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6月23日14:36に「榊淳司マンション情報235号 文京区の4物件」
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2018/6/23 14:39 | メルマガ発信 | Comments (0)

最近、不動産屋さんみたいなことをしています。
まあ、細かな業務はしませんが、不動産を売りたい人から
買いたいお方に繋ぐようなお仕事です。
これって、結構楽しいですよ。おもしろいし。
不動産の取引って、人間の内側が見えますね。
なぜだかよく分かりません。
金額が大きいから、みなさん本気になるのかしら?

ずるい人は、ずるいことをしてでも得しようとします。
まあ、一般人が不動産取引でずるいことをやるには
かなりの限界があると思います。やらん方が無難。
いちばんいいのは信頼できる業者を見つけること。

ところが、不動産業界は性悪説で成り立っています。
「騙される方が悪い」というのが、あの業界。
業者同士の取引は、油断も隙もありません。
全方位で危険を探知するアンテナを作動させます。
私のようなお人好しには中々難しいことです。

だから私は常に信頼できる業者と組みます。
そうすれば騙される可能性が小さくなります。
でも、ゼロにはならないところがこの業界のミソ。
それもなかなかスリリングではありませんか(笑)。

今回、私が社会に出てから3回目のバブルが起きました。
そして、このバブルは間もなく終わりますね。
不動産価格の下落が始まるはずです。
ただし、今回のバブル終了の風景は、過去2回のそれとは
だいぶ様相が異なるのではないかと推測します。

まず、都心の事業用地の価格は下がらないはず。
その理由は、ホテル屋が高値でも買う限り下がらないから。
ホテル屋が買わないような土地なら下がるかもしれません。
だから、マンションデベは都心での事業を縮小せざるを
得なくなるはずです。来年あたりから供給が縮小。

商社なんかは無理に開発事業を行わなくなる可能性大。
財閥系もマンション開発事業を縮小するはず。
困るのは独立系専業のデベロッパー。
タカラレーベン、モリモト、ゴールドクレスト・・・

ただし、前回みたいにバタバタと倒産することはないはず。
なぜなら、ゴールドクレスト以外は無謀な開発を
行っていないので、不良資産を抱える可能性が少ないから。
さらにゴールドクレストは過去に目茶苦茶な利益を
叩き出してきた会社であり、社員が少ないので体力十分。

さて、価格が下がるのは新築ではなく中古のマンション。
現状、中古マンションを買っているのはほぼ実需層。
投資や投機で買っている方は無視できるボリュームかと。
そして、市場には大量の売り物が出ています。
しかし、動きはいたって鈍いですね。売れていません。

それから、個人向けの利回り物件も下がり始めるはず。
巷では4%台というアホみたいな高値の物件が出回っています。
リートが買うなら4%台もアリですが、個人だと
5.5%あたりが限界ではないかと推測します。

もうすぐスルガ銀行への金融庁の処分が出ますね。
まあ、業務停止でしょうか。市場の心理を冷やします。
そうでなくても、不動産担保融資は引き締められています。
まだ買っている人はいますが、そろそろババ抜きが本格化。

私は8月に入っての解散総選挙がなければ、
2019年10月の消費増税はスケジュール通りかと見ます。
それがハッキリわかるのは9月の自民党総裁選挙。
そこで波乱なく安倍三選となれば、消費増税は確実。

ということは来年の後半は確実にリセッションです。
そして、かなりまずいことに有効な景気対策である
金融政策は「打つ手なし」の状態です。
政府は財政を出動させるでしょうが、それだけじゃね。

多くのエコノミストや政治家、官僚が見逃していること。
それは、今の日本は何もしなくても経済減速の
大きな力が働いている、ということです。
それは、毎年の人口減少です。だいたい30万人弱の
人口が1年で減少していくはずです。

これからしばらくすると団塊さんたちが後期高齢者に。
人口減少はズンズンと加速していきますよ。
でも30万人でも人口の0.25%くらいです。
ひとり年間400万円を消費していたとすると、1200億円。
やはりGRDの0.24%くらいという結果です。

つまり、じっとしていても0.25%くらいの
マイナス成長圧力がわが国にはかかっているのです。
そこへ消費者にとっては物価が2%も上がってしまうと
どうなるのか。マイナス1.5%くらいの下落圧力です。
それはもう、確実な景気後退。不況の始まりです。

