• 実は大規模修繕などは必要ない
  
  2023/2/26 22:35 コメント (0)

• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
  2022/5/4 0:05 コメント (0)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実・・再び
  
  2021/1/26 14:43 コメント (0)

• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
  2020/9/25 22:40 コメント (1)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
  2020/5/25 16:39 コメント (0)

• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
  2019/6/7 19:00 コメント (0)

• マンション管理は終わりなきソリューション
  
  2018/9/13 19:52 コメント (2)

• なぜ金利が不動産価格に影響するのか？
  
  2018/6/7 0:01 コメント (0)

• マンションの管理は癒着の温床
  
  2018/4/4 0:05 コメント (0)

• タワーマンションのリスク＆熱海評判の理由
  
  2017/1/25 16:30 コメント (0)

• マンション管理のキーマンとは
  
  2016/4/13 19:11 コメント (2)

• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
  2015/10/4 19:37 コメント (4)

• 管理組合の「主」には要注意
  
  2015/9/11 5:47 コメント (13)

• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

• マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？
  
  2014/10/10 14:46 コメント (3)

• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
  2014/10/8 15:49 コメント (3)

• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
  2014/10/6 15:40 コメント (3)

• マンションのJVって何？
  
  2014/9/1 14:32 コメント (2)

• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
  2013/11/25 14:38 コメント (0)

• 公開講座27　管理会社を変えてみる
  
  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 新築マンションのバーゲンセールシーズン、再び
  2026/9/24 13:56 コメント (0)

• 台風の日に、ツラツラと振り返る日々
  2026/9/21 13:32 コメント (0)

• 文太去り、昭和は遠くなりにけり
  2026/9/18 13:26 コメント (0)

• 40年の間に3度のバブルが崩壊
  2026/9/12 13:23 コメント (0)

• また夏が過ぎていく
  2026/9/3 13:45 コメント (0)

2026年9月

日	月	火	水	木	金	土
		1	2	3	4	5
6	7	8	9	10	11	12
13	14	15	16	17	18	19
20	21	22	23	24	25	26
27	28	29	30

「資産価値レポート」というのを始めて18年ほどになります。
東京23区と千葉、埼玉、神奈川、川崎市、
大阪市、京都市などがカヴァー範囲。
そこで販売されている新築マンションを一物件ずつ
精査して資産価値を分析し、レポートにまとめています。

私の分析記事は1物件に付き、1000字程度でしょうか。
それを地域やテーマ別に分けて約40タイトルほど。
有料で頒布しています。今まで累計で1万本くらいは
買っていただけたのではないかと思います。

いったいどれくらいの物件数をカヴァーしたのか、
自分でもよー分かりません。ただただ、もう18年やっています。
東京23区なんて、常に数百件の新築マンションが販売中。
カヴァー範囲の新築マンション市場の状況は
自分なりに分かっているつもりです。最近は・・

都心の新築マンション市場はまさに「べらぼー」状態。
今や坪単価1000万円なんてのも珍しくなくなりました。
いったい誰が買っているのか‥なんて思いますよ。
多分、何割かは外国人でしょうね。日本人の場合は
「わけの分からない富裕層」です。中身はバラバラ。

何年か前までは相続税対策が多かったと思います。
最近はあまりいなくなったようですね。そもそも、
今は都心も近郊も郊外も、あまり売れていません。
郊外なんてひどいものですよ。物件によっては
3ヵ月で２、３戸しか成約していませんから。

そこにきて、金利が上昇し始めました。
住宅ローンを使ってマンションを買う実需層は
これでほぼ全滅状態ではないですか。なんせ31年ぶり。
金利が1.25％になったのがそうなんですって。

私がこの業界に紛れ込んだのが約40年前。
その時の住宅ローンの金利が４％程度でしたね。
ちょうどバブルが始まった頃だと記憶しています。
その後、平成大バブルは見事に崩壊してしまいました。

