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榊 淳司オフィシャルブログ

昨日、弊事務所にネタ探しにやって来た
某経済誌の幹部がいうには、アングロサクソン系の
超有名な投資家が名言しているそうです。
「安倍君は歴史に残る日本人に負の遺産を与えた宰相になる」
まあね。ある意味そうかもしれません。

ただ、私は安倍総理よりも黒田日銀総裁の方が、
日本の経済史における最悪の金融政策を続けた
人物として、歴史に名を残しそうな気がします。
そのことに多くの人が気づいていません。

説明しましょう。
現在、日本は過去最大級の不動産バブルの
マグマを膨らませているのです。
その張本人は、黒田日銀総裁です。

不動産バブルのマグマとは、不動産担保融資です。
これにはみなさんが借りている住宅ローンを
含めてもいいと私は思っています。
統計上も、融資残高は過去最高水準を超えています。
あの、平成バブルよりも大きくなっているのです。

1990年代後半、日本はバブル崩壊に苦しみました。
その時の主要な課題は何だったか覚えていますか。
「不良債権」ですよ。思い出しましたか。
不動産を担保にお金を貸したけれど、回収できない。
担保に取った不動産を競売にかけても、
融資額の半分も回収できない・・・というのが不良債権。

不動産担保融資に走った金融機関が、軒並み不良債権に
もがき苦しむ経営に追い込まれました。倒産も多数。
その結果、「公的資金の注入」ということになりました。
政府が銀行に出資をして、経営難を救済したのです。
その額は8兆円超、合計で10兆円規模に達しました。

りそな銀行なんて、一時期は「国営銀行」になっていました。
その後、ほぼすべての銀行が国からの借金を返し終えました。
それと同じようなことが、これから起こり得ます。
不動産を担保に融資をしたけれど、回収できない・・・
担保に取った不動産の価格が下落すると、
あの平成バブル崩壊と同じ構図の事態が発生します。

すでにそれがハッキリしたのが昨年のスルガ銀行事件。
みなさんはお気づきでないかもしれませんが、
今の不動産市場では個人投資家向けの市場で
物件価格の大幅下落現象が生じています。
いわゆる「グロ10」物件なんてザラになってきました。

「グロ10」とは、表面利回りが10%になる物件。
満室になった時の年間賃料総額が、物件価格の
1割を上回るとグロテンです。
2年前には瞬間でもお目にかかれなかった物件です。
しかし、これは本来不動産の投資市場では
あたり前に存在してもいい物件です。

黒田君は2014年に「異次元金融緩和第2弾」を
やらかしてしまいました。このバブルの原因はそれ。
それ以来、都心や近郊の不動産価格は
経済合理性で説明できない水準にまで高騰しました。

例えば、リートはNOI(経営利回り)が3%台の
物件でも購入するようになりました。
調達金利が0.1%ならそれでも十分成立するのです。
しかし、そういう物件は金利が1%でも上がると
いきなり不良資産に変わってしまいます。

銀行員や銀行の経営陣も、所詮はサラリーマンです。
連中は目先の目標達成にしか見ていません。
5年後か7年後には確実に不良債権化する融資でも、
目の前のノルマを達成するためなら実行しています。
何よりも、その時の基準でOKなら、後で責任を
追及される恐れはないからです。

その結果、不動産担保融資や住宅ローンは、
健全と思える限度を超えて膨らみました。それが今。
日本の場合、借金はいつか返さなくてはなりません。
世の中が不況になって、投資した不動産が思惑通りの
収益を上げなくなった場合、キャッシュフローは
赤字にならざるを得ません。
赤字になれば、融資の返済が滞ります。
その結果、法人は倒産。個人は破産に追い込まれます。
すでにスルガ・かぼちゃ事件でその事象は顕在化。

こういう無理な融資がまかり通った遠因は、
黒田君の異次元金融緩和に辿り着きます。
銀行が普通に仕事をして稼げなくなったので、
リスクのある不動産投資を拡大。それを
金融庁の森なんたらという長官が絶賛しました。
冷静に眺めれば「アホかいな」という構図。

実のところ、こういった無理目の融資は
スルガとか西武とかに限りません。
少なからぬ銀行が不動産担保融資に走りました。
さらに言えば、住宅ローンも同じ構図です。

ダブルインカムの世帯年収が1400万円あれば、
9千万円程度の住宅ローンは平気で組めます。
現に、そういうローンを組んで1億円程度の
マンションを買っているパワーカップルが存在します。
私から見れば超キケン。

夫婦のどちらかの収入が途絶えるか激減すれば
返済計画には無理が生じます。そでなくても
3組に1組は離婚する時代です。
そうなった時に、どうなるのでしょう?

