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榊 淳司オフィシャルブログ

9月21日13:31に「榊淳司マンション情報254号 文京区の4物件」
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今回、9月に入って4回目の配信でした。
次回は今のところ未定です。
豊島、北、さいたま市浦和区、杉並区などの
タイトルを更新したのですが、これと言った物件がありません。
ただ、これらの中から何らかの物件を取り上げたいと思っております。
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2018/9/21 13:35 | メルマガ発信 | Comments (0)

マンション市場には大した動きがありません。
ですので、今日は最近のニュースで感じたことなど少々。

半島では南北首脳会談が行われました。
共同宣言とか出していたようですが、ニュース順位は下位。
あれに何かの意味を見出している専門家は僅少でしょう。
トランプ君にしたところ「よかったね」レベル。
アメリカのメディアは総じて冷ややかな反応でした。

私から言わせれば「嘘つき同士の約束に何の意味がある」と。
韓国と北朝鮮にとって、外国との条約や約束は、
方便以外の何ものでもないのです。すべて過去の実績が証明。
そもそも日韓の植民地時代の様々な問題は、1965年に
国家間で正式に締結された基本条約の中で
「完全かつ最終的に解決されたこととなることを確認」
されています。なのに、今になって「慰安婦」(ただの売春婦)や
「徴用工」(普通に募集した工員)について賠償しろ等という
強盗恐喝まがいの要求を出してきています。
あまりにうるさいので、2015年の12月に日韓合意。
それも守らずに未だにグジグジほざいているのが韓国。

北朝鮮は1990年頃から核兵器を作ろうとして、
アメリカと3回くらい「もうやめます」と合意しておきながら、
すべて反故にしてあの通り。約束を守らない国。
その点、多分トランプ君はなーんも理解していません。

そんな、約束を守らない同士が肩を叩き合って共同宣言。
書いてあることは、今までとほとんど同じこと。
韓国が国連決議に違反する援助をやりそうな内容まであります。
冷ややかに考えれば噴飯ものですが、世界は韓国に対して
すでに「普通の国」とは捉えていない節があります。
つまり「ちょっと変わった連中が住む国」だと。
北朝鮮なんて、ただのテロ国家ですからね。
その両国が握手をしても「ふーん、そうですか」の世界。

あとは米中の貿易戦争ですね。いっこう収まりません。
習君はゴメンナサイをする気が毛頭ないのでしょうね。
トランプ君もそれではお得意のディールができません。
あとは行くところまで行くのでしょうか。

私が思うに、習君は多分2年先を睨んでいるのだと思います。
次期大統領選挙ですよ。そこでトランプ君は終わる・・・
いやいや、分かりませんよ。トランプ君を嫌っているのは
民主党系の人士に加えて共和党の穏健派というか本流。
でも、それよりもプアホワイト(貧乏白人)が数では勝ります。
あと、ユダヤ人は本来民主党寄りですがトランプ君は
極端なイスラエル優遇の政策を取っています。
だからユダヤ票の何割かはトランプ君に流れます。

それと、トランプ君には目立った失政がありません。
暴言失言の類は数限りないのですが・・
あとロシヤンゲートとは結局日本のモリ・カケでしょ。
いつまでたっても決定的なのが出てきませんね。
だから、もしかしたらトランプ君の再選はありや?

習君にとってトランプ君の再選は悪夢以外ではありません。
だから今から、サイバー上で反トランプの工作をするはず。
というか、すでにしているでしょう。
一方、ロシアはまだしもトランプ君が大統領であった方が
民主党の候補に変わるよりもマシと考えるはず。

するとすると、アメリカを舞台に中国とロシアがサイバー戦争?
なーんてなったら、こっちはかなり面白いものが見物できます。
その前哨戦はすでに始まっているかもしれませんね。
まあ、取りあえずは目先の中間選挙に注目しましょう。
私は共和党の意外な善戦を予測します。

あと、国内は自民党の総裁選挙が終了。石破君の意外な善戦。
まあ、それはいいとして、安倍君、意外に嫌われていますね。
小泉進次郎君が石破君に投票しました。なぜでしょうか?
10月に内閣改造が行われますが、これは論功行賞。
安倍君が大臣の椅子をポチたちにばら撒く行事です。
今頃は身体検査で忙しいはず。近頃はヘンなのが
いっぱいいますから、問題を起こされると面倒。

そんな中、安倍君は次期内閣に是非とも進次郎を入れたかったはず。
それが対立候補の石破君に票を入れられれば、不可能に。
ひょっとして進次郎君、安倍内閣の閣僚になりたくなかった?
まあ、馬があってないでしょうから、そういうことも十分あり。