今また令和局地バブルが崩壊しようとしています。
また、あの「売れない」季節がやってくるのでしょう。
その前には、値引きの「大バーゲンセール」かも。
特に郊外型の坪単価300万円以下の新築物件で、
既に建物が出来てしまったようなマンションは、
来年3月の期末を睨んだ値引きセールが始まります。

皆さんも「どのマンションが値引きになるのか」が
知りたくはありませんか。私のレポートを読んで
いただければ、値引きしそうなマンションはだいたい
推測することができますよ。特に郊外の物件で
何年も販売が停滞している物件が値引きになりそう。

今回、そんな物件のことがよくわかる私のレポートを
気軽に読んでいただけるように、いくつかの
タイトルをnoteに上げてみました。
特に郊外で販売されているファミリーマンションについては
2割3割あたりまえの値引きに突入しそうな物件が多いはず。

そこで「千葉」「埼玉」「東京」の
大規模マンションに関するレポートを一挙に3タイトルを抽出。
noteなので簡単にご購入いただけます。
お支払いはアマゾンペイやPayPay、クレカで可能。
ひとつ読んだら別のも読みたくなるそうで・・
まあ、お気軽に試してみてください。

東京の大規模マンション全解説23物件
【2026年9月改定版】 5,390円

千葉・茨城の大規模マンション　全20物件の徹底分析
【2026年9月改訂版】 4,980円

埼玉県の大規模マンション　全13物件
【2026年9月改定】 3,490円

早稲田大学エクステンションセンター

の秋講座です。
AIでは分からないマンションの本当の資産価値を見極める方法
購入や売却における「目利き力」を養う
１０月１７日（土）13:10～18:10 ※途中休憩をはさみます。
定員３０名です。キャンセル待ちになる前にお申し込みを
「講師紹介」と打ち込んで頂ければ入会金優遇です。

本日の動画　↓

2026年11月7日(土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して約十数年。
すでに十数物件、総額20億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：11月7日（土）13時～16時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から16時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(9月)は待ち時間が多少発生しました。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

 

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今年のシルバーウィークは5連休ですね。
私にはあまり関係ありません。毎日、事務所に出て
動画を撮って上げ、原稿を書いていますから。
お正月に2日くらい休む他は、ほぼ出ますね。
たまーに温泉に行く時は、お休みになりますが。

ただ、休む時にはその分の動画を撮っておいて、
予約で順次アップするようにしておきます。
お休みの前は、一日に20本くらい撮ることもあります。
自分でも、「よう喋るわ」なんて思いながら。

最近、雨の日が続きますね。こんな9月は初めて。
晴れたのは2日しかなかったような。寂しいです。
私が作業場にしているマンションの一室から、
外を眺めるのが好きです。いわゆる2面採光の部屋。

動画を撮る合間に、飽きもせずに外を眺めます。
何てことのない風景。ただ、少しずつ変化はあります。
この部屋に作業場を移して10年半になります。
ずっと駐車場だった眼下が、マンションンに変わりそう。

地上げが中途半端に終わって、諦めた感じですね。
もうすぐ工事が始まるのなら、うるさくなりそう。
また、建物が出来ると視界が狭くなりますね。
まあ、それも仕方なし。世の移り変わりは自然な流れ。

今日は台風が最も関東に接近する日だとか。
その割には、風があまり吹いていません。雨はまあまあ。
横目で外の様子を感じながら、喋ったり、書いたり。
雨が降っていると、散歩に出られないのが難。

今日は敬老の日だそうです。私も10か月後には前期高齢者。
別にめでたくはないけど、なんか感じるものはありそう。
ほんのわずかな年金をもらうつもりでもあります。
そんな歳になったんかいな、なんて思いますよ。

今のような仕事を始めたのは46歳の時でした。はや18年。
その前に、広告制作会社を経営したのは19年。
もうすぐ、同じくらいになりますね。何とも感慨無量。
広告屋時代は遠い昔のような、昨日のような。