だから、消費税の増税は何としても避けるべきです。
しかし、自民党や安倍君は自分からはそれが言えません。
石破君は総裁選に出るそうですが、消費税への言及なし。
何よりも野党はこのことにまったく無関心です。
アホかいな、と思いますね。

モリカケや日大などは国家の問題ではありません。
いってみれば枝葉末節。どーでもいい話です。
そんなことよりも消費税増税回避に動くべきです。
ただ、あの野党のアホどもにはそれができない理由があります。

そもそも消費税の増税を決めたのは、民主党政権時代の
野田君が総理だったとき。財務省に騙されました。
だから、表立っては消費増税に反対できないのです。
野田君、ただのお人好しでした。それにおバカ。

さて、今年2018年は不動産価格が下落するとは言っても、
急激に下がる(暴落)にはならないと思います。
あくまでも「ゆるやかに」といった感じです。
すでに中古マンション市場ではそんな様子です。

2019年に入ると、新築マンションの駆け込み需要が出ます。
まあ、さほどの規模ではないにしろ、不動産屋に煽られて
マンション購入を焦るおバカな消費者が一定数はいるはず。
そして、もしかしたら日銀が金融引締めを
「言い出す」可能性があります。あくまでも口先です。

その理由は2019年からヨーロッパで本格的な金融引締めが
始まりそうだから。アメリカでは利上げを加速しています。
ただ、欧州の場合はイタリアやポルトガルの財政問題があります。
予定通りに事が運ぶかどうかは不明。中東も不安定。

日本だけが周回遅れで金融緩和を続けるにも限界。
ただし、消費税の増税を睨みながら金融引締めは不可能。
だから「口先だけ」の金融引締めに。
それでも効果はあるでしょう。長期金利は0.1%に上がるかも。

そうなれば不動産市場は各セクターとも雪崩を打て
下落に転じるはずです。もっともひどいのは中古マンション。
売りが売りを呼んで市場への供給は今以上に膨らむはず。
利回りものも大きく崩れそうな予感がします。
今は5%を切るような物件しか目に付きませんが、
それなりの立地で6%台がパラパラと出てくるのではないですか。

そして2019年10月1日の消費増税。
あああああ、その後はあまり想像したくありません。
拙著が警告したようなことにならねばいいのですが。

6月30日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時:6月30 日(土)13時~17時
開催場所:セトル 4階会議室
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

6月30日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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人間というのは、基本的に「他人にエバりたい」という
感情があるのではないかと思っています。
しかし、「エバりたい」というのは明らかに劣情です。
よく自分をわきまえた人はエバったりしませんから。

「説教を垂れる」、「しつこく叱責する」というのも
「エバりたい」と同根同種の劣情であると思います。
そもそも「説教」や「叱責」というのは何の役にも立ちません。
むしろ、人間関係を悪化させるだけのことです。

誰かが何かのミスをやらかしたら、何よりもまず
そのミスによる損失の回避、あるいは回復に
全力を注ぐべきです。その次にやることは
二度と同じミスが起きないように防止策を施すこと。
そのために、なぜそのミスが起きたかという
原因を確認することも大事な作業です。

「責任の追及」や「説教」はまったく必要ありません。
人為的なミスなら、当人が反省して二度とやらない様に
心がければ済むはずです。それでも同じミスが起きれば
その人間をその作業から外せばいいだけ。
雇用していた場合はクビにするなどで対処できます。

ミスを犯したのが家族であれば、二度と起こさない様に
環境を整えるなりの措置を施せばいいと思います。
よけいな叱責や説教は何の益にもつながりません。
こういう単純なことを理解しない人が多すぎますね。

「エバる」というのが、人間の本能的な感情である限り、
機会があれば不必要な叱責や説教は起こりがちです。
「他人を不必要に批判する」というのも同根同種の劣情が
なせる行為です。こちらは嫉妬心が根底にあります。

世の中の別の言い方だと「悪口を言う」とか「disる」なんて。
そういう行為はそもそも、何の生産性もありません。
誰かが誰かの悪口を言っているからといって、
それを本気で受け取る人がどれほどいるというのでしょう。
仮いたとしても、かなりお考えの浅い方ではないでしょうか。

むしろ、誰かのことを口を極めて罵っている人を見ると、
その方自体の人格に問題がありそうに思えてくるはずです。
日本人を罵りまくって、機会があるごとに日の丸の旗を燃やす
韓国人の行為を、世界の他の国の人がどう見ているのか?
それを考えれば「他人を不必要に批判する」という
行為がかなり自分にマイナスに働くことが分かります。