不動産市場の今はベタ凪状態。
新築も中古もマンションは販売不振ですが、
バブル崩壊現象が見えているわけではありません。
しかし、無理に無理を重ねてきたのも事実。
その規模は、あの平成バブル期を上回っています。

黒田君は闇雲に金融緩和を続けてきましたが、
それも長くてあと4年。その後どうなるのか?
少なくとも「失われた20年」規模も
危機が待っているのは確実です。

この話題、動画にしてユーチューブに上げました。
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2019/4/24 14:50 | メルマガ発信 | Comments (0)

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2019/4/22 18:26 | メルマガ発信 | Comments (0)

なんか最近、大きな事件が起きませんね。
しょーもないタレントがしょーもない事件を起こすばかり。
私、芸能ニュースはほとんど関心がありません。
なので、雑誌や夕刊紙がおもしろくなーい!

「お前も記事買いとるやないか」と、怒られそうです。
そうなのです。記事を書いたりコメントを出したりするので
掲載紙誌が送られてくるのです。貧乏性なので、読みます。
夕刊紙なんて、自分の連載を始めるまでは、
一度か二度しか買ったことなかったのですが、
もう6年以上も毎週決まった曜日のものを読んでいます。

週刊誌も週に2冊程度は読んでいますよ。
この前、とある宗教系月刊誌の取材を受けたので、
「こんな雑誌です」と持ってこられたのを読みました。
いただいた時にパラパラめくって、
「大川さん、中国へ行けませんね」と言ったら、
「大川はもう絶対に中国へはいけません」。
まあ、どうでもいい話ですが。

紙媒体は年々衰退しています。
あと5年経てば雑誌や新聞は3割くらい減っているかも。
今、私が書いたりコメントを出したりするうち、
ネット上だけで存在するものの割合は半分くらい。
ネット上だけに存在するメディアへの連載が3本。
準連載が1本あります。時代は日々変わります。

変わらないのは人間ですね。特にオッサン。
どうやら、私あたりの年代が分岐点です。
1960年代に生まれたオッサンは何とかかんとか、
ネット環境の中で生きています。
それ以上になると、やはり紙ですね。

アナログオッサン世代が年金生活に入り始めるのが5年後。
彼らはお金を出して雑誌なんかを買わなくなります。
その頃から雪崩を打って紙媒体が消えていきます。
つまり、紙媒体はあと5年の命なのです。

今日は先ほど日刊ゲンダイの
動画撮影チームが来ていました。
撮影をしながら、合間に世間話、よもやま話。
ユーチューブについて、ユーチューブの人から
聞いたというお話を伺いました。
要約すると、ユーチューブはテレビではない、のだとか。

今、最も早い情報はツイッターだそうです。
ユーチューブもツイッターで拡散するのだとか。
何となくは想像していましたが、やっぱり、という感じ。
私、最近ツイッターはほとんどやらなくなりました。
フェイスブックもやりませんね。飽きました。

このブログはもう12年くらい続けています。
マンション系としては最古参ではないでしょうか。
もっとも、最近はマンション系と言えるかどうか、
議論もあるように思えますが(笑)。

長くやってはいるのですが、ネットの世界には
あまり馴染めませんね。変化が早すぎます。
仕組みや流れは変わっても、やっているのは人間。
ネットというのは顔を隠せますから、
その分人間の業や欲が剥き出しになっていたりします。
そのあたりが何とも醜悪に見えることもあります。

最近、ネット世界は文字の世界から映像や動画が
中心になったように思えます。
私はこのブログでひとつの記事を上げるのに、
何のかんので1時間程度は費やします。

ユーチューブに8分程度の動画を上げるのにも、
撮影や編集、簡単な紹介文を書いたりするのに40分程度。
今後はもっと短縮できる時代になりそうですが。
それにしても、ネット世界の変化は早い。

マンション市場もベタ凪状態です。
ただ、変化は可視化できていません。
新築も中古もダラダラと売れない状況。
新築の場合は、値引きに動いた
ところから片付いています。
中古も価格に柔軟性を持った売主さんの物件が
早く決まっていますね。
だから水面下ではすでに値下がりは始まっています。

不動産市場で価格下落への変化が
可視化できるようになれば、
業者間では盛大なババ抜きが始まっているはずです。
私のところにもウン億円の物件資料が回ってきます。
その時になって動いても、時すでに遅し。
でもまだそういう兆しはありませんね。

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
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最近、ユーチューブの動画を上げる作業にはまっています。
今日も3本、上げました。不動産に関係ないのが2本。
萩生田発言とか、週刊文春というのがテーマです。
「また、榊がアホなこと始めよった」の世界です。

