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榊 淳司オフィシャルブログ

最近、メディアからの取材や原稿依頼が減りました。
いよいよ、私も落ち目になったということでしょうか(笑)。
文藝春秋オピニオンからは2018年を語る
100人に選ばれたのに・・・なーんて。

取材や原稿依頼が少ない分、ルーチンなお仕事が進みます。
4カ所のメディアへの連載原稿を書くレギュラー仕事と、
私の資産価値レポートを更新する日常業務。
このブログを週に3回ほど更新するのもルーチンですね。

年末なので、飲み会などのお誘いもちょくちょく。
何年か前、「今年はひとつも忘年会の予定がない」となって、
読者さんをお招きする事務所飲み会を開いたことを
懐かしく思い出しました。

このブログ、アクセスはさほどでもないのですが、
わりあいコアな読者さんたちが多いような気がします。
売却相談会や面談にお越しくださる方とお話すると、
そういう感じが伝わってきます。

ご夫婦でブログを読んでくださる方も、結構いますねえ。
どういうワケか、ご夫婦で相談にみえる方の
奥様の方はいつも「どこで見つけたん?」と
お聞きしたくなるほどの美人ぞろいです。いや、ホント。

さて、今日は少し営業をさせてください。
みなさんの中で、「京都で中古マンションを買いたい」という
ようなことを考えておられる方は、ぜひご連絡を。
なぜかというと、私の知り合いの業者さんを
買い側の仲介に立てると、手数料を割り引いてくれます。

京都というのは街が小さい上に風土がどこか保守的。
不動産屋さんが「仲介手数料を割引します」という
現象はほとんど見られません。
手数料を割り引くのは家族や親しい知人などの内輪だけ。
普通のエンドさんに対して割引サービスはほぼないとか。

東京はちがいますね。仲介手数料を半額にしたり、
「売り側は基本ゼロです」などを看板にする業者が何社も。
まあ、マーケットが大きいのでそういうことも成り立ちます。
しかし、京都でそんなことを始めたら、
業界他社から白い目で見られますね。

でも、私はそんなこと全然気にしません。
私がご紹介する業者さんも、私がご紹介するエンドさんのみに
割引をなさってくださるので、業界から睨まれることもなし。
なので、どうぞ「お問い合わせ」からでもご連絡ください。

ただし、「買いたいなあ」という物件は、
まず自分で見つけてくださいね。
その物件が囲い込まれていなければ案内もでき、買付も出せます。
囲い込まれている場合は無理。
悔しいけれど囲い込んでいる業者を通さなければいけません。

「囲い込み」というのは、売主から専任媒介で契約を取った業者が、
両手の手数料を得るために自社以外からの客を案内しないこと。
これは正確に言うと宅建業法違反なのですが、
実際には財閥系の大手でも平気でやっています。
まあ、この業界がいつまでもインチキな
嘘つき集団であることの象徴的な悪弊ですね。

それはいいとして「榊京都不動産事業」の始まりです。
手数料は普通なら「3%+6万円と消費税」です。
1億円の物件なら330万円ちょい。決して小さくありません。
それが少し安くなるだけで
京都で美味しいものをしこたま食べられますよ(笑)。

しかし・・・不動産仲介業というのは、
なんともヤクザな面のある業種ですね。
エンドさんを相手にしているとあまりヘンなことは
起きませんが、業者同士だと大変な場合があります。
それこそ、油断も隙もありませんね。
私は業者ではないので、本当のドロドロは知りません。
しかし、垣間見ることはたまにありますからね。
特に事業用地がらみは・・・・

ちなみに、私がご紹介する京都の業者さんというのは、
個人的な資産の管理などをお任せしているところ。
私とは長年の信頼関係が出来ているので、
おかしなことにはならないはずです。

さて、2017年は一般的な意味で仲介業者さんにとって
まずまずの年でした。
2016年ほどでもないけれど、かなり儲かったはず。
それで2018年はどうなるかというと・・・
何も起きなければ、2017年並みのいい年になるはず。

まあ、いちばんの懸念点は北の三男ブー君ですよ。
今日もまた「ミサイルを準備している」というお話を
とあるメディアの方からお聞きしました。
中国の特使にブー君が会わなかったのは、
会っているところを斬首作戦に来られるのを恐れたとか。
まあ、ありそうな話ではないですか。

北が発火すると、2018年はかなりヤバイ年になります。
不動産取引は一気に凍り付きます。
あとは日本にどの程度の戦火が及ぶか、でしょうね。
ミサイルが何発か飛んでくる可能性もあります。
最悪は核攻撃です。あり得ますよ。