時々、夢に見ます。プレゼンに遅れそうになるとか、
知り合いがいつの間にかどこかの知事になるとか。
慌てふためいたり、げんなりしたり。忙しいですね。
でもまあ、あの時代はあの時代で、まあまあ楽しかった。
おバカな連中と交わる苦労はありましたが。

27歳でサラリーマンを辞めてから、ずっと組織に
属さずに生きてきました。まわりを見ると、こういう
生き方はやや珍しい方みたいですね。他の人々は
自分の属している組織内での人間関係に悩みながら、
多くの時間を過ごしているように思えます。

私も、人を雇っている時にな多少、そういうのが
ありました。でもまあ、雇ったの私ですから、
すべての責任は自分にあるわけです。そう思えば・・
組織にいると、自分では選べませんからね。同僚も、
上司も、部下も。そこがちょっと理不尽です。

人間を悩ますのは、やはり人間です。とりわけ、
平和な日本に住んでいる日本人に取って、食うに困らない
程度の収入がある人にとっての悩みは人間関係。
みんな大変そうです。私はたいがい、見ているだけ。

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2026年11月7日(土)榊淳司の不動産売却相談会

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日銀が0.25％の利上げを発表しましたね。予想通り。
というか、事前のリーク通りです。
そして、市場はサプライズがなかったことに落胆。
まあ、植田総裁の心臓は1ミリ程度ですからwww
サプライズなんて「あり得ない」レベルですよ。

そもそも、あの顔ではサプライズは無理です。
最近の私、前にもまして人間を「顔」で見ています。
顔というのは、なんとも正直ですね。眼もそう。
嘘をつく人間の眼は、淀んでいます。見れば一発。
写真でさえも、それが分かりますね。

高市さん、人相がどんどん歪んできていますね。
ちょっと心配。意地になり過ぎていなければいいけど。
人間、意地になると損ばかりします。素直になれば、
余計な損はしません。それは人間社会の常ですね。

意地になって結果オーライ・・はないでもありません。
でも、それは確率にしたら1割以下ではないでしょうか。
意地になると、9割がたは損をしますね。
意地になり過ぎると、人相さえも悪くなってきます。
また意地を張ってウソをつき続けると、目が淀んできます。

50を過ぎて人相が悪く、目が淀んでいるようなご仁とは
お近づきになりたくありませんな。でも、結構多い。
若い人でも、狡いことばかり考えている人や、
息を吐くようにウソをついている人は、顔が悪い。
美人やイケメンも、どこか面相が崩れていきます。

世の中は生きにくいものです。処世に長けない人間は
なおいっそう生きにくいですね。だからといって、
狡いこと考えて、やらかしてもせんないことです。
人も顔も悪くなって、自分の世界を狭く歪めるだけ。

今はいい世の中です。普通にやっていれば食うに困らず。
であれば、身の丈以上のことは考えずに、
無理をしないのがいちばんではないでしょうかね。
しかし、これがなかなかに難しい。だから悩ましい。

人間が何のために生きているのか‥と昔の人は考えました。
何てことはない。生物としてなら、遺伝子を残すため。
人間はサルの亜種であり、サルもヒトも生き物です。
人は少しだけ知恵がつているだけ。毛が3本多いとかｗｗ。

生きて、子孫を残し、機嫌よく過ごして死んでいく。
それ以上でも、それ以下でもない。それが真理でしょ。
しかし、多くの人はそこを難しく考えすぎです。
だから宗教とか、哲学とか、めんどくさく考える。
そっちに走ると、人生はさらにめんどくさくなります。

最近、余生の予定を少しだけ延ばしました。従来は75歳に
していたのを80歳まで延長。理由は、そこまで生きないと
年金を65歳からもらう意味がないから。75歳で終りなら
60歳からもらっておいた方が得なんですって。
せやったら80歳までは生きたろやないかな‥と。

しょーもないことです。でもまあ、テキトーに。
この歳になると、ご同輩たちのほとんどが現役引退。
ちょっと寂しいですね。ばかっぱなしの相手が
急速に減りましたから。でもまあ、仕方のないことです。

