまくやっている人も少なからずいます。

しかし、世の中には不動産投資についての情報が溢れています。
不動産投資の本なんて、毎月何冊も出ているでしょうね。
知り合いの書いた不動産投資本を送ってもらったことが
何度もあります。さらっとしか読みませんが。

さて、古い話で恐縮ですが、リーマンショックを思い出してください。
あの時、リーマン・ブラザーズが倒産した原因となったのは
サブプライムショックでした。所得の低い人に
住宅ローンを貸し付けたら、大量に焦げ付いた、というお話。
不動産価格が上がっている内は問題になりません。
しかし、下がり始めたらさあ大変。

同じような構造は、平成大バブルの後の「不良債権」がありました。
現在、都市の郊外に建てられた大量の賃貸住宅が
空室だらけになっています。
中には、そのうち経営が行き詰って1棟ごとの売却や、
あるいは競売に掛けられる物件も増えていきそうです。

ブームは2015年から2016年でした。
今年でほぼ3年となりますね。そろそろ出てきそうです。
しかし、そういうアパートは、サブリースがかかったまんまでは、
いかにも売却しにくいと思います。どうなるのでしょう?

この国は、基本的に低迷期にあります。
経済は成長せず、人口と世帯数は年々減少しています。
つまりは、不動産に対する需要は毎年小さくなっています。
そういう国で不動産投資を行うのは、
かなりの難しさを伴います。

つまり、5年10年というサイクルで見れば、
不動産価格は必ず下落していくと考えるべきなのです。
であるのに、今の日本はどういうわけか不動産投資ブーム。
そのへんのおっちゃんおばちゃんが不動産を買っています。
まあ、それぞれの自己責任ですけどね。

今後、カボチャの馬車みたいな事件は増えるでしょう。
サブリース問題も、拡大することはあっても収縮はあり得ません。
ただ、メディアがどの程度関心を寄せるか、という問題。
それにしても、不動産市場は次から次へと
押し寄せる逆風の波を、どう凌いでいけるのか・・・

2019年 消費税増税、空家率の発表
2020年 東京五輪が終了
2021年 団塊ジュニア世代、50歳台へ
2022年 生産緑地法の終了
2023年 空家率21%突破の予測(野村総研)
2025年 東京都での人口減少開始
2027年 榊淳司65歳になる(そろそろ引退?)

この間、どこで中国のバブルが弾けるのか、もあります。
あんなもの、いつまでも続くとは思えません。
日本の金利がいつ上がりだすのか、も考えねばなりません。
今のマイナス金利が続けば、いずれ行き詰る銀行が出てきます。
つまり、今後不動産価格が下がる出来事はいっぱい
予定されているのに、上がるためのスケジュールは皆無。

だから、不動産投資はよほど慎重に行うべきです。
まずもって、最も影響を受けにくい東京都心がいちばん。
地方にアパートやマンションを持っている人は、
徐々に買い換えて都心へと資産を移すべきでしょう。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
「東京のタワーマンション」と、
その中から「厳選7物件」のタイトルを最新情報化。
青山と浜離宮のタワーが市場から消えました。
代わりに月島、東池袋、港南に新物件が登場。
しかし、総じて動きは悪いですね。

東京のタワーマンション厳選7物件
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パークコート乃木坂ザタワー,パークシティ武蔵小山ザタワー、グレーシアタワー三鷹,ミナトフロントタワー、THE 千代田麹町 TOWER、MID TOWER GRAND、シティタワー国分寺ザ・ツイン

東京のタワーマンション
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【Ⅰ港区エリア】
■ザ・パークハウス 白金二丁目タワー
■クレストプライムタワー芝
■ミナトフロントタワー
■パークコート乃木坂ザタワー
【Ⅱ 都心エリア】
■THE 千代田麹町 TOWER
■THE GRAND MILLENNIA TOWER&SUITE
(グランドミレーニア)
■OWL TOWER
■プラウドタワー東池袋
■スカイフォレストレジデンス
■シティタワー恵比寿
■シティタワー銀座東
【Ⅲ城南エリア】
■品川イーストシティタワー
■クレストタワー品川シーサイド
■シティタワー目黒
■シティタワー品川パークフロント
■プライムパークス品川
シーサイドザ・タワー
■シティタワー大井町
■ パークシティ武蔵小山ザタワー
【Ⅳ湾岸エリア】
■勝どきビュータワー
■DEUX TOURS CANAL&SPA
(ドゥ・トゥール)
■パークタワー晴海
■MID TOWER GRAND
■シティタワーズ東京ベイ
【Ⅴ郊外エリア】
■シティタワー金町
■シティタワー国分寺ザ・ツイン
■グレーシアタワー三鷹

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2月25日(日)・3月8日(木)
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(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

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まだ昭和の頃、勤めていた会社ではにぎにぎしい
社員旅行というものがありました。
バスに乗ってどこかの観光地に繰り出すわけです。
わたし、ああいうのが嫌いじゃありません。
だって、昭和のオトコですから(笑)。

刊行バスに乗って都内を走り抜けます。
すでに出来上がりかけているオッサンたちの
さっそくな自慢話が始まります。
「お、あの・・・というマンションは俺がやった」
「こっちの・・・はワシがやったんや」
「いやいや、この先の・・・・は俺がやったやつよ。000戸やったぞ」