北がもし発火せずに、ブー君がクーデターで殺されるとか、
ロシアに亡命して「平和解決」になると、2018年はいい年です。
不動産市場への懸念は、ほぼ金利だけになります。
金融緩和を続ける黒田君が2期目に登板すると、
金利が上がる心配もなくなります。
そうなれば、2018年にこの局地バブルが崩壊する懸念が払拭。
株価次第では再び上昇する局面が見られるかもしれません。
まあ、マンション市場はとうにピークアウトしていますけどね。
まあ、あとは北が発火しないように祈るだけです。
私はあまり期待をしていませんが。

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12月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

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開催日時:12月2 日(土)13時~17時
開催場所:セトル 4階会議室
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

12月2日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は5組様。
待ち時間が多少発生しましたが、
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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モンゴル出身の相撲取りが喧嘩しようが休場しようが
私にとってはどーでもいい話です。
「もっとおもろいニュースはないんかえ?」と言いたい。
どうして世間はああいうことに騒ぐのでしょう?

最近、地味に興味を持ったのは東芝の増資。
村上ファンド出身者が増資を引き受けたので、
来年3月の債務超過は逃れられるとか。
しかし、株式は希薄化するのでたとえ東芝が
立ち直っても大儲けはできなさそうな。
まあ、立ち直ったところで外国の投資家に
持ち分を高値で売りつける可能性はありますね。
5年後は東芝もシャープみたいに北京語人士の会社?

さて、たまにはマンションのお話でもしましょうか。
私のように新築の市場をくまなく見ている人間にとって
「これで大丈夫なん?」とつぶやきたくなるほど、
売れていませんね。あのリーマンショック直後並み。

それで倒産が出ないのは、プレイヤーが大手ばかりだから。
あるいは、親会社が別業種だったりする会社だから。
はたまた、郊外で「ほんまにそれやるの?」といった
無茶な開発がほとんどなくなったから。

多分、「売れていない」度は10年前とさして変わりませんよ。
で、この先どうなるかというと、ひたすら先細り。
つまり、新築マンションの供給が減っていくわけです。
それでもって、在庫は値引きで何とか処理。

住友不動産がはっきりと舵を切ってきました。
傍で見ていると「築1年半以上経過した物件は値引き」
という感じではないでしょうか。
築2年の声を聞かずに完売します。やや不思議ですが(笑)。
私が見ていて、未だに値引きをしないのはゴールドクレスト。
それ以外は全デベロッパーが値引きをしています。

当たり前ですが、個人所得はちっとも上がっていません。
マンションの価格だけが値上がりしても、付いていけません。
それでも何とか格好がついていたのは、金利が低いから。
今なら年収の7倍や8倍でもローン審査が通ります。
いってみれば異常な状態ですよ。

マンションというのは、買いたい人はいつでも買いたいもの。
今が高い、と分かっていても買いたいもの。
あれはまさに「買いたい病」ですね。
「買いたい病」の人が一定数いるので、この業界は持っています。

しかし、私は何でマンションなんかを買いたがるのかサッパリ。
私も過去には区分のマンションを何戸か保有していました。
毎年、管理組合総会前の議案書を読むたびに
「これははよ売らなあかん」と思いましたよ。
もう今は、ほとんど全部売ってしまいましたが。

すべてのマンションには寿命があります。
いずれは土に還るわけですよ。
しかし、区分所有だと何人もの権利者がいます。
彼らがほぼ全員合意しないと、何もできないのがマンション。
「ああめんどくさ」ということがいっぱい。

あと10年もすれば、この国には築50年超のマンションが
山のように出てきます。その数は決して減りません。
老朽化マンションは増加する一方です。
確実に社会問題化しますね。

多分、港区あたりでも築50年のマンションが
坪100万円くらいで買える時代が来るはずです。
そうなれば、赤坂あたりのワンルームの賃料は
月4万円くらいになっている可能性があります。
いまでも7万円の家賃で借りられる物件がありますから。
まあ、インフレになれば話は別ですよ。

次に東日本大震災クラス以上の地震がやってきて、
東京でも5,6日電気が止まったりすれば、さあ大変
その1年後には豊洲あたりのタワーマンションなんて、
入居率が半分くらいになっていることもありえます。
わざわざリスクの高いタワーに住む必要はないわけで、
住まいは余っているので低層住宅を安く買ったり
借りることも可能な状態になっているでしょうから。

そうなれば、タワーマンションの20階とかそれ以上に
住んでいると「あんた、なに考えとんの?」という目で
みられるようになりますね。
そういう未来の光景を、誰も語りません。

この国から土地神話がなくなって数十年が経過しました。
しかし、土地神話の幽霊みたいなものは生きています。
あと、煙と同様に高いところに昇りたがる・・な人種も健在。
その幽霊と・・が、今の都心バブルの根っこを支えているのです。
いってみれば、幻想。ものすごく脆弱な幻想。