世の中を泳いでいると、時々不思議な人に出会います。
常に攻撃する対象を見つけて、その人の悪口ばかりをいう人。
時々攻撃の対象は変わりますが、誰かの悪口は言い続けておられます。
そういう人は、だいたいが安定した会社にいるサラリーマンか
公務員か専業主婦、あるいは定年退職者ですね。
まあ、ヒマなのでしょう。

経営者や第一線のビジネスマンは、そんな非生産的なことに
自分の時間やエネルギーを注ぎ込むほどヒマではありません。
そもそも、自分の為にならない事象を眺めたり、
人と会ったりすることもないですね。忙しいですから。
しかし、ネットが広まった今の社会で、ネット上の世論を
形成しているのはだいたいがその手のヒマなお方たち。
そもそもネットに張り付くこと自体がヒマな証拠でしょ。

私はこうやってブログを書くことでネットと関わっています。
調べものも大半がネットですね。一日中PCに向かっています。
自分ではブログを書きますが、他の誰かのブログを
定期的に読むということはありません。なぜか?
単純に関心がないからです。ブログを追いかけるほど
関心のある他人は一人もいない、ということです。

関心がないところには何の感情も生まれません。
好きにも嫌いにもならない、ということです。
そもそも、私は感情的になることをなるべく避けています。
好意も悪意も、持たない方がめんどうくさくありません。

特に誰かに悪意を持つ、というのはそれだけで不愉快です。
だから多くの人に薄く好意を持って、
なるべく悪意は抱かない様に心がけます。
誰かが不愉快な言動を催しても、忘れるようにします。
あるいは、その人物に近づかないようにします。
それで、概ね解決できます。

これは、私のようにどこの組織にも属さず、依存していないから
出来ることだと思っています。サラリーマンの様に
組織に属ししている場合は同僚や上司、部下を選べません。
自然と「嫌な奴」がまわりに出てきますね。お気の毒。

しかし、サラリーマンだからと言って悪意を持って
誰かの悪口ばかりを触れ回る行為は美しくありませんね。
そういう人は周りから疎まれますからあまり出世をしません。
ある年齢に達してもふさわしい役職に付いていない人は、
そのことを他人のせいにするのではなく、自分の所業を
振り返ってみることでしょうね。必ず理由はありますから。

司馬遼太郎は「その人の運命は性格の中にある」と書きました。
劣情に支配された人は幸せにはなれないそうです。
前に書いたように、幸せとはその人の心の持ちようです。
いつも朗らかに振る舞い、他人を呪うことのない人間は
幸せになりやすいと思います。そうでない人は・・・

もっとも筋が悪いのは心は暗い劣情に支配されながら
表面的には「明るくいい奴」に振る舞おうとするタイプ。
それは現実的には不可能なことです。でも、それが可能と
思っている愚か者は時々いますね。面倒くさいタイプ。

そういう人は、目が灰色に淀んでいます。
歳を取ると、表情のバランスがどことなく崩れています。
発している雰囲気も、どこかよそよそし気になります。
こういうタイプは、エバれる機会を与えてやると、
すぐにエバろうとします。面倒くさい連中。

3年に一人くらいですかね。こういうタイプが私の周辺に
現れて、めんどうくさい事象を引き起こします。
その度に「人間はエバりたい生き物だ」という
あまりにも平凡でやるせない真実を思い出します。

私は56年間生きてきましたが、そのうちの20年を
マンション業界という偏った世界で過ごしました。
そこはもう、おバカさんの海でした。でも、その時は
その時で「世の中こんもんやろ」と諦めていました。
何といっても「世の中10人おったら8人か9人はアホや」
という価値観を父親から刷り込まれていましたから。

それで9年ほど前に広告屋に見切りをつけて
「榊淳司」を看板にした仕事を始めました。
すると「10人のうち8人くらいはアホとちゃう」という
大きな環境の変化に遭遇しました。
これは私にとって大いなる歓びでした。

しかし、その分愚かな人に対する耐性が弱まりましたね。
だから、時々愚かな人の劣情的な行為に遭遇すると
かなりゲンナリした気分になります。
「そんなにエバらんかて、あんたがアホやちゅうことはよう分かっとるで」
なんて、言って上げられればいいのですけどね(笑)。

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2018/6/20 0:05 | ちょっと脱線 | Comments (0)

