榊　淳司オフィシャルブログ

告白・・・榊は「国語１」　＆　大友さんのコラム執筆

20年以上前、とある大手マンション販売会社の担当者と
広告の打ち合わせをしているときによく聞かされたセリフは
「俺よ、高校んときに美術２だったからさ、デザインなんてわかんねえ。
　だから、榊さんの思うとおりやってくれていいよ」

その販売会社は、広告にうるさいことでつとに有名。
しかし、あれこれいう割には脳味噌がツルツル・・・・
広告屋の間でその会社は「芝のチンピラヤクザ」と呼ばれています。
まあ「感度リョーコー」なんてやって喜んでいる連中ですから。

同じ系統だけれども、ちょっとだけマシなオツムをお持ちなのは
「新宿のインテリヤクザ」と呼ばれているノルマ不動産。
同じヤクザでも、小賢いところがあって始末に困ります。
まあ、どちらも「ヤクザ」ですから、
厄介な連中であるところは変わりません。

ところが、その「美術２」氏はいたって頭脳明晰な合理主義者。
「チンピラヤクザ集団」の中でメキメキと頭角を現し、
あれよあれよという間に出世したかと思うと、
そういう「脳味噌ツルツル」系に愛想をつかしたのかどうか、
いまや業界で知る人ぞ知る企業の副社長に転進。
今でもときどき酒を飲んだり、情報交換をしています。

まあ、自ら「美術２だから」とおっしゃるだけあって、
己のことを知り、余計なことにエネルギーを使わない方。
アノ頃のことでよく思い出すのは「俺は美術２」といわれたときに
「実は、私は国語１なんです」なんて絶対に言えなくて、
ちょっと罪悪感をもってしまっていた自分・・・・

当時も私は、「文章屋」という肩書きで生きていましたから
まさか「国語が１だった」なんて言えませんぜ（笑）。
ついでをいうなら、いまでもセンター試験で満点に近い「地理」も「１」。
「1」の理由は日教組のクソ教師どもとの大喧嘩なのですが
所詮「１」は「１」。卒業間際に「２」でなんとかセーフ。
２教科とも定期試験の成績は間違いなく上位でしたから、
流石の日教組も最後まで「1」とはできなかったのでしょう。
しかし、3流大学にも推薦してもらえない酷い成績。
多くの同級生は私が落第したと思っていました。

まあ、今となってはただの笑い話です。
でも、私は卒業後もずっと・・・
１０年位前まで高校を「落第」する悪夢にうなされていました（笑）。
大学に合格したことよりも、日教組のクソ教師どもが跳梁跋扈する
理不尽なアカ高校を無事卒業できた喜びの方が大きかったですね。
それはもう、すごい解放感でした。まるで刑務所を出たような・・・(笑)

その高校、かつては京都大学の合格者が全国一位だったのが
今では見る影も無い５流校にオチぶれています。
日本航空と同じで、アカ組合が幅を利かすとロクな結果になりませんね。

なんでそんなことを最近思い出したかというと、
私の子どもが受験をしていて、自分の学校時代を思い出したことがひとつ。
そして、日教組から「国語1」を貰った自分が、
今は「国語」を駆使して生きていることにおかしみを感じたせいです。

そういえば、このブログにはちょっとした誤字脱字を
しつこくご指摘くださる読者がいらっしゃいます。
まったく感謝に耐えません。
榊は「国語１」ですので、日教組よろしく今後もご指導･ご鞭撻をお願いします。

「国語」とはちょっと離れますが、
さほど遠くない話題をもうひとつ。

実は、尊敬する業界の大先輩が
「夕刊フジ」の求めに応じてコラムを執筆されることになりました。
それは他ならぬ大友雅敏さん。
このコラムにも度々登場し、多くの方のマンション購入の
実に頼もしい「お助けマン」として活躍しておられます。
彼の不動産取引と業界事情に関する卓越したご見識と
慧眼鋭き洞察力は私など足元にも及ばないと常々畏怖しているお方。
その大先輩が、とうとう本日2月8日の月曜日発売号から、
「大友雅敏の、デフレ時代のマンション購入術」というテーマで
コラムを掲載されることになりました。
「夕刊フジ」では初となる、ウィークデイ2週間連続掲載だそうです。

