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榊 淳司オフィシャルブログ

ここ9年くらい、私の人生は「物書き」です。
それ以前も、基本的には日本語の文章を作ったり、
アホな不動産屋を騙して広告を作る人生を歩んでいました。
まあ、大きな意味では物書きですね。

いちばん最近に刊行された拙著「2025年東京不動産大暴落」の
三刷りが決まったと、昨日イーストプレスの編集担当者から
連絡が入りました。刊行から48日目ですか。早くはありません。
でもね、この「2025年東京不動産大暴落」はその前作の
「マンションは日本人を幸せにするか」とか、
去年の9月に出した「マンション格差」と比べると、広告ゼロ。
まったくの徒手空拳で三刷りですよ。すごいでしょー。
しかも、直近3作がすべて増刷ですよ!
直近4作目の「新築マンションは買ってはいけない」は品切れ。
出版社には増刷の意欲がないようですね。残念。
本当だったらそれも増刷だったのに・・・

こういうことを書くと、また嫉妬ブタ軍団を懊悩に狂わせるのでしょうね。
私は自分の自慢を天然にやってしまうおめでたい性格を備えています。
何度も書きますが、自分のことを真剣にエライと思っています。
その代り、私に無害なおバカさんにはいたって寛容です。
知的な面でのノブレスオブリージュがあると思っていますから。
まあ、それってものすごーく傲慢ですが(笑)。

ただし、広い世の中私よりもエライ人なんて何百万人もいると思います。
そういうお方に会うと、ひたすら借りてきた猫に徹します。
というか、少しでも得になることを引き出して持って帰ろうとします。
そういう面では、ものすごーく知的に貪欲な人間です。

突然ですが、来週の25日に55歳となります。
55歳ってねえ・・・自分でも不思議。
鏡を見ていても不思議です。「こいつはどういう男や?」と。
自分で見ていても、眼光だけは鋭いですね。
油断できないタイプですよ(笑)。

私が小さい頃、世間の定年は55歳でした。
私が就職するころに、定年は概ね60歳になったと記憶しています。
だから、社会人になってずっと定年は60歳だと思ってきました。
今もそれは変わりませんね。60過ぎたら2年ほど嘱託。
私がサラリーマンだったらあと5年で本番は終了ですか。
まあ、私もあと10年くらいは現役をやるつもりですが。

しかし55歳になるといろいろと衰えます。
先日、60歳になられたお金持ちの投資家さんが
「歳を取るとミスが多くなるのよ」とおっしゃっていました。
その通りですね。私は彼女より5歳若いのですがそう思います。

「老い」というものを実感してくるのが55歳ではないでしょうか。
それでも、心のどこかで「まだまだいける」と思っている
ところがあるのも事実。でも、慎重な私は無理をしません。
特に体力についてはすっかり自信を無くしました。

それにしても、暑いですね。
私は従来、暑いのにも寒いのにも耐力がありました。
冷房にも暖房にも、極力お世話になりたくないタイプ。
特に冷房は体質的に好きではありません。
でも、最近は使っていますね(笑)。嫌いは嫌いですが。

最近、しみじみ実感したのは人間と言うのは歳を取っても
余り賢くはならない、という冷厳な事実です。
たくさんの経験を積むので、ズルくはなります。
危険を避けるための方策には長けてくるわけです。
それは色々と痛い目に遭ってきたわけですから。

しかし、根本的に賢くなる、というのはなさそうに思えます。
劣情を持った人間が、歳と共にそれを枯らす、と言うことはなさそう。
つまり、妬みやっかみといった劣情は何歳になっても付きまといます。
さらに言えば「年寄りは僻みっぽい」という冷厳な事実。
大半の高齢者が自分の人生を少なからず恨んでいますね。
まあ、不幸なのは誰の責任か知りません。

私はかつて卒論で平家物語をテーマにしたことがあります。
カンタンに言ってしまえば「諸行無常」な世の中で
何が大事かと言えば「名こそ惜し」ということ。
かみ砕けば「栄誉や富なんてのは一時にモノだから、最後までかっこよく」
生きようぜ、というのが平家物語に通暁する精神なのです。
それが分れば、あの古典はめちゃくちゃに面白いですよ。
齊藤別当実盛や平知盛、木曽義仲にしびれます。