そんなことを考えているうちに、秋の夜は更けていきます。
さてさて、私もユーチューブに正式デビューです。

早稲田大学エクステンションセンターで開講
マンションの選び方、買い方、住み方、売り方

3回目になりましたが、早稲田大学の市民講座で
集中講義を行います。今秋の10/13, 11/10の2日間。
今回は新築中古のマンション市場の現場をどう歩くか、
実践的なお話を中心にお伝えしていきます。

9月29日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

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不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時:9月29日(土)13時~17時
開催場所:セトル 2階会議室(4階から2階へ変更になりました)
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

9月29日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は4組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2018/9/21 0:05 | ちょっと脱線 | Comments (0)

9月19日13:32に「榊淳司マンション情報253号 千代田区の3物件」
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2018/9/19 13:35 | メルマガ発信 | Comments (0)

最近、「リーマンショック10年」をテーマにした記事を見ます。
正直、「あれから10年かああああ」と思いますよ。
私が広告制作業の経営を諦めたのも、ちょうど10年前でした。
6人ほどいた従業員に「来年1月で全員解雇します」と
告げる前日の夜は、中々眠れませんでした。

結局、私は広告に見切りをつけてジャーナリストに転進。
今はそっちが完全に本業になりました。
ただ、今でも年に何本かは広告の仕事をしていますよ。
最近はマンションの広告関係はほとんどなくなりましたが。

しかし、今は10年前では想像できないくらいに好景気。
何よりも完全雇用に近い状態、というのがすごいですね。
私はここ5年以上も就職の相談を受けていません。
ただねえ、気になることがあります。

日本人の個人所得はちっとも上がっていないのですよ。
この局地バブルで儲かったのは地主と不動産屋だけ。
あと株価はかつての3倍以上になりましたから、富裕層。
真面目にコツコツと働く人間には両方ともに無関係。

最近、都心を歩いているとアルバイト募集の貼り紙に
書かれている時給はいずれも1000円以上になりましたね。
3年前のマクドナルドは、ほぼ最低賃金でした。今は1000円。
最低賃金は15%ほどボトムアップしましたが、
その他の人々の賃金が上がっているとは思えません。

特に介護職や保母さんなどの賃金は低レベルにとどまったまま。
私たちの目には留まりませんが、この国には最低限の
暮らしをしている人々がわんさかいるようです。
サラリーマンだって、無理なマンション購入をして
ローン返済に苦しんでいる方々は最低レベルの暮らしでしょ。

東京という街はチャンスも多いのですが、才能や能力の
無い人間にとっては残酷な競争社会です。
この街に住んで年収が1000万円に達しないと、
中間層の社交世界にも入っていけません。

年収とは世帯年収ではありませんよ。個人の年収です。
ビジネスマンの世界では1千万円さえ稼げない人間なんて
口をきく価値もないと見做されます。口はきいてもらえますが。
40歳を過ぎてボンクラなサラリーマンはただのダメオヤジ。

ただ、サラリーマンのダメオヤジ比率は95%以上だと思います。
つまり、この街に住むサラリーマンの95%は負け組に編入されます。
何とも残酷な街ではないでしょうか。
私は、東京のそういうところは大嫌いです。

この街に住んでいて、不思議なのは人々の住宅観ですね。
特にニューカマーの住宅観は何とも一様。みな同じ。
ニューカマーとは大学生か社会人になる時に、
この街に移り住んだ人々。いわゆる田舎者です。

彼らは自分の家を買う時に、自分が買えるギリギリ高い家を
買おうとします。なぜでしょうね? 不思議、不思議。
例えば1億円の家を買えるけど、6千万円にしておけば
日常の暮らしで無理をせずに済みます。なのに予算は1億円。

それで、日常生活を切り詰めたりします。亭主の小遣い6万円とか。
我が家は自営業なので、私は法人のお金を使います。
そんなん、使う時にはクレジットカードの限度額まで使いました。
男子たるもの、下手に吝嗇と見なされるのは恥ですから。
といって見栄は極力張らないようにしましたが。
「お前は自分の遊びでつこうたんやろ」と怒られそうです(笑)。

そんな私も、リーマンショック後は実につましくやっています。
収入は減ったのに、支出は人生で最大限に膨らみました。
自分で使うお金なんて、かつての何千分の1かもしれません。
ただ、ちっとも苦にはなりませんね。そこは貧乏育ち。

私の場合、収入は常に変動します。
不動産の世界では、それは仕方のないことですね。
何億円かの土地をうまくマンションデベに嵌めた時には、
それなりのコンサル収入が入ってきます。でもまあ、
私の場合はそういうことが度々あることでもありません。
何といっても、本業はジャーナリストですから。縁があれば。

リーマンショックから10年。次は何が起こるのでしょう?
リーマンの前のアメリカ経済はバブルでした。
今は中国経済がバブル。日本経済は不動産のみが局地バブル。
株価はまあ、あんなものでしょう。