「お前の味方は誰もいないぞ」、「みんなお前を嫌っている」
誰かを非難するときに、自分が多数派になろうとする
思考の人が世の中には多いですね。
あるいは、うまく立ち回って自分の味方を増やして、
相手方が気付いた時には孤立させている、みたいな。

わたし、実はこの手のことを人生でさんざんやられてきました。
というのは、他人の機嫌を取るのが苦手なくせに、
常にとんがった存在であったから、疎まれやすいのです。
だから、気が付いたら知らない人に嫌われていたり・・

で、そういう時はどうするのか?
はっきりいうと、何にもしません。
私のことを理解できない人間は、所詮その程度なのです。
誤解を解こうと、へんに動きまわる必要はなし。
誤解させておけばいい、というスタンスです。

私は常に多数派に属していたい、なんて露ほども思いません。
というか、天邪鬼なので常に多数派には属したくないタイプ。
さらに言えば、孤立は大歓迎です。「私だけ」がいちばん。
なぜなら、そこに大きな価値があるからです。
例えば、他人と同じことを考え、それを文章にしても
そこには何の価値もありません。その他大勢と一緒。

そんなものにはお金を払う価値も、読む価値もありません。
だから、私もそういう下らないことは、
なるべく書かない様に心がけているつもりです。
マンションに関して言えば、いずれ誰もが知ってしまうような
「情報」は極めて価値が薄いと考えています。

最近「どうもこれはいかんな」と思うことは、
従来「私しか」唱えてこなかった主張が、
かなり一般化してしまったことです。

●マンション市場はそのうち下落期に突入する(暴落の可能性)
●タワーマンションという住形態は歪で、住民は田舎者
●江東区の湾岸埋立地は都市計画が失敗している

こういうことは5年前ならかなり過激な議論に見えました。
だからこそ私が唱えてきたのですが、今は普通になりました。
さらに言えば「韓国という国はビョーキの反日国家」というのも
このブログで9年前くらいから盛んに唱えてきたのですが、
今や韓国への不信感は日本人の間では一般化していますね。

というわけで、私が以上のような主張を行っても、
それはちっともとんがったものではなくなってしまったのです。
困りましたねえ。私は多数派に属するのが大嫌い。
ヘンに仲間を作って狎れあうのも大嫌い。
孤高であることが美しい、と考えている人間です。

私は2013年以来のマンション市場の高騰を
「局地バブルである」と唱えてきました。
1年くらい前に著名なエコノミストと話した時に、
彼が今のマンション市場を「局地バブルだよ」と
のたもうたので、心の中でほくそ笑みました。

では、暴落話の締めくくりを致しましょうか。
今、マンション市場は新築中古ともに明解に崩壊の
兆しが見えてきましたね。終わりの始まりです。
今年の終わりにはみなさんもお気づきになるでしょう。
しかしまあ、これもそのうち誰もが言いだします。

マンション市場はどうやら2017年か16年がピーク。
「2018年は下落が始まった年」となりそうな気配です。
5年後の2023年には2017年の半額になっている
マンションが出てきても不思議はないと思いますよ。
何といっても2025年までには「暴落」があるはず(笑)。

私は56年ほど生きてきました。
その間、大人になって2回のバブルとその崩壊を目撃。
10代の頃には「狂乱物価」というものを経験しています。
日本という国はこの56年間の間にかなり平和でした。
それでも、いくつかの大きな変化はあったのです。

ところが、今を生きる凡百の諸氏はこれからの日本が
大きな変化に見舞われることをまったく想像できない様子。
これは私にとってかなり不思議なことです。
「不動産価格は暴落するよ」といっても
「そんなことはあり得ない」と思われるのです。

どうやら、それは想像力の欠如だと思います。
今の現実の世界を見ている目で、そこからわずかな変化しか
起きないと思い込んでしまうわけです。アホかいなの世界。
今、3億円しているマンションが「5年後は1.5億です」
といっても、にわかに信じられないのです。
なぜでしょうね。本当に不思議です。

今、3億の値が付いているマンションが6年前には
1億そこそこだったという現実があるにも関わらず、
「5年後には1.5億ですよ」ということが、非常に
非現実的に捉えられてしまうのです。なぜ?