西洋の古典で言えば、ギリシアのアナバシスも最高ですね。
アリストテレスの修辞学が西洋の知識人の基礎教養になっている、
という実態が良く理解できます。
あと、お勧めはカエサルの「ガリア戦記」
「来た、見た、勝った」というセリフの原本。
カエサルの偉大な才能を感じさせる一冊。
まあ、ちょっと話が脱線しましたね。

私はもうすぐ55歳。浮世にさほどの未練はありません。
しかし、困ったことに未達成の義務はいっぱいあるのですよ。
だから、浮世の端っこにしがみついて俗世の小成功を祈ります。
「四刷り、五刷りまで行ってくれ!」
まあ、ただの小市民のほざきでございました。


7月22日 (土)榊淳司の不動産売却&投資相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
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開催日時:7月22日(土)13時~17時
開催場所:セトル 4階会議室
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

7月22日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は4組様。
ただ、10分ほどお待ちいただいた方もおられました。

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7月18日14:23 に「榊淳司マンション情報151号 目黒区の3物件」

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2017/7/18 14:25 | メルマガ発信 | Comments (0)

先週末に新宿、中野、板橋、練馬の4区を回ってきました。
順次、資産価値レポートを最新情報に更新しています。
しかし、身に染みるのはマンション業界の劣化という事実。
新しい物件がほんの少ししか市場に出てきません。
そのわりには、既存の物件の販売が進んでいません。

新しい物件が出てこないのは、土地が買えていないから。
既存の物件が売れていないのは、価格が高すぎるから。
だったら、まず土地が安くなればいいようなものでしょ。
ところが、都心や近郊ではちっとも土地が安くなりません。
理由は、高くても買っていく奴がいるから。

都心ならワンルーム業者やホテル業者が買います。
特に、ホテル業者は容積緩和もあるので
普通のマンションデベが太刀打ちできない価格で買えます。
ワンルーム業者は、新築ワンルームマンションという
ある意味「不具」な投資商品を買うバカがいるから、
今も世間で幅を利かせています。

板橋や練馬と言った近郊エリアであっても、
駅に近ければワンルームでもホテルでも事業化が可能。
土地の値段は当面下がりそうにありませんね。
それでもって、建築費も高止まりしたまま。
これは人手不足という構造要因によるものなので、
当面は続きそうです。というか、外国人労働者を
もっと入れないと安くなることはないはず。

実のところ、建築現場では今でも外国人がいっぱい。
だから、最近の工事は施工精度が荒くなっている可能性大。
マンションなら、これが数年後に欠陥となって表れてきます。
「2010年代後半に竣工したマンションは買うな」
みたいなことを10年後、20年後にはいわれそうな。

既存のマンションが売れないのは、価格が高すぎるから。
だって、板橋や練馬でもまともなマンションは6千万円超ですぜ。
そう言った物件を見るたびに思い出す自分内のエピソード。
14年くらい前に鎌倉で販売された新築マンションの
広告制作を請け負っていました。
鎌倉駅から若宮大路を海に向かって10分くらい歩いたところ。
売主はメジャーセブンにも入っている大手。
まあ、「まとも」な物件ですよ。

そのマンションの広告を作っている時に、
広告代理店の若い担当営業がしきりに、
「だって、このマンションは5千万円ですよ」と言っていました。
つまり「5千万円だからもっと高級感を出さなきゃ」ということ。

ハハハ、今は5千万円ぽっちなら安物マンションしか買えません。
さて、14年前と比べて今は普通のサラリーマンの所得が
「5千万円ぽっち」と言えるほど上がったでしょうか?
なわけありません。むしろ下がっていますね。
消費税や社会保障負担、その他公共料金もあがったのに、
給与水準はむしろ下降気味じゃないですか。
下がったのは住宅ローンの金利くらいのもの。
それじゃあ、「まとも」なマンションは買えませんよ。
だから、都心近郊でも郊外でも新築マンションは売れません。
状況を冷静に眺めれば当たり前のことなのです。

マンション業界というのは、構造的にバブりやすい体質です。
土地が高くなっても、一定数の事業用地は買わざるを得ないのです。
「高くなったから、1,2年はお休みしようか」
ということにはならないのです。
「高くなれば高いなりに」買わざるを得ません。

私が懇意にしている業界では最も土地情報が集めっている
という企業の幹部は「アハハ、こんなに高いとしばらくお休み」
なーんて言いながら、他社に聞くと「買いまくっている」とか。
「あかんやろ、それ」の世界ですよ。