日本やアメリカの様に、自由主義経済の元で起こったバブルは、
そのうち必ず弾けます。しかし、中国経済はちょっと異質。
もう何年もの間、バブルの崩壊を政府が腕力で止めています。
これは世界経済史上における壮大な実験なのです。
願うらくはこの実験、ある程度は成功して欲しいと思います。

早稲田大学エクステンションセンターで開講
マンションの選び方、買い方、住み方、売り方

3回目になりましたが、早稲田大学の市民講座で
集中講義を行います。今秋の10/13, 11/10の2日間。
今回は新築中古のマンション市場の現場をどう歩くか、
実践的なお話を中心にお伝えしていきます。

9月29日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

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不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時:9月29日(土)13時~17時
開催場所:セトル 2階会議室(4階から2階へ変更になりました)
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

9月29日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
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よく「マンションは何時から下がり始めるのですか?」
という類のご質問をいただきます。
特にメディアの人はみんなそれを聞きますね。
週に何回も同じ話をしていることがあります。
みなさんも私の答えをお知りになりたいでしょう?
でも、このブログを過去3か月来読んでくださっている方は
私がどう答えるかなんてお分かりかと思います。
でもまあ、繰り返しておきます。

まず、新築マンションの価格というものには多分に
硬直性があります。市場よりもコストで決まります。
新築マンションのコストは主に土地代と建築費。
この2つともが都心では完全な売り手市場です。
だから、この状況が変わらない限り都心エリアでの
マンション価格は下がりません。むしろ上がります。
ただし、それで売れるかどうかは別の問題です。
新築マンションは今でも在庫の山です。

次に、中古マンションの価格は多分に新築に影響されます。
というか、これまではそうでした。今は・・・
ちょうど市場の主役が新築から中古へ変わる
過渡期ではないかと私は考えています。
ただ、現状はまだ新築市場が作る空気に支配されています。
「新築が坪400万円だから、築5年は370万円だろ」
まあ、そういう感覚ですね。

ただ、最近では年間に販売される新築マンションよりも
売買が成立する中古マンションの方が多くなっています。
この傾向は今後ずっと変わらないと私は考えます。
その内、中古は中古市場で独自の価格形成を行うはず。
その時期こそ、これから迎える下落期ではないかと思います。

で、その下落は何時から起こるのか?
ハッキリ言うと、今も静かに起こっています。
私は江東湾岸エリアの特定マンションを定点観測しています。
レインズでの成約事例と売り出し中物件を眺めているのです。
最近、売り出し中物件の価格と、成約事例の価格に
大きなかい離が見られるようになりました。
要は、高く売りだしても売れない状況です。

他のマンションをチラチラ見に行っても、そういう傾向です。
売出し価格というのは、ネットで中古マンションの
資産価値を数値化しているサイトを参考に決められている
のではないかと私は推測しています。
そのネット上の評価額はどうやって出ているかというと、
これもまたネット上に出ている売り出し価格を
データベースにして評価額を出しているのです。
だから、レインズの成約額より高くなって当然。
ただ、これはまだ一般人には可視化されていません。
でも、現場の業者は肌感覚で分かっています。

実のところ、不動産市場は景気に大きく左右されます。
今の日本経済、かなり景気がいいと私は思います。
だから不動産取引も活発。それが今の状態ですね。
この景気が続く限り、中古マンション市場が大きく
崩れるようなことはないはずです。

だったらこの好景気はいつ終わるのか?
分かりやすい分岐点は来年10月1日の消費増税ですね。
安倍君は心の中ではどうか分かりませんが、
表向きは今も「予定通り」と発言しています。

で、本当に10%になったら間違いなく景気後退です。
もしかして、それまでにゼロ金利が解消されている
可能性も否定できません。長期金利は少し上がっています。
もしそうなったら中古マンション市場の下落が見えますね。

その他、最近の日本の景気は世界経済に左右されています。
前回はリーマンショック、その前はITバブル崩壊。
その間には海外からやって来たファンドバブル。
さらに古くはプラザ合意による平成大バブルの出現。

現在、アメリカの景気は絶好調です。ヨーロッパもまずまず。
いちばん心配なのが中国。アメリカから貿易戦争を仕掛けられ、
さらには国内の借金過剰体質も崩壊しかけています。
だから最近習近平君は日本に対してソフトになったでしょ。

仮に、中国で何かリーマン的なことが起こったら、
日本どころか世界経済もぶっ飛びます。
さらに、日本は異次元の金融緩和中ですから、
打つべき金融政策がほとんどありません。
それこそ、奈落の底に突き落とされて、救いの手無し。
もちろん、その時には不動産市場も地獄を見ます。

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9月29日土曜日の13時から17時まで、
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