この単純な想像力の欠如というのは、かなり恐ろしい現実。
5年ほど前に、江東区豊洲で分譲されたタワーマンションが
「あんなものは本来坪単価150万円の価値しかない」
と私はこのブログで唱えました。当時の販売単価は260万円。

ところが東京オリンピックの開催が決定すると、
一気に完売して、その後は坪単価300万円を超えました。
今はやや軟化して300万円を切るあたりで取引されています。
これが2025年には150万円になっていても
何ら不思議ではない、というのが私の感覚です。

ところが、凡百の頭脳は「今」を基準に考えてしまいます。
「今が坪290万円だったら1割落ちても260万円」
とまあ、想像力の幅がせいぜい1割という貧弱さなのです。
6年前の有明のタワーは坪単価160万円くらいでした。
その後、五輪の招致決定で300万円近くまで上がって、
その後は200万円台の中盤まで下がっています。
これが160万円まで落ちても何の不思議もなし。

現実からせいぜい1割か2割の幅でしか変化を
想定できないのは、単純に想像力の欠如です。
言い方を変えれば「アタマが硬い」ということ。
発想に大胆さや柔軟性がほとんどないに等しいのです。

20年前、日本国中の不動産には値段がついていました。
しかし今、日本の国土の9割以上には値段が付きません。
「タダでも欲しくない」というのが日本の不動産なのです。
これって、ものすごい変化だと思いませんか。
私は世の中がひっくり返るほどの変化だと思います。
なのに、多くの人はそのことに驚きません。へんです。

私は他人の感性や価値観を信じません。
あくまでも自分の考え方で物事を捉え、理解しようと努めます。
私は、この20年で日本は大変動したと考えています。
9割以上の不動産が無価値化したのです。
こんなこと、鎌倉以来の日本ではなかったことです。

なぜ、こんな大変動が起こったかというと原因は明解。
少子高齢化と人口減少です。この流れは止まっていません。
すでに日本は老人の国になっています。
田舎に行くと、老人しか住んでいません。
そのうち、都会でも老人が多数派になります。

そんな国の一部の不動産価格が高騰したのが、
この5年間に起こったかなり歪な現象なのです。
それをもたらしたのは、経済学的には異端である
リフレ政策に他なりません。だから、いずれは正常化。
それが「適正値までの下落(暴落)」なのですよ。

現実を見て、未来を想像する。実に単純な視点。
しかし、想像力の乏しい人には現実とあまりにも
違った未来の図を描けません。まあ、凡百。
しかし、世の中は確実に変化しています。
諸行無常。歳歳年年人同じからず。
なぜ、こういう単純な真実が分からないのでしょう。

世の中、多数派の意見が常に正しいとは限りません。
というか、歴史を見れば多数派は常に誤っていました。
しかし、人間は総じて心が弱いので多数派に組します。
何ともつまらない現実ですが、それも現実。
この「暴落話」も、現実に起こったら私はとっとと離れます。
そして次の未来を想像します。

「不動産は値上がりするぞ!」
そう言える未来が来ることを願うばかりです。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
さいたま市浦和区と杉並区のタイトルを最新情報化。
浦和区の常盤エリアは一時的な供給過剰です。
この秋口あたりから激烈な値引き合戦になりそうな
気配を感じてしまいました。来年まで続きます。
杉並区は変化に乏しいですね。
共に注目物件は有料メルマガで配信します。

さいたま市浦和区
価格 3,790

1 ザ・パークハウス 浦和レジデンス   
2 クリオ浦和仲町    
3 Brillia(ブリリア) 浦和仲町 
4 プラウド浦和常盤テラス
5 ザ・パークハウス 浦和常盤
6 シティテラス浦和常盤  
7 ブランシエラ浦和駒場
8 リビオ北浦和               
9 サンクレイドル北浦和
10 パークスクエア浦和常盤
11 レーベン浦和常盤 THE TOWER
12 パークホームズ浦和常盤ステーションプレミア

杉並区総集編
価格 4,980

1 クリオ杉並高井戸          
2 リビオ荻窪レジデンス       
3 パークホームズ荻窪 ザ レジデンス  
4 グローベル ザ・プレイス東高円寺
5 コディア八幡山       
6 ローレルコート杉並松庵    
7 センチュリー荻窪   
8 ブランズ南荻窪        
9 ヴェレーナグラン浜田山 
10 ティサージュ荻窪
11 シティテラス荻窪
12 シティテラス杉並方南町  
13 プレシス芦花公園
14 プラウド杉並高井戸サウス

6月30日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時:6月30 日(土)13時~17時
開催場所:セトル 4階会議室
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

6月30日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
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2018/6/18 15:04 | メルマガ発信 | Comments (0)