その結果、高く売り出して売れない。値引きに突入。
財務体質が悪化。倒産の危機。本当に倒産。
というのがマンションデベ業界のパターンでした。
今回は倒産するほどおバカ物件をバカ高で買いまくっているのは
私が見る限り大手を除きほんの2、3社でしかありません。
倒産しても、せいぜいそれくらいのものですね。

しかし、マンションに関してはほぼ完全に中古市場が
新築市場を凌駕する存在になりました。
これからマンションを買う人は、新築ではなく中古を
メインにお考えになる人が多数派になるはずです。
新築マンションは前述の事情から価格が下がりません。
今後はお金持ちの趣味的な商品になっていくはずです。

しかし、中古市場も新築の高騰に引きずられて
今は「高止まり」的な状況です。
需要と供給の関係から見ると、圧倒的な供給過多。
もっと下がっていいはずなのに下がらないのは、
需給が両すくみ状態になっているからだと思います。
この状態、大きな事件がなければ来年までは続きます。

年内に何か大きな事件がるとすれば、北朝鮮か東芝。
トランプ君が面子にかけて斬首作戦を実行するとか、
東芝のアホな経営陣と勘違いの経産省がなし崩しの
倒産劇を手をこまねいたまま見ているとか。
そうなった時には、下落へのキッカケになりそうです。

では、その資産価値レポートの更新情報ですね。
今回はまず、新宿区と中野区のレポートを最新情報化。
新宿区ではさすがに局地バブルがピークアウトしたことを、
天下の住友不動産さんも実感なさったようで、
やけに市場に合わせた値付けも見られるようになりました。
中野区では旭化成系の再開発案件がちょっと面白いですね。

新宿区総集編
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■ブラントン神楽坂、■ディアスタ早稲田 諏訪通り、■ザ・パークハウス 山吹神楽坂、■ローレルコート新宿夏目坂、■プレミスト新宿山吹、■ジオ新宿若松町、■グラン レ・ジェイド若松町レジデンス、■イニシア新宿早稲田、■ウエリス新宿早稲田の森、■プラウド神楽坂マークス、■エクセレントシティ目白、 ■スカイフォレストレジデンス、■スカイコートヒルズ北新宿、■シティハウス四谷津の守坂、■ パークホームズ四谷 ザ レジデンス、■アトラス市ヶ谷、■ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森、■ジオ四谷荒木町、■ジオ四谷三栄町、■シティハウス四谷坂町、■サンクレイドル御苑内藤町

中野区総集編
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■アジールコフレ中野坂上、■シティハウス笹塚レジデンス、■ザ・パークハウス 中野タワー、■リビオ中野坂上パークフロント、■ピアース中野坂上、■プラウド上鷺宮、■グランドメゾン江古田の杜、■パークリュクス中野、■ヴォーガコルテ中野坂上、■アトラス中野南台、■Brillia(ブリリア)東中野 Station Front


7月22日 (土)榊淳司の不動産売却&投資相談会

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2017/7/15 14:52 | メルマガ発信 | Comments (0)

私は1962年の7月に生まれて、大学を出たのは1985年3月。
以来、32年以上も仕事を続けています。
途中で1か月も続けて休んだことがありません。
いちばん長いのは23歳の時のヨーロッパ旅行。
死んだ親父が人生最後の大名旅行をするというので、
お供に狩り出されました。大して役には立ちませんでしたが。
それが23日くらいだったように覚えています。
まあ、あとは新婚旅行の9日ほどでしょうか。

けっして、働き者ではありません。むしろその反対。
貧乏に生まれたので、自分と家族の衣食住はすべて自前。
しかも京都から東京にやってきたので、住む家まで自前。
ものすごーいハンディキャップですぜ。
それに18歳から22歳までのまっとうな学生時代を
過ごしたのは京都。学生仲間や先輩後輩は関西を中心に在住。
カネなし、コネなし、学歴は中途半端という24歳が、
東京にやってきたのは約30年前の4月1日。

あれから、様々な連中と干戈交えて幾星霜。
もうすぐ55歳になります。こうなると、あとは秒読み。
普通の人は60歳で定年して62歳くらいまで嘱託。
出世した人は65歳まで現役ですか。
私も、あと10年たてば65歳ですよ!