最近、むかーしむかしのドラマや映画を観ています。
出演者のほとんどが物故してしまったような作品。
先日「トランク野郎　御意見無用」を観ていて
しみじみしそう思いました。出演者、ほぼあっち側。
何とも何とも。昭和は遠くなりにけり。

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マンション市場がいよいよ、可視的に下落期に入りました。
18日に日銀が0.25％の利上げを行うとか。年内もう1回？
あるいはサプライズの0.5％の可能性も僅かにありそう。
そうでなくっても、住宅ローンの金利は上昇中。

私が見ている限り、新築マンションは売れていません。
湾岸の中古タワマン市場もかなり停滞してきました。
新築の豊海タワーは竣工までの完売は無理そう。
そこでタワマン買い替え族の「計算」が狂う可能性大。

晴海フラッグには多くの「バルク買い」業者が
滞留しているご様子です。彼らの資金繰りが
怪しくなるのは間もなくですね。しかし、あそこは
今回の下落期の「地雷」もしくは「ベンチマーク」。

今のところ、まだ何とか持っていますね。
でも、年内がせいぜいかもしれません。崩壊寸前かな。
来年あたり、買取再販業者がドミノ倒しになりそう。
まあ、大きいところは少ないので衝撃はそんなに。

しかし、マンション市場全体に暗雲は漂いそう。
何といっても「春が長かった」という感じですね。
その間、ネットには有象無象が増殖しました。
それにつられて買い急いだ方は、ちょっと大変です。

ペアローンや40年、50年組の悲劇はボチボチですね。
平成大バブルの崩壊時に比べて、数は少なそうです。
市場には任意売却物件がそこそこ出てきそうですが。
今回は築古タワマンの大崩れが話題になりそうですね。

00年代から爆増したタワマンが築20年を過ぎてきます。
2回目の大規模修繕を迎える時期が2030年代の半ば。
その頃には「タワマンの悲劇」が話題になるかもしれません。
まあ、それにしてもまだ数年はありますね。

世界史を眺めていると、崩壊しないかったバブルはありまん。
単純に「どれだけ膨らむか」「いつ壊れるか」の問題。
今回のバブルは「局地」に始まり「異次元」に膨らみ、
「コロナ」で予定外に延びて、金利で崩壊ですか。

まあ、本番は来年あたりになりそうですけどね。
悲劇の主人公は「ペアローン」と「晴海フラッグ」
あたりになりそうな気がします。ああ、忘れていた。
「湾岸タワマン」は悲劇ではなく喜劇のヒロインｗｗ。

歴史は繰り返さないが「韻を踏む」といいます。
前回のリーマンショックの時にはデべの大量倒産。
その前の平成バブル崩壊の時には金融機関の破綻。
今回は中小の買取再販業者とペアローン組の破産ですか。
そうであれば、まさに「韻を踏む」状態かもしれません。

そして、それぞれに舞台回しのピエロがいます。
平成大バブルの時は住専と地上げ屋でしたか。
リーマンショックの時には買いを助長したフォンド勢。
そして今回は、ネットで買いを煽ったマンクラ連中。

だんだんと役者がせこくなっている印象ですが、
それもまあ仕方ないでしょう。40年という短い間に
3回もバブって、3回共にあえなく崩壊したわけで、
そこで踊る連中は次第にバカばかりになった‥という結末。

しかし、今回はコロナのパンデミックとそれに対する
各国の不況対策が予想外。さらには予定外にバブルを
膨らませたような気がします。これで2，3年は
バブル崩壊を遅らせたのではないでしょうか。
そこに気が付いている人はまだいないようですが。

早稲田大学エクステンションセンター

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１０月１７日（土）13:10～18:10 ※途中休憩をはさみます。
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2026年11月7日(土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して約十数年。
すでに十数物件、総額20億円以上の相談物件を
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そして、最善の売却プランをご提案します。
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開催日時：11月117日（土）13時～16時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から16時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(9月)は待ち時間が多少発生しました。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