こんな時代に、どういう方針でマンションを買えばいいか・・・
その秘訣を業界の大先達・大友さんが明らかにしてくれます。
みんさん、ぜひ読みになってみてください。
榊とは違った視点の「マンション購入術」に出会えると思います。


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2010/2/8 11:06 | 未分類 | コメント (0)

どこへ行く、住友不動産、そして三井不動産

東京は、めずらしく雪が降っています。
雪が降って思い出すのは、はるかな・・・・というか
およそ１０年位前の出来事でしょうか。

私はとある広告代理店といっしょに、
某ノルマ不動産が高幡不動あたりで分譲していた
一戸建て住宅分譲の販売キャンペーンの仕事をしていました。
ノルマの担当者は、若いくせにやたらと生意気な奴らで
私たちは、それはそれは辛い思いをしながら
何とかモデルハウスオープンにこぎつけます。

すると、なんとその前日に大雪。
駅からモデルハウスまで歩いて5,6分はありました。
「これじゃあ、客がこれねえよ」
生意気担当者がそういうので、その道筋を
広告代理店の担当営業二人は当日の朝に一生懸命雪かきをしました。

そして、いよいよオープン。
でも、雪のせいかお客は一人もやってきません。
「こねえじゃねーかよう」
生意気君たちは怒りまくり。
（そんな、こんな雪ではしょーがないでしょ）
と、本音をいえないところが士・農・工・商・広告代理店。

まあ、嫌味をガマンするだけだったらいいのですが
そのチョーKYな生意気君は
「客がこねえなら、広告料は払えねえよ」
と言い出したのです。
まあ、不動産屋というのは半ばヤクザみたいな連中ですから
そういうことを「言う」くらいは日常茶飯事。
でも、そのKY生意気君は、本当に払わなかったのです！

ひどい話といえば、ひどい話。
明らかな民法違反ですが、それがナーナーで終わるところが
この業界の前近代性ですね。

その「ノルマ」な会社もそうですが、
大企業というものは、時に恐ろしいほどKYな傲慢さがあります。
今、都心エリアでマンション用地を買い捲っているのは
「ノルマ」君たちと、住友不動産。
特に住友不動産は、「暴走」といっていいくらいの買いっぷり。

私の個人的な観測では、今首都圏で「完成在庫」を
最も多く抱えているマンションデベの1社は、間違いなく住友不動産。
我々業界人の世間話には、必ずといっていいほど
「あの住友の○○○はどうなるのでしょうね？」という話が出ます。
○○○とは、いうまでもなく都心のタワーマンション。
それも、ひとつやふたつでないところが住友さん。

それだけ多くの在庫を抱えているのに、
まだまだ足りずに買いに走っている、というのが現状のようです。
事業化されて売り出されたときの価格も
ミニバブルの時とさほど変わらない水準。
「本当にそれで売る気ですか？」と聞きたくなります。

その一方、都心エリアでの「値崩れ」現象は着々と進んでいます。
私がこのブログで昨年の後半以来着目している都心湾岸エリア。
具体的に言えば、豊洲、有明、晴海･勝どきのあたり。
特に今年の後半は、今日明日の命といわれる
プロパストの事業用地を継承したデベの「東雲戦争」が勃発する気配。
攻防ラインは坪単価200万円台前半になりそうな雲行きです。

そして、2,3年後に起こりそうなのが「晴海戦争」。
これは、去年コスモスイニシアが半ばヤケクソで仕掛けた
「晴海レジデンス」が市場形成の嚆矢になってくるかもしれません。
住友不動産も、この戦争の主役として予定されています。
三菱地所も1800戸というベラボーな計画。

晴海･勝どきのマンションレポートが完成

この「晴海戦争」も含めて、晴海･勝どきエリアに関しては
レポートをまとめてみましたので、詳しくお知りになりたい方は
どうぞ↓こちらをお読みください。

 