今まで32年もアクセクしてきましたから、
多分あと10年なんてあっという間に過ぎるはず。
この10年をどうしようか、なんてことはふかく考えません。
まあ、人生というのはなるようにしかならないものです。

しかし、サラリーマン諸氏に比べれば、曲がりくねった人生です。
何というか、数年ごとに自分の収益構造を変えてきました。
というか、世間にあわせて変わらざるを得なかったのです。
まあ、性格のいい加減さがある意味幸いしています。

27歳の時に独立して自分の会社を作りました。
最初の3年くらいはフリーランス集団の親方ですね。
当時は私が最年少でしたが、仕事は私のところに入りました。
それを振り分けてうわばみを掠め取る親方業。
その後、みんなに逃げられたので正社員を雇っての社長業。
まあ、これが一番長かったかも。10年以上はやりました。
しかし、その途上では「マック化」という大変動を経験。
広告制作の世界がアナログからマックに変わったのです。

その数年後に、マンション広告の主体は紙媒体から
インターネットへの重心移動という大変動が起こります。
その数年後にやってきたのが不動産ミニバブルとその崩壊。
そしてリーマンショックというダメ押し。

同業者はバタバタと潰れて廃業に追い込まれました。
「あの人はどうなったの」というかつての同業者は多数。
同時に、15年前は首都圏で年間10万戸だった
新築マンションの供給戸数が3万戸台までに激減。
そりゃ、アナログで食ってきたこの業界はもちません。

その頃、私は「タクトクリエイティブオフィス」の千原社長から
「榊淳司」という住宅ジャーナリストに変身しました。
まあ、同じマンション業界をメシの種にしつつも、
ポジションはかなり移動しましましたね。
その後約9年間、私はジャーナリズム活動で食っています。

最近、ようやく「締切に追われる」という感覚を理解。
メディア連載などのレギュラーな締切が月に約11回。
イレギュラーな原稿依頼が月に1から3本。
自分で発行している資産価値レポートの更新が月に12-20本。
これは現地を見て回るというフィールドワークも必要。

このブログは月に13回ほど更新しています。
まあ、あれこれ月に40本ほどの原稿をまとめているのです。
その他にも、メディアからの取材やテレビやラジオの収録や
生出演もちょこちょことこなしています。
もちろん、著作の原稿書きやその後の校正などもあります。
新著の打ち合わせも入りますね。
「売却相談会」なんて不動産屋的な動きもしています。
実は、その他にもここには書かないいろいろな
収益事業的な行いをやっているのですよ。

「なんか忙しいなあ」と、思い始めたのは去年の後半から。
まあ、くる仕事は拒みませんからね。お座敷がかかるうちが華。
9年前は、まさか榊淳司がそこまで忙しくなるとは思いませんでした。
まあ、広告の仕事と併用して「食えればいいか」のノリ。
最初はぜんぜん食えませんでしたけれど(笑)。

それでも、今の1日の労働時間はせいぜい7時間です。
ただし、土日はありません。家にいますが、いろいろやっています。
それでいて、家族旅行とかもそれなりにこなしたりします。
忙しいでしょ。忙しいの、嫌いなのに。
しかし、それもこれも私の名前を様々な方面に
伝えてくださった方々のお陰と感謝をしております。
評判というものは、良くも悪くも
囃し立てられていると言うことに価値がありますね。

ところで・・・私は他人を顔で判断します。
大人になってブサイクなのは自分の責任です。
目が濁っているのは、やましいことを考えているから。
あるいは嘘つきですね。ブサイクは性格が悪い証拠。

毎日、歯を磨く時に洗面台の鏡で自分の顔を見ます。
「うーん」
自分の顔、正体不明ですね(笑)。
けっして「目元涼しい」なんて言えない顔ですわ。

バリから帰って来て、「そうだ、アレを見よう」と
録画していた「たけしのTVタックル」を再生しました。
7月9日に放送されていた分。
「なんだ、僕の発言はほとんどカットされているじゃん!」
とまあ、それはいつものこととして。

「専門家」として映っている自分・・・正体不明ですね。
私が他人だったら「うーん、怪しい奴」と思います(笑)。
まあ、顔にはその人の人生が浮き出ています。
私はやっぱり正体不明の怪しい奴なのでしょう(笑)。
あと10年、怪しい奴として生き続けて世間から消える。
いまのところ、まあそういう未来図が描かれています。


7月22日 (土)榊淳司の不動産売却&投資相談会

を開催することにいたしました。
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開催日時:7月22日(土)13時~17時
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(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

7月22日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
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ただし、順番におうかがいしますので、
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ちなみに、前回の参加者は4組様。
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2017/7/15 11:01 | ちょっと脱線 | Comments (2)