しかし、世界経済を支えているのも幻想。
これが崩れそうで崩れませんからね(笑)。
ただ、日に日に懐疑派は多くなっているように思えます。
そして、幻想はどこまでいっても幻想です。

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2017/11/20 15:32 | メルマガ発信 | Comments (0)

私、「がんばる」という言葉はあまり好きではありません。
「がんばる」というのをやや片ぐるしく言いかえると
「努力する」ということになりますね。
私は「努力は必ずしも報われない」と思っています。

人間というのは、遺伝子という運命を背負っています。
運動神経が良くない人間がどれだけ努力をしても
絶対にオリンピック選手になんかなれません。
同じく、人間社会で「学習能力」と呼ばれるものが
欠けている人は、どれだけ努力しても東大には入れません。

東大に入れないどころか、満足に暮らしを立ちゆかせる
ことすらできない人々も大勢います。
遺伝子とは、ある意味ですごく残酷です。
その人の人間社会での運命を半ば以上に決めてしまいますから。
遺伝子が定めた運命に、無理に逆らっても悲しいだけ。

私が生徒だった頃、世の中には平等主義が蔓延していました。
「人類みな平等」、「男女同権」みたいなスローガン。
まあ、私も22歳の頃まではその考えに蝕まれていました。
しかし、社会人になると現実にぶち当たります。

私は生きてきて常に感謝するのは自分の遺伝子を呉れた親。
私は、この遺伝子のおかげでモノの考えがかなり柔軟。
やわらか過ぎて時々困ることもありますが(笑)。
まあしかし、22歳で私は自分から平等主義を追放しました。

そのあとの私の人生は「隠れファシスト」みたいなものです。
なるべく合理的に、なるべく無駄を省き、なるべく馬鹿を避け、
なるべく利己的に、なるべく現実的に、なるべく内省的に・・・
まあ、時には道徳的な考えにも傾きますが。

ファシズム的に生きる私にとって、キレイゴトは敵みたいなもの。
正義を振りかざす、というのは「大嘘をつく」と同義。
「私は・・・のために」なーんていう奴は、みなインチキ。
結局のところ、自分たちは自分の利益を優先するサルの一種です。

そう考えると、他人を道徳的に非難する気もなくなります。
例えば、政治家やタレントの不倫なんて、どーでもいい話。
私はまったく興味ありません。勝手にやれば、の世界。
安倍ちゃんがお友だちの大学設立に、一言ふたこと
文科省になんかいったところで、何が悪いの? の世界。
どんな人でも、コネがあれば使うでしょ。
加計君にとっては、それがたまたま首相だっただけで。
ダメなものを無理に認可させたわけではない限り、問題なし。

そんなことよりも小池の婆さんがやっているように、
ただただ自分が目立ちたいだけで市場の豊洲移転を
先延ばししていることのほうが、現実的な利益を
損なっているのではありませんか?
世の中に獣医が少し増えることと、都民の税金が
毎日何億円か無駄に費消されることと、どちらが問題?

私は何事も自分のアタマで考え、自分の基準で判断します。
しかし、そういうごく当たり前と思えることができない
人間の方が、この世の中では多数派になっています。
だから、小池オバサンのようなニセモノが都知事になれます。

では何人も努力すれば自分のアタマで考えられるように
なるものなのでしょうか? いいえ、そんなことはありません。
日本には「大学」という高等教育機関があって、
そこではそれなりの学問を教えてくれます。
今や18歳になった若者の半分くらいが
その大学へ進むようになっているにもかかわらず、
世の中には自分のアタマで物を考えられない人が9割以上。

自分のアタマでモノを考えられるか否かは、
学歴とはあまり関係ないかもしれません。
その人の生き方や価値観ですね。遺伝子も大いに関係あり。
ただ、学問をすることは、自分が考えたことをカタチにして
アウトプットする際にとても役立ちます。
私なら、こうやって文章にできます。
技術者は「製品」にすることもできるでしょう。
職人も何かを作り出すことができます。

大学というのは、自分の考える幅を広げてくれるところ。
少なくとも、私にとってはそういう場所でありました。
その大学にもレベルがいろいろあって、
頂点の東大に入るためには遺伝的な才能が必要です。
しかし、東大に入って卒業する能力があったとしても、
それはただ机上の問題を解決する能力が人一倍優れている
と言うだけのことでしかありません。

この世の中で、東大卒業者がどれほどの問題を引き起こし、
国民レベルでどれほど損害を被っているのか、
ちょっと考えれば分かることです。
まあ、人間のアタマというのはコンピュータみたいなもの。
演算能力が優れているからと言って、
すべての問題を解決できるわけではないし、
故障するときは故障します。ウイルスにも感染します。