でも、どうかみなさん協力してください。
あと370人くらいがチャンネル登録してくれると、
私は正式にユーチューバーになれます(笑)。
だからどうしたということはないと思いますけど。

さて、本日の話題です。
マンション市場は怒涛の凪ですから、今日も脱線。
例のユーチューブ関連のお話しです。
このユーチューブをやっていて気づきました。
世の中の人は、メディアとの接し方で、
だいたい4種類に分かれるのではないかと。

まず、ネットメディアにはあまり近寄らない人。
高齢者に多いですね。新聞、雑誌やテレビ、ラジオという
旧媒体に日常接しているタイプです。
中には、メールさえ使わない人もいます。

次に、私のようにネットは使っているけども、
主に文字を読んでいる人。動画やゲームには接しません。
このタイプは旧媒体の継承としてネットに接しています。
ニュースサイトなどを見て回ります。

同じネットに接する人種でも、文字の媒体よりも
動画やゲームを主に楽しむ人々がいます。
彼らはもともと活字に親しんでいなかったので、
ネット上のニュースサイトにも興味を示しません。

最後は、おもにSNSをやっている人々。
彼らは自分のSNSの必要に応じてネット上を
泳ぎ回りますが、それ以外には興味を持ちません。
ただ、必要に応じて検索などは行います。

この4種類のグループは、わりあいきれいに
分断されています。お互いに被るところが少ないのです。
ただ、もっとも他集団と被っているのは最後の
SNSグループではないでしょうか。

なぜ私が以上の様に考えているのか?
それはすべて経験値です。
私は2番目の「ネット文字読み」グループです。
自分自身でこのブログを書くとともに、
様々なニュースサイトに記事原稿を出しています。
そして、一定数の固定読者がいてくださいます。

最近、ユーチューブを盛んにやり始めたのですが、
そちらの視聴者と私のブログの読者さんが
被っている気配がほとんどないのです。
私自身、ネットで動画を自分から見に行くことは
ほとんどない人間ですから、そこは理解できます。

また、何年か前に飽きてしまったのでSNSを
盛んに更新することもしなくなりました。
ああいったところで誰かと交流したいとは思いません。
まあ、今でも気が向いた時に上げていますが。
だから私はSNSグループとは少し被ります。

自分で動画は上げていますが、他人の動画は見ません。
最初、少し見ましたが、まあ参考程度。
他人の真似をするつもりはないし、その能力もなし。
そこは自分流でやっています。

逆に、私のまわりの「動画・ゲーム」グループは
ニュースサイトなどにほとんどアクセスしていませんね。
自分が興味あるサイトには行きますが、
社会や世界の動きには基本的に関心を示しません。

私はネットがまったくなかった時代に、
社会人になった世代です。だからネット以前の
社会がどうだったかを知っています。
いやもう、隔世の感がありますよ。

ただし、人間の中身はさして進化していませんね。
ネットによって情報の接取は超カンタンになりました。
しかし、ネットが普及したからこそ、
情報(information)と知性(intelligence)の差が
際立つようになってしまったと思います。

別の言い方をすれば情報の取得は容易になったけれど、
それを受け容れて処理して何かをアウトプットする
人間側のCPUや記憶容量は基本的に変わっていません。
だから、世の中を見ていても大きく変わったようには
ちっとも思えないのです。相変わらずおバカさんだらけ。

中国の様に、人間の側がしっかりネット世界を
通じて監視されるようになったりもしています。
ネットというのはいいことばかりではありませんね。
まあ、プラスマイナスで考えれば圧倒的にプラスですが。

日本の学校教育は個々人が「モノを考える」という
ことと逆の機能を鍛えることばかりしてきました。
それよりも多くのことを記憶したり、
決まったパターンの問題を解く能力を重視しています。

家に帰るとテレビがついているので見るともなしに
見ていると、高偏差値の人々がクイズに答えています。
滅多に使わない漢字の読み方や、地理や歴史のクイズ。
あるいは、ちょっとしたひらめきで解ける問題・・・

正直、アホかいなと思いながら眺めています。
まあ、テレビは見る人のレベルに合わせていますからね。
私にとってはほとんどがくだらない内容。
なあ、情報とはそういうものです。

ネットは情報の取得を容易にしましたが、
人間の知性はその気にならない限り鍛えられません。
だから、今後どれほどネットが使いやすくなっても、
人間の側が変わらない限り、同じようなものです。
そんなことを考えながら、毎日動画を作っています。

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2019/4/19 17:12 | ちょっと脱線single動画 | Comments (0)