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ようやく、夏が終わりかけている感じですね。
最近、ウチに取材に来た某編集者が言っていました。
「今年の夏は大したことなかったですね」
彼によれば、去年の夏の方が暑かった・・とか。

それで、去年の夏はどんなだったかと思い出したのですが、
これがサッパリ記憶にないのですよ。丸で思い出せない。
なんかこの数年、惰性で過ごしてきたような気がします。
暑かったような気がしないでもないのですが。

最近、昔のことを思い出すと、ちょっと前は10年。
「あれは若い頃」になると40年くらい前。
京都で中学生やっていた頃なら、なんと半世紀前。
なんかもう、くそジジイの年齢になってしまいました。

何年か前、馴れない英語で会話した後で近しい人間に
「なぜ、英語を喋れるの？」と真顔で聞かれたので
大いに戸惑いました。「俺、英語喋っている？」。
そして言い訳。「若い頃に少し喋っていたから」。
その「若い頃」というのは40年前ですぜ。どんだけ？

21歳の頃に「青年交流」とかの船に乗って中国に
行きました。それが今からだと43年前かな。
あれも確か夏だった。かなり暑い夏でしたね。
その頃の中国はまだ共産主義が真っ盛り。
人民大会堂の前を何千台と自転車が走る光景を
まざまざと眺めていたのを思い出しますぜ。

「青年交流」なので、あちらも「青年」が出てきます。
みーんな東大級の優等生たち。それに対してこっちは
近畿2府4県から集めたほんまもんの「青年」集団。
地方の市役所の若手職員とかデパガのお姉さんとか。
私の班に学生は私と他に一人。阪大の奴で、歳は同じ。

向こうには20人に一人くらい日本語ができるのがいますが、
こちらに中国語ができるのなんて一人もいませんぜ。
仕方がないから、会話は英語。そこで、同じ班の連中が
ジロリと私を見ます。「お前、同志社やし英語できるな」。

ちょ、ちょっと待ってよ‥同志社だから英語ができるとは‥
阪大の奴に「お前の方が偏差値高いんやろ」というと
「俺、理系やし・・やっぱり英語の学校には勝てんわ」
とかいいやがって、逃げの一手。勘弁してくれよ！

同じ班の仲間に押し出されるように前に出されて「ハーイ」。
英語はインチキでもクソ度胸は並の不良程度には
備わっていたのが幸いして、何とかかんとか「通訳」。
今から思い出せば「おもろかった」エピソード。
その場にいた私は冷や汗びっしょり、笑顔はヒヒヒ。
しかし、あんな経験はこの歳ではとても無理。

その後、就職に失敗して潜り込んだ神戸の会社には
なぜか不良アメリカ人が一匹いて、日本語が不自由。
そのくせ女好きで、日本のオンナをナンパしまくり。
おもしろがって、そいつの通訳まがいのことを
しているうちに、たどたどしい会話を覚えました。

それから30年。英語とはほぼ無縁の日々でしたね。
ある時、家族でバリ島に遊びに行きました。
ところが、手違いで空港にお迎えが来ていません。
顔面蒼白ですがな。必死で日本と連絡を取って
何とか切り抜けましたが、その時に英語の喋り方を
思い出しましたがな。ほぼ30年ぶりかな。
かなりインチキですが、何とかなりましたよ。

ここ数年、ひょんなことでヨーロッパの人々と
親しく話す機会が多くなり、その際は英語を使います。
ややこしいことはスマホに助けてもらいますが。
でもまあ、便利になったもの。スマホさえあれば、
たいていのことについて話せますものね。

しかし、私の人生はすでに黄昏ているので、
今後外国に住むことも、長い旅行をすることもないでしょう。
中学高校大学と、あれだけ苦しめられた英語も
この程度にしか役に立たなかったわけです。
なんと無駄の多い人生かと、やや虚しくなりますね。

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