また、同じ財閥系でも三井不動産は「手堅い」手法の
事業展開をなさっているようです。
それは、某ゼネコン系デベが「放出」した
まるで「アウトレット」のようなマンションを
自社ブランドの「パークホームズ」として販売している
「気配」が濃厚に推測できるのです。
そういう物件が、江東区の東陽町に1件、江戸川区の西葛西に1件。
私が知らないだけで、他にあるかもしれません。
もし、そうだとしたら、エンドユーザーを舐めてますね。
「パークホームズ」と名乗れば売れる、とお考えのようですから。

東陽町レポートの第2弾をリリース

東陽町に関しては、レポートに書きました。
昨年の秋に出したものをリニューアルして最新情報にした
「マンションレポート･東陽町編」です。

 

いかな財閥系大企業といっても、「市場」には勝てないはず。
また、マンションを購入されるみなさんも
「看板」に騙されぬよう、十分にご注意なさってください。

その他の参考レポート
「マンションレポート　豊洲編」

「マンションレポート　有明編」


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2010/2/2 0:19 | 未分類 | コメント (0)

契約には「キケン」が隠れている！

先日、とある相談者が中古マンションを購入されました。
最初にその物件を相談された時、「ちょっとヘンだなー」と感じました。
駅から近くて、場所もまあまあ。
中古マンションとしてはいかにも「売りやすい」物件なのに
売出価格がミョーに「弱気」なのです。
こういう時、われわれは「これは何かあるぞ」と疑います。

その相談者氏には、慌てず、慎重に物件を見極めるようにアドバイスするとともに
例の「お助けマン」であるベストサポートの大友氏への依頼を勧めました。
結局、急展開で話が進んで「弱気」価格からさらに値引きされた価格で妥結。
そこで分かったことは「差押」物件だったということ。

こういう場合、売り主側は「売り急ぐ」ので、
価格交渉は買い主ぺースで進むケースが多くなります。
その相談者氏は、私の「中古マンション値引き交渉術」を
熟読していただいていたので、
まずまず有利な条件を引き出せたと思います。

でも、その物件自体は「差押」や「管理費滞納」が絡んでいて
通常の中古マンションを購入するよりも手続きが煩雑。
それに買い主側には通常パターンに比べて多くのリスクが生じます。
「そんなの、業者に頼めばなんとか・・・」してくれる、と考えるのは甘いのです。
それは、良心的で、なおかつそういう複雑なケースに対応できる実務能力を備えた
仲介業者であればキチンとしてくれる可能性があります。
ただし、そういう仲介業者はかなりの少数派です。
ですから、それはハナから期待しないでください。

そもそも、普通に不動産を購入するだけでも
買い主側が不利な条件を飲まされるケースは多々あります。
重要事項説明書や契約書の内容に不備があったり、
買い主側が将来損害を受ける可能性の高い条項が含まれているケース等はザラです。

「仲介業者はそういった契約業務のプロだから、任せて安心」などとは
安易に考えないでください。むしろ、実態はその逆です。
仲介業者というものは、取引を成立させて手数料を得ることを
まず第一に考えていて、買い主の権利保護など二の次です。
後で大きな不都合が生じても
「あ、そうでしたっけ。そういうことは想定していませんでしたので・・」
なんて、アッケラカーと開き直られてしまいます。

そして、彼らは契約のプロでも何でもありません。
むしろ、決まったパターン以外の契約業務には対応できない
トーシローである場合がほとんどです。

私にとって不思議でならないのは、
不動産を購入される多くの方は、何千万円もの取引をなさるのに、
契約書や重要事項説明書をろくすっぽ読まれません。
あれは隅々まで熟読して、自らに不利な条項が含まれていないか
丹念に精査する必要があります。
アメリカ人なら、そういう場合は弁護士にチェックさせます。

不動産購入にはトラブルがつきものです。
その多くは、契約時の「誤解」から生じます。
そして、それらはほとんど契約書や重要事項説明書のチェックで
回避することができるのです。

何千万円もの契約をするときには
専門家にチェックを依頼するのが「常識」だと思います。
弁護士に頼めば、かなりの費用がかかりますが
大友さんに頼めば、4万2千円だそうです。
しかも、そこらの弁護士よりも不動産取引の法務知識が豊富です。

その相談者氏のケースなどは、
大友さんを活用すべき典型例だったといえます。
考えられるあらゆるリスクを回避しながら、
安全な取引の道筋をつけて、購入者の利益をしっかりとガード・・・
彼は実に頼もしい、不動産購入の「お助けマン」なのです。

例えば、不動産業の「憲法」ともいえる宅建業法の規定では、
売主が宅建業者の場合、２年間の瑕疵担保責任は
免れないことになっております。
つまり、業者が売り主である不動産を買った場合は、
何か不具合が見つかったとしても、
２年以内だったら補償を求めることができます。
ところが、重要事項説明書や契約書の特約で瑕疵の免責を
記載している業者がいかに多いか・・・。
つまりは脱法行為です。
こういったことは、契約時にキチンと指摘して訂正させるべきです。

また一方では、建物工事費を全額受け取っていながら
完成する前に倒産した富士ハウスやアーバンエステートのような事例は
詐欺と呼んでいいかもしれません。
こういったケースは、大友さんが契約書のチェックや
契約立会いをすることで事前に防げたはずなのです。

しかし、ほんの数万円の出費を惜しんだばかりに、
何十年も後悔の念にさいなまれている方が、どれほど多いことか。

大友さんの会社は以下の通りです。

株式会社ベストサポート
東京都新宿区高田馬場４丁目
０１２０－２３４－２１２
http://www.best-sup.com/

参考レポート
「中古マンション値引き交渉術　ノウハウ編」

「中古マンション値引き交渉術　無料相談付」


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2010/1/31 11:40 | 未分類 | コメント (0)

榊に向かうところ敵なし？　「北区」レポート登場！

この前お正月を迎えたと思ったら、もうすぐ1月も終わり。
早いものです。歳々年々、時間の経過が加速します。
このブログも始まって2年ちょっと。
本格的に更新し始めて1年半というところです。
それで、トータルページビューは150万に達しました。
はっきりとは分かりませんが、固定の読者が2000人くらいと想像できます。

私は、常にエンドユーザー向けに情報を発信しているのですが、
マンション業界の人々もかなり多くお読みいただいているようです。
全体の3割として600人・・・けっこうご大層な数です。
「住宅新報」の実質的な読者よりも多いかもしれませんな（笑）。

そして、かねがね不思議に思っていることには、
これだけ業界に対して悪口雑言を連ねている割には
マトモな反論は皆無に等しい、ということ。

もちろん、ご批判はいただきます。
でも、ブログの一部分だけを取り上げて異論をいう「チャチャ入れ」型や、
根拠を示さずに「お前は間違っている」と叫ぶ「負け犬の遠吠え」型、
あとは「誰かがこういっている」「誰それのことを考えろ」的な
「他人のフンドシ」型がほとんどですね。

これだけ好き放題書いているのですから、
中には一人ぐらい業界から「論客」が出てくるかと思ったけれど・・・
「シナ人」の時には、割合にマトモな反論はありましたが
マンションについてはね・・・ほぼなし。

どうやら業界のみなさんは、私の意見にご賛同くださっているようです（笑）。

さて、榊マンション市場研究所の遠大な構想・・・・
首都圏のほぼ全域を「マンションレポート」でカヴァーする
業界戦慄の計画が着々と進んでいます。
詳しいことはいえませんが、すでに都心のタワーマンションについては
無料相談に対するアドバイスや、マンションレポートによって
購入の可否を判断された方がかなりの数に及びます。

そして、今回は都心の高級物件だけではなく
場所の割には「お買い得感」のあるエリアである
「北区」についてのマンション立地評価集を、
如月さんがまとめてくれました。
今回も鋭敏な切り口で北区の各エリアをバッサバッサ。
その明解な分析と豊富な情報量には、いつもながら眼を見張ります。


「懐かしさ」さえ感じる北区・・・・

でも、北区に対しての正確な評価も結構読み応えありますね。
このエリアでマンション購入をご検討の方は
ご一読いただいて損はないはずです。

 


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2010/1/28 22:57 | 未分類 | コメント (0)

政権よりもマンションをブン投げるべし

例年２月３月というのは、新築マンションの需要期。
でも、今年はなぜか盛り上がりません。
その理由は、この３月完成物件が例年より少ないからだと思います。
マンションデベロッパーの決算というのは、だいたいが３月。
だから、竣工・引渡しもなぜか３月が多いのが通例。
そして、売れない物件は「年度末ですから特別に・・・」
なんてことを理由に値引きして処分するのがこの季節。
去年は盛り上がりましたねー。

今年も、一部でそういう動きもありますが、
目立つほどではありません。
めぼしい「値引き中」物件は、先日のレポートでご紹介した通りです。

マンションでの動きが少ないので、今日はちょっと脱線。
今、新聞で盛り上がっているのは小沢さんの進退。
でも、考えれば、鳩山さんは小沢さんの操り人形ですから
一緒にコケてもいいはずですね。
それに、鳩山さんがそろそろ政権をほうりだすのは
ここ１６年ほど日本で見られた
「総理ジュニア政権ブン投げの法則」に叶っています。

それは何かって？

これは１６年ほど前から続く、日本の政界頂点をめぐる
「マーフィーの法則」みたいなものです。
中身は、いつもの榊流で、いたってカンタン。

●首相経験者のジュニアが首相になった場合、必ず途中で放り出す

まず、細川護煕さん。１９９４年に連立政権の首相をブン投げました。
この方のお祖父さんは、「政権ブン投げ」の元祖のようなお方。
１９４１年、日米開戦直前に敵前逃亡さながらに政権をブン投げた近衛文麿さん。
その後を継いだのが、カミソリといわれながら、
なんら自分のアタマからアイデアを出せないタダの秀才タイプ・東條英機。
おかげで日本は勝算なき対米英戦争に突入。

次なる御仁は安倍晋三さん。
この人のお父さんは総理になれなかった安倍晋太郎さん。
でも、お祖父さんは岸信介さん。
さきほどの東條さんを内閣総辞職に追い込んだ気骨の人。
日米安保条約の骨格を固めた人でもあります。
でも、孫は「体調不良」で政権ブン投げ。

そして、晋三君の後を継いだのは福田康夫さん。
このあたりになると、誰もが知っている通り、親父は福田赳夫。
つい２０年前まで「昭和黄門」とか「明治３８歳」とか
人前で平気で自己紹介するやけにＫＹな爺。
東大法学部を主席で卒業したエリートだけれど、
首相在任中は「人の命は地球より重い」などという発言をして
刑務所から超法規的措置とかで法治国家の原則を崩した
政治センスゼロともいえる御仁。
今の財政赤字路線の礎を築いた「功績」まであります。
息子もＫＹ発言を繰り返した挙句に、
政権なんてまるで「他人事」みたいにブン投げ。

さらに続いたのは、前政権の麻生太郎ちゃん。
政権をブン投げた・・・というか、
この方はカタチの上だけでも戦ったから、まだマシというべきか・・
１年も経っていないから、みなさんよーく覚えているでしょ。
太郎ちゃんも、戦後の名宰相・吉田茂の孫。立派なＪｒです。

そしてそして・・・・今度は鳩山由紀夫君。
この人の祖父さんは、吉田茂のライバルだった鳩山一郎。
短かったけれど、一応は総理大臣経験者。
日ソ国交回復の功労者なんですが、孫はね・・・・

同じ二世、三世でも、小泉純一郎は祖父さんがかろうじて逓信大臣。
いってみれば、毛並みが三等ほど劣りました。
だからかどうか、その後継者３名よりも「生命力」がありましたな。

そんなわけで、鳩山さんもこの法則に従えば
近々政権を「ブン投げ」ることになります。
選挙で国民に選ばれた政権ですから、
早々ブン投げてもらっては困るのですがね。

一方のマンション業界。
都心のタワーマンションの価格は、
市場でエンドユーザーに支持されているわけではありません。
支持されるどころか、総スカンを食っているといってもいい状態。
こちらは、氏素性や毛並みの良し悪しにかかわらず、
どんどん「ブン投げ」て欲しいところ。
そんなもの、いくら粘ってもしょーがないですぜ。

参考レポート
「買ってはいけないタワーマンション」

「麻布十番マンションレポート」

「有明マンションレポート」

「豊洲マンションレポート」

「エリア別立地評価・品川区編」

「エリア別立地評価･新宿区編」

「エリア別立地評価・豊島区編」


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