「やった」て、それ何をやったん? て思いました。
まあ、分っているのですけどね。
新築販売時の広告を担当した、ということ。
営業や制作やマーケや、その他関係分野で。

私はこれでも無闇と汚い言葉は使いたくないタイプですから
「このマンションのパンフレットは私がコピーを書きました」
という表現を使わせていただいています。
まあ、さして自慢にもなりませんけどね。

先日、過去に私がパンフレットを書かせていただいた
マンションの中では、片手に入るほど有名な物件で、
長らく管理組合の役員を務めてこられた方と歓談。
現在の状況を詳しくお聞きする機会がありました。

なんと、もう2回目の大規模修繕に入ろうかと言う年月を、
多少の波乱はあったにしろ一応は大過なく運営されてきたとか。
あの当時としては「こんなんつくってどーすんの」と
しか思えなかった数々の共用施設は、今でも機能。
新築時からほとんど変わらず住民に使われているとか。

いやあ、ビックリするとともに嬉しくなりました。
何といっても「これ、10年後や20年後どうなっているのか」
なんて考え乍ら、歯の浮くような表現でパンフレット書きましたから。
私は嘘を書いたわけではなかったのです。よかった。

しかし、そこには管理組合を運営してきた人々の
並々ならぬ努力と営々とした作業があったことでしょう。
マンションの管理と言うのは、まことに面倒くさい
作業や話し合いや手続きの連続なのです。
そして、往々にして人間関係がおかしくなります。

私は何物件か持っていたマンションはキレイに売却。
今後、また買うことは絶無ではないにしろ可能性は低いです。
売却して何が良かったかと言うと、議案書や
予算、決算などを読んで心を煩わすことがなくなったから。
私にはマンション管理についての知識が多少あります。
「このマンション、あかんやん」というところばかり
見えてしまうのです。それが自分の所有物ですからね(笑)。

マンションの管理と言うのは地味な分野です。
最近、出版社から「何か書いて下さい」的な
お話しをいただくこともちょくちょくあるのですが、
「マンション管理」はテーマにできませんね。
地味すぎて売れる気がしないのです。
本の中に1章を立てることはしてきましたが。

しかし、マンションを購入した後でもっとも大事なのは管理。
最近、私が精力的に取材を続けているマンションは、
ほとんどが都心か都心周辺でそれなりの場所にあります。
すると、住んでいる人が基本的に優秀なので、
何かあっても問題解決能力が高いですね。
区分所有者にも、あらゆる分野の専門家がそろっています。

しかし、郊外のサラリーマンばかりが住んでいるような
マンションの管理組合はどうなっているのでしょうね。
それも、築30年や40年を経過したようなマンションは・・・
きっとそこには凄まじい問題が潜んでいるように思えます。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
そういった凄まじい未来が待っているかもしれない
東京の大規模マンションと、江戸川区の東西線、
新宿線のタイトルを最新情報化しました。
東葛西にでてきたアロハはどうなるのでしょうか。
「世間はそんなにあもないで」と言ってやりたい気分です。

葛西・西葛西エリア
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1 プレシス葛西ルジュール
2 プレシス葛西ルヴェール
3 プラウド西葛西
4 TOKYO ALOHA PROJECT
5 VILLEVIO KASAI(ヴィルヴィオ葛西)
6 ルピアコート西葛西
7 プレサンス ロジェ 西葛西
8 ジオ西葛西清新町
9 プレスタンテ中葛西
10 グリーンホームズ南葛西VI

船堀・一之江・瑞江・篠崎」
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1 ライオンズ一之江レジデンス
2 ベルフール篠崎アラーナ
3 エクセレントシティ篠崎公園
4 Brillia(ブリリア)一之江

東京の大規模マンション
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■グランドメゾン江古田の杜
■グランドメゾン品川シーサイドの杜
■クレストシティ木場
■ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂
■ザ・パークハウス 花小金井ガーデン
■ザ・パークハウス 国分寺四季の森
■ザ・ブルームテラス
■ザ・レジデンス ひばりが丘
■ジオ多摩センター
■シティテラスひばりが丘
■シティテラス荻窪
■シティテラス小金井公園
■シティテラス杉並方南町
■シティテラス東陽町
■シティテラス品川イースト
■ディスカバテラス プロジェクト
■TOKYO ALOHA PROJECT
■TOKYO キラリスナ PROJECT
■パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ
■パークホームズ調布桜堤通り
■ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト
■プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス
■プラウドシティ阿佐ヶ谷
■プラウドシティ越中島
■プラウドシティ大田六郷
■プラウドシティ武蔵野三鷹
■ブランズシティ久が原
■ブランズシティ世田谷中町
■Brillia City(ブリリアシティ) 石神井台
■Brillia(ブリリア) City 三鷹
■プレミスト有明ガーデンズ
■プレミストひばりが丘
■ベルコリーヌ南大沢 5-6
■(仮称)町田駅前大規模プロジェクト
■武蔵野富士見 ザ・レジデンス
■メイツ深川住吉
■レーベン多摩センターBeaut
■蘆花公園 ザ・デジデンス
【アイウエオ準順】

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2018/2/14 15:12 | メルマガ発信 | Comments (0)