演算能力にどれだけ優れているか、ということよりも
自分アタマで物事を考えることができて、その考える内容が
面白いかどうか、ということで私は人を判断します。
こういう能力を持っているお方というのは、
クリエイティブ系のお仕事をしている人にたくさんいます。
しかし、すべてのクリエイターがそうかというと、違います。
中にはアタマがコチコチに硬いくせにクリエイターを名乗って
いるようなお方もたくさん見てきました。

編集者にはけっこう多いですね。彼らに求められるのは
柔軟な判断力です。アタマが硬いといい編集者になれません。
意外と、不動産屋さんには頭の柔らかい人がいます。
日頃から、どうやって誰かを騙してお金にするか考えているので、
考え方がとても柔軟になるのかもしれません(笑)。

私の経験した中で、もっともアタマの硬い職業は学校の先生。
それと広告代理店の営業。なぜだか分かりませんが。
この二つは、アタマの硬い職種の双璧。
自分のフィールド以外のことをほとんどご存じない。
職人さんにもアタマの硬い人が多いのですが、
まあ彼らには柔軟な発想は求められていません。
その世界の中で技を極めることを求められているだけ。

まあ、いろいろ書いてきましたが、
世の中には常に自分の境遇を嘆いたり、
愚痴ったりする人が多すぎ。
しかし、よーくみると、それぞれ納得の理由あり。
50過ぎても最低賃金でしか働けない人間には
キチンとその理由があるのですよ。

いつまでもサラリーマンをやっている人間にも
それなりの理由があります。
奴隷にふさわしい人間には奴隷の人生が用意されている。
それが今の日本という国なのです。
そして、人生を決める大半のことは、遺伝子に潜んでいます。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
千葉と京都のタイトルを最新情報化。

千葉も京都も、よさげな物件は短期間で完売します。
しかしダメ物件はダラダラと販売が続きますね。
特に京都。御所バブルは完全ピークアウト。
「それ、次は京都だ」という感じで
2年くらい前に東京資本がどっと京都に。
しかしまあ、死屍累々。
京都をちょいとなめはりましたなあ。

京都市
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■イーグルコート山科椥辻シエロガーデン、■イニシア桂大橋、■ヴェリテ・ラウロ山科音羽川 、■賀茂川邸、■京都市北区小山南上総町66番地、■クレヴィア京都 山科、■ザ・パークハウス 三条油小路、■J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜、■シエリア京都四条烏丸、■シエリア京都西大路、■シエリア京都山科、■ジオ京都桂川、■ジオ京都嵯峨嵐山、■ジオ京都嵐山、■ジオ御所南 二条柳馬場、■デュオヒルズ京都室町通 鯉山町、■パークホームズ京都上賀茂、■パデシオン伏見墨染II番館、■パデシオン伏見藤森グランドプレミアム、■パラドール四条山ノ内ウエストシティ、■プラウド京都白川通、■プラネスーペリア京都西院、■ブランズ京都御所西、■プレージア京都 山科東野、■プレサンス レジェンド 六地蔵、■プレサンス ロジェ 丹波橋、■プレミスト京都 烏丸鞍馬口、■ライオンズ嵯峨天龍寺若宮 東の邸、■ライオンズ伏見寺田屋西グランフォート、■ライオンズ伏見桃山 指月城、■ル・パルトネール 京都 御屋敷町、■レ・ジェイド伏見中書島、■ローレルコート京都太秦天神川、■ローレルコート京都北野、■ロジュマン京都橘柳町

千葉の大規模マンション
価格 3,690

■トレジャーランドプロジェクト(デュオヒルズ・ザ・グラン)、■ウエリスおおたかの森サウスアリーナ、■ジオ柏の葉キャンパス、■(仮称)津田沼プレミアタワープロジェクト、■シティテラス習志野大久保ステーションコート■アクアスイート、■ガーデンゲート千葉ニュータウン中央、■パークホームズ流山セントラルパーク、■ルフォン流山おおたかの森、■プレミアムフォート柏、■ソライエ流山おおたかの森、■オハナ北習志野、■クレストフォルム柏サウスウイング、■シティテラス八千代緑が丘ステーションコート、■ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズ、■幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス、■QUWON(クオン)流山おおたかの森、■ウエリスつくば竹園、■レーベン守谷 THE BRIDGE、■ニコハピプロジェクト レーベン守谷 THE SQUARE

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2017/11/19 18:45 | ちょっと脱線 | Comments (3)

11月17日14:42に「榊淳司マンション情報180号 葛西エリアの2物件」
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2017/11/17 14:44 | メルマガ発信 